Kommerzieller Ertrag Kalkulator

Rechner für gewerbliche Mietrenditen

Berechnen Sie Brutto- und Nettorendite für Gewerbeimmobilien

Bruttomiete -
Nettomiete -
Bruttorendite -
Nettorendite -
PSF -

Rendite und Betriebskosten von Gewerbeimmobilien

Wichtige Erkenntnisse

  • Commercial property operating costs (property tax, management fees, vacancy, insurance) typically consume 20–35% of gross rent — always calculate net yield, never stop at gross.
  • Singapore commercial property tax is assessed on Annual Value at significantly higher effective rates than owner-occupied residential — factor in IRAS's commercial property tax schedule.
  • Vacancy risk is higher for commercial than residential — plan for 8–15% vacancy in yield calculations, not the 0–5% that residential investors typically assume.
  • Gross-to-net yield spread varies by property type: retail has higher management costs, industrial has lower management but higher maintenance, shophouses are often self-managed at lower cost.
  • Net yield below 3.5% for commercial is difficult to justify vs residential alternatives — unless capital appreciation or redevelopment potential provides additional return.

Was es tut

Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite für Gewerbeimmobilien – Büros, Einzelhandelsgeschäfte und Industrieanlagen. Vergleichen Sie mit Wohnimmobilienrenditen und machen Sie sich mit den unterschiedlichen Kostenstrukturen, Mietbedingungen und steuerlicher Behandlung vertraut.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Die Analyse der Gewerberendite unterscheidet sich grundlegend von der Analyse der Wohnrendite. Während sich private Anleger auf die Bruttorendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) konzentrieren, müssen gewerbliche Anleger mit dem Nettobetriebseinkommen arbeiten – Miete abzüglich Leerstand, Verwaltungsgebühren, Grundsteuer (die für nicht selbstgenutzte Gewerbeflächen höher ist), Versicherungen und Instandhaltung. Diese Abzüge belaufen sich in der Regel auf 20–35 % der Bruttomiete, sodass die Differenz zwischen einer „6 %-Gewerbeimmobilie“ und ihrer tatsächlichen Nettorendite von 4,2 % nicht sichtbar ist, es sei denn, Sie führen die vollständige Berechnung durch.

Die wichtigste Zahl, die dieser Rechner ermittelt, ist die Nettorendite – die tatsächliche Rendite nach allen Betriebskosten, ausgedrückt als Prozentsatz des Kaufpreises. Diese Zahl bestimmt, ob eine Gewerbeimmobilie mehr oder weniger attraktiv ist als eine Wohninvestition zum gleichen Preis. Büroimmobilien in Singapur mit einer Bruttorendite von 5 % erzielen nach einer Betriebskostenquote von 24 % möglicherweise nur eine Nettorendite von 3,8 %. Das Ladengeschäft in Singapur kann bei einer Bruttorendite von 5,5 % nach niedrigeren Betriebskosten einen Nettogewinn von 4,6 % erzielen. Der Vergleich der Nettorendite – nicht die Bruttorendite – bestimmt die Investitionsentscheidung.

Der häufigste Fehler, den Investoren von Gewerbeimmobilien machen, besteht darin, die Bruttorendite für Gewerbeimmobilien mit der Bruttorendite für Wohnimmobilien zu vergleichen und zu dem Schluss zu kommen, dass Gewerbeimmobilien besser sind. Die Betriebskosten für Gewerbebetriebe (Grundsteuer, Verwaltung, Instandhaltung) sind in absoluten Zahlen typischerweise höher und werden häufig vertraglich vom Vermieter getragen und nicht an die Mieter weitergegeben. Bevor Sie davon ausgehen, dass eine Gewerbeimmobilie besser abschneidet als eine Wohnimmobilie, führen Sie die Nettorenditeberechnung für beide durch.

Verwenden Sie diesen Rechner zusammen mit dem Cap-Rate-Rechner und den Daten zu Gewerbeimmobilien in Singapur, um Ihre Analyse mit den Marktnormen zu vergleichen.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So berechnen Sie die Rendite von Gewerbeimmobilien“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

D1-Shophouse-Einheit: Aufschlüsselung der Brutto- und Nettorendite

Eingaben
Kaufpreis
$3,200,000
Bruttojahresmiete
$192,000 ($16,000/month)
Jährliche Grundsteuer
$18,000
Management + Versicherung + Wartung
$14,400/year | Vacancy: 8%
Ergebnisse
Bruttorendite
6.0%
Effektive Miete (leerstandsbereinigt)
$176,640/year
Nettobetriebsergebnis
$144,240 (after all expenses)
Nettorendite
4.51% — significantly below the 6.0% gross yield

So lesen Sie das: Die Bruttorendite von 6,0 % sinkt nach Abzug von Leerstand, Grundsteuer und Betriebskosten auf 4,51 % netto. Die Brutto-Netto-Kompression von 1,49 % ist typisch für Shophouses in Singapur. Die wichtigsten Kostenpositionen sind: 8 % Leerstandszulage (15.360 $), jährliche Grundsteuer (18.000 $) und Verwaltung/Versicherung/Wartung (14.400 $). Für einen Käufer, der dieses Ladenhaus mit einer Eigentumswohnung mit einer Bruttorendite von 3,2 % vergleicht (typischerweise ~2,9 % netto nach Verwaltung und Steuern), bleibt das Ladenhaus mit einer Nettorendite von 4,51 % deutlich überlegen. Aber ohne die vollständige Berechnung der Nettorendite ergibt die Bruttorendite von 6,0 % ein irreführend attraktives Bild.

Büroeinheit Strata vs. Eigentumswohnung: Vergleich der Nettorendite

Eingaben
Strata-Büro
$1,800,000 | Gross rent: $7,500/month | Operating costs: 28%
Wohneigentumswohnung
$1,800,000 | Gross rent: $5,000/month | Operating costs: 12%
Stellenangebot – Büro
12% | Residential: 5%
Frage
Which provides better net yield?
Ergebnisse
Bruttorendite Büro
5.0%
Nettorendite Büro
3.3% (after 12% vacancy + 28% operating costs)
Bruttorendite für Wohnimmobilien
3.3%
Nettorendite für Wohnimmobilien
2.8% — office wins, but by less than gross yield suggests

So lesen Sie das: Gewerbebüros haben eine um 1,7 % höhere Bruttorendite, aber nur eine um 0,5 % höhere Nettorendite – unter Berücksichtigung des Leerstandsrisikos und der Betriebskosten. Die Brutto-Netto-Komprimierung ist bei Büros (1,7 %) viel größer als bei Wohnimmobilien (0,5 %). Dies verdeutlicht die zentrale Erkenntnis der kommerziellen Ertragsanalyse: Immobilien mit hohen Bruttoerträgen weisen häufig hohe Betriebskostenquoten auf. Der Nettorenditevorteil von 0,5 % von Büroimmobilien gegenüber Wohnimmobilien kann die zusätzliche Komplexität der gewerblichen Mietverwaltung, längere Leerlaufzeiten und keine ABSD-Einsparungen für einen SC-Erstimmobilienkäufer rechtfertigen oder auch nicht. Der Rechner macht den Vergleich explizit, sodass Anleger den Kompromiss bewusst eingehen können.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Verwendung der Bruttorendite als Entscheidungsmetrik – Die Brutto-Netto-Renditekompression bei Gewerbeimmobilien beträgt typischerweise 1,2–1,8 %. Eine Immobilie mit einer Bruttorendite von 6 % liefert möglicherweise nur 4,4 % netto. Vergleichen Sie immer die Nettorendite mit der Nettorendite aller Immobilienarten.
  • Leerzeiträume zwischen Mietverträgen werden ignoriert – Gewerbemietverträge haben in der Regel eine Laufzeit von zwei bis drei Jahren. Wenn ein Mieter auszieht, kann es in schwächeren Märkten drei bis sechs Monate dauern, einen Ersatz für Gewerbeflächen zu finden. Ein 6-monatiger Stillstand einer Einheit im Wert von 10.000 US-Dollar pro Monat kostet 60.000 US-Dollar an Einkommensverlusten – das entspricht 0,6 % eines Immobilienwerts von 10 Mio. US-Dollar in einem einzigen Jahr.
  • Unter der Annahme, dass die Übergangsmiete der Marktmiete entspricht – Eine Gewerbeimmobilie mit einem Mieter, der an eine unter dem Marktpreis liegende Miete gebunden ist, wird eine niedrige Rendite aufweisen. Überprüfen Sie das Ablaufdatum des Mietvertrags und vergleichen Sie die Marktmieten, bevor Sie entscheiden, ob die aktuelle Rendite repräsentativ ist.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Was ist eine typische Brutto-Netto-Renditekompression für Gewerbeimmobilien in Singapur?
Typische Brutto-Netto-Kompression nach Immobilientyp: Ladengeschäfte: 1,0–1,5 % (geringere Verwaltungskosten, oft selbstverwaltet). Strata-Einzelhandel: 1,5–2,0 % (Gebühren der Verwaltungsgesellschaft, höherer Wartungsaufwand). Strata-Büro: 1,5–2,0 % (höheres Leerstandsrisiko, Servicegebühr). Industrie-/Flachfabrik: 1,0–1,5 % (geringere Betriebskosten, aber höherer Wartungsaufwand). Dabei handelt es sich um breite Spannen – die genaue Komprimierung hängt von der Immobilie, der Mietvertragsstruktur und der Verwaltungsvereinbarung ab.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Kommen für Gewerbeimmobilien Vorzugssätze bei der Grundsteuer in Betracht?
Nein. Gewerbeimmobilien werden unabhängig von der Eigennutzung mit 10 % des Jahreswerts besteuert. Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten ermäßigte progressive Steuersätze (0–16 %). Für gewerbliche Investoren stellt die Grundsteuer einen erheblichen Betriebsaufwand dar – typischerweise 1,5–3 % der Bruttomiete für gut vermietete Gewerbeimmobilien. Berücksichtigen Sie in Ihren Betriebskostenannahmen immer die tatsächliche IRAS-Grundsteuer und keinen allgemeinen Prozentsatz.

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Haftungsausschluss: Bei den dargestellten Zahlen handelt es sich ausschließlich um Schätzungen für Planungszwecke. Zinssätze, Regeln und Fördermengen ändern sich häufig – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, HDB oder einem lizenzierten Finanzberater, bevor Sie handeln.