Die meisten Immobilienkäufer in Singapur betreten eine Musterwohnung mit einer groben Schätzung des Einkommens-zu-Kredit-Verhältnisses im Kopf – und entdecken die harten Einschränkungen erst, nachdem sie sich in eine 1,8-Millionen-Dollar-Wohnung verliebt haben, die sie eigentlich nicht finanzieren können. Es gibt fünf gleichzeitige Einschränkungen für das, was Sie kaufen können: TDSR (die gesamten monatlichen Verpflichtungen dürfen 55 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten), MSR (bei HDB- und EC-Käufen darf das Wohnungsbaudarlehen 30 % des Einkommens nicht überschreiten), LTV (75 % maximaler Beleihungswert für die meisten Käufer), mindestens 5 % Bargeld für die Anzahlung und Ihr tatsächlicher CPF OA und Barguthaben zur Deckung der verbleibenden Anzahlung, Stempelsteuer und Anwaltskosten. Das Scheitern einer einzelnen Einschränkung bedeutet, dass das Geschäft nicht durchgeführt werden kann – und dieser Rechner vergleicht alle fünf auf einmal mit Ihren persönlichen Zahlen.
Die nützlichste Erkenntnis, die dieser Rechner liefert, ist, welche Einschränkung Ihr verbindliches Limit ist. Wenn die Obergrenze Ihr Einkommen (TDSR) ist, dann ist die Tilgung von Schulden oder die Erhöhung Ihres Einkommens der Hebel. Wenn die Obergrenze Ihre Ersparnisse sind, hilft es nicht, mehr zu verdienen – Sie müssen mehr sparen oder eine längere Anzahlungsfrist aushandeln. Wenn die Obergrenze Ihr CPF-OA-Guthaben ist, ändert sich der Höchstpreis, wenn Sie vor dem Kauf ein Jahr lang mehr OA einzahlen. Viele Käufer stellen durch diesen Rechner zum ersten Mal fest, dass ihre Bindungsvorgaben nicht ihren Annahmen entsprechen – und dass sich dadurch ihre gesamte Vorbereitungsstrategie verändert.
Der teuerste Planungsfehler ist das Ignorieren der Stresstest-Rate. MAS verlangt von Banken, TDSR unabhängig vom tatsächlichen Kreditzinssatz mit einer Zinsuntergrenze von 4 % (für Privatimmobilien) bzw. 3,5 % (für HDB) zu bewerten. Das heißt, selbst wenn die aktuellen Zinssätze 2,5 % betragen, wird Ihr maximaler Kredit mit 4 % berechnet – was Ihren genehmigten Kredit um 15–20 % im Vergleich zu dem, was Sie zum Nennwert erhalten würden, reduzieren kann. Ein Käufer, der auf der Grundlage eines Zinssatzes von 2,5 % budgetiert und bei der Bank feststellt, dass das Stresstest-Limit um 300.000 US-Dollar niedriger liegt, befindet sich in einer schwierigen Lage. Dieser Rechner wendet die gleiche Stresstest-Logik an, sodass es keine Überraschungen gibt.
Erschwinglichkeitsplanung endet nicht bei der Kredithöhe. Berücksichtigen Sie die Stempelsteuer (bis zu 6 % BSD + ABSD, falls zutreffend), bevor Sie Ihren Zielpreis festlegen – verwenden Sie parallel dazu den Stempelsteuerrechner. Und sobald Sie Ihren Höchstpreis kennen, überprüfen Sie Ihren TDSR-Spielraum mit dem TDSR-Rechner, um sicherzustellen, dass Sie innerhalb der Grenzen bleiben, nachdem Sie die neue Hypothek zu bestehenden Verpflichtungen hinzugefügt haben.