Barerlös Kalkulator

Rechner für Bareinnahmen

Berechnen Sie den Nettoerlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie nach allen Abzügen.

Nettoerlös -
SSD -
Maklergebühr -
CPF-Rückerstattung -

Den Barerlös erhalten Sie beim Verkauf

Wichtige Erkenntnisse

  • CPF accrued interest is often the largest surprise deduction — CPF used must be returned with 2.5% p.a. compound interest, which on $300K over 10 years adds ~$85K to the CPF refund amount.
  • Net cash ≠ sale price − outstanding loan — agent commission (1–2%), legal fees, and potential SSD must all be deducted before you calculate your actual cash position.
  • Run this calculator before signing the OTP to sell, not after — knowing your net proceeds determines whether you can afford the down payment on your next property.
  • If CPF accrued interest is high relative to appreciation, the "profit" on paper may be smaller than expected — or even zero net of all deductions.
  • For a HDB upgrader selling before buying private, net cash proceeds determines your cash available for the 5% cash component of the private property down payment.

Was es tut

Finden Sie genau heraus, wie viel Geld Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie übrig haben. Berücksichtigt werden die ausstehende Hypothek, die CPF-Rückerstattung (Kapital + aufgelaufene Zinsen), SSD, Maklerprovision, Anwaltskosten und eventuell einzutreibende Renovierungskosten. Unverzichtbar für die Planung Ihres nächsten Einkaufs.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Selling a property for $1.8M does not mean you receive $1.8M. From the sale proceeds, you must repay the outstanding mortgage, return CPF used plus accrued interest, pay agent commission (1–2%), legal conveyancing fees, and potentially SSD if within the holding period. The actual cash in your bank account after all deductions can be $200,000–$400,000 less than the sale price — and many sellers discover this number for the first time at the point of legal completion.

The single most important number this calculator reveals is net cash proceeds — the actual cash amount after all deductions, excluding CPF refund. This is the liquidity you have available for your next purchase, investment, or lifestyle choice. CPF returned goes back into your OA account (not spendable cash), so distinguishing between "cash in hand" and "CPF refunded" is essential for planning your next move.

The most common mistake sellers make is planning their next purchase based on the sale price rather than net cash proceeds. If you sell at $1.8M but receive only $320,000 in cash after mortgage repayment and CPF return, you cannot put $600,000 down on your next purchase. Sellers who have not run this calculation before signing the OTP can find themselves unable to complete their upward-move purchase because they overestimated their available cash.

Use this calculator before every property sale to plan your cash position, and pair it with the Total Acquisition Cost Calculator for your next purchase to ensure the numbers align.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So berechnen Sie den Barerlös aus dem Verkauf“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

Verkauf einer Eigentumswohnung im Wert von 1,8 Millionen US-Dollar: Aufschlüsselung von Nettobarmitteln und CPF nach 8 Jahren

Eingaben
Verkaufspreis
$1,800,000
Ausstehende Hypothek
$820,000
Verwendeter CPF (Hauptbetrag)
$280,000 | CPF accrued interest: $57,400 (2.5% × 8yr)
Maklerprovision + Anwaltskosten
$28,000 (1.5%) + $2,500
Ergebnisse
Zurückzugebender CPF (Kapital + Zinsen)
$337,400
Rückzahlung einer Hypothek
$820,000
Makler + Anwaltskosten
$30,500
Netto-Kassenbestand
$612,100

So lesen Sie das: Der Verkaufspreis von 1,8 Millionen US-Dollar bringt 612.100 US-Dollar in bar mit sich – 34 % des Gesamtverkaufspreises. Der Verkäufer erhält außerdem 337.400 US-Dollar an seinen CPF OA zurückerstattet, sodass sich der erzielbare Gesamtwert auf 949.500 US-Dollar beläuft. Aber die 337.400 US-Dollar an CPF sind kein auszugebendes Bargeld – sie gehen zurück an CPF und können nur für den nächsten Immobilienkauf (als CPF OA) oder den Ruhestand verwendet werden. Für einen Upgrader, der als nächstes eine Eigentumswohnung im Wert von 2,5 Millionen US-Dollar kaufen möchte, beläuft sich der Baranteil von 5 % auf 125.000 US-Dollar. Mit 612.100 US-Dollar in bar haben sie ausreichend Spielraum. Wenn sie jedoch davon ausgingen, dass sie 1,8 Millionen US-Dollar erhalten würden, und eine größere Anzahlung planten, erzwingt die Realität, dass 612.100 US-Dollar an Bargeld zur Verfügung stehen, eine Neukalibrierung.

Szenario mit hoher CPF-Nutzung: Der Verkäufer stellt fest, dass der Nettobarwert nahezu Null ist

Eingaben
Verkaufspreis
$1,350,000
Ausstehende Hypothek
$680,000
CPF verwendet
$350,000 | CPF accrued interest: $92,000 (12yr at 2.5%)
Maklerprovision + Anwaltskosten
$20,250 + $2,500
Ergebnisse
CPF zur Rückkehr
$442,000
Rückzahlung einer Hypothek
$680,000
Gebühren
$22,750
Netto-Kassenbestand
$205,250 — much less than seller expected

So lesen Sie das: Dieser Verkäufer kaufte vor zwölf Jahren für 1 Million US-Dollar und erwartete einen Gewinn von 350.000 US-Dollar aus dem Verkauf für 1,35 Millionen US-Dollar. Aber nach allen Abzügen beläuft sich das Nettobarvermögen auf 205.250 US-Dollar – nicht auf 350.000 US-Dollar. Die Lücke erklärt sich aus den aufgelaufenen CPF-Zinsen: 92.000 US-Dollar an Zinseszinsen, die an CPF zurückgegeben werden müssen, auch wenn sie von niemandem „geliehen“ wurden. Der Rechner verhindert diese Überraschung, indem er die CPF-Zinszahl im Voraus explizit angibt. Für Verkäufer, die CPF intensiv nutzen und seit mehr als 10 Jahren halten, sind die aufgelaufenen CPF-Zinsen oft die größte Überraschung – sie wirken sich nicht auf das Nettovermögen aus (sie gehen auf Ihr eigenes CPF-Konto), reduzieren aber die unmittelbare Bargeldliquidität drastisch.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Aufgelaufene CPF-Zinsen vergessen – Verwendete CPF-OA-Mittel müssen mit 2,5 % p.a. an CPF zurückgegeben werden. Zinseszins. Dabei handelt es sich nicht um eine Gebühr, sondern um eine Rückerstattung auf Ihr eigenes Konto, aber es reduziert Ihren Kassenerlös erheblich.
  • Unter der Annahme, dass der Verkaufspreis = nutzbares Bargeld ist – Planen Sie Ihren nächsten Einkauf auf der Grundlage des Nettoerlöses, nicht des Verkaufspreises. Allein die Maklerprovision bei einem Verkauf im Wert von 1,8 Millionen US-Dollar beträgt 18.000 bis 36.000 US-Dollar.
  • SSD nicht berücksichtigen, wenn innerhalb von 4 Jahren verkauft wird – Bei Verkauf innerhalb des SSD-Fensters (Jahr 1–4) kann SSD 4–16 % des Verkaufspreises ausmachen – ein potenziell größerer Abzug als der gesamte Nominalgewinn.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Warum muss CPF mit Zinsen zurückgegeben werden?
Für den Immobilienkauf verwendete CPF OA-Gelder müssen mit 2,5 % p.a. auf Ihr CPF OA-Konto zurückerstattet werden. Zinseszins beim Verkauf. Dies liegt daran, dass CPF-Gelder für den Ruhestand bestimmt sind. Wenn Sie es für Immobilien verwenden, verlieren Sie die Rendite von 2,5 %, die Sie mit CPF OA verdient hätten. Durch die Zinsrückerstattung erhalten Sie den Betrag zurück, den Sie verdient hätten. Es handelt sich um eine Rückerstattung auf Ihr eigenes Konto, nicht um eine Strafe – aber es verringert Ihren Barerlös.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Was passiert, wenn der Nettoerlös negativ ist?
Wenn die gesamten Abzüge (Hypothek + CPF-Rendite + Gebühren) den Verkaufspreis übersteigen, haben Sie ein negatives Eigenkapital. Sie müssen den Fehlbetrag aus Ihren eigenen Ersparnissen ausgleichen – die Bank gibt den Eigentumstitel erst frei, wenn die Hypothek vollständig abbezahlt ist. Diese Situation tritt am häufigsten bei Immobilien auf, die nahe der Marktspitze gekauft und in einem Abschwung verkauft werden, oder bei denen eine übermäßige CPF-Nutzung zu hohen aufgelaufenen Zinsen geführt hat.

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Haftungsausschluss: Bei den dargestellten Zahlen handelt es sich ausschließlich um Schätzungen für Planungszwecke. Zinssätze, Regeln und Fördermengen ändern sich häufig – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, HDB oder einem lizenzierten Finanzberater, bevor Sie handeln.