Grundstückswert Kalkulator

Grundstückswertschätzer

Schätzen Sie den Grundstückswert eines Grundstücks

Bruttogeschossfläche (BGF) -
Geschätzter Gebäudewert -
Geschätzter Grundstückswert -
Grundstückswert pro Quadratfuß (Land) -
Grundstück in % des Preises -
Leasinganpassungsfaktor -

Schätzung des Grundstückswerts für Grundstücke

Wichtige Erkenntnisse

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

Was es tut

Schätzen Sie den Grundstückswertanteil eines Grundstücks anhand der Grundstücksquote, der BGF und vergleichbarer Grundstückstransaktionen. Verstehen Sie, was Sie für das Grundstück im Vergleich zum Gebäude bezahlen – wichtig für A&A- und Umbauentscheidungen.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Der Grundstückswert ist die Grundlage jeder Entwicklungsentscheidung in Singapur. Bevor ein Bauträger ein Angebot für eine Gesamtausschreibung oder einen staatlichen Grundstücksverkauf (GLS) abgibt, muss er den Restwert des Grundstücks schätzen – den Höchstpreis, den er für das Grundstück zahlen und dennoch eine angestrebte Gewinnspanne erzielen kann. Diese Restlandwertberechnung bestimmt, ob ein Sammelverkauf erfolgreich ist, ob ein GLS-Gebot wettbewerbsfähig ist und ob Ihre Gesamtpreiserwartung realistisch ist.

Die wichtigste Zahl, die dieser Rechner ermittelt, ist der Restlandwert pro Quadratfuß Grundstücksverhältnis – die Standardmetrik, die Entwickler und Gutachter zum Benchmarking von Grundstücksangeboten verwenden. Wenn der Restlandwert eines Grundstücks 1.200 psf ppr (pro Quadratfuß pro Grundstücksverhältnis) beträgt, kann ein Bauträger bis zu 1.200 $ x Gesamtbruttogrundfläche für das Grundstück zahlen und trotzdem seine Zielrendite erreichen. Bei Sammelpreisen, die den Grundstücksrestwert deutlich übersteigen, dürfte es kaum zu Angeboten kommen. Mindestpreise, die auf oder unter dem Restlandwert liegen, locken zu Ausschreibungen.

Der häufigste Fehler, den die Mitglieder des Gesamtausschusses machen, besteht darin, die Mindestpreise auf der Grundlage von Erwartungen (wie viel jeder Eigentümer möchte) und nicht auf der Grundlage der Entwicklungsökonomie (wie viel sich ein Entwickler leisten kann) festzulegen. Ein Mindestpreis, der 30 % über dem Restwert des Grundstücks liegt, wird mit ziemlicher Sicherheit kein Interesse der Bauträger wecken, was zu einem vergeblichen Verkaufsversuch ohne Ergebnis führt. Der Rechner ermöglicht eine Bottom-up-Prüfung: Beginnen Sie mit dem geschätzten Verkaufspreis, ziehen Sie Entwicklungskosten und Gewinn ab und ermitteln Sie die maximal ertragbaren Grundstückskosten – und vergleichen Sie sie dann mit dem vorgeschlagenen Mindestpreis.

Verwenden Sie diesen Rechner zusammen mit dem Grundstücksentkopplungsrechner und dem Barerlös-Rechner, um zu bewerten, ob ein Gesamtverkauf oder ein Einzelverkauf Ihnen ein besseres finanzielles Ergebnis bringt.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So schätzen Sie den Grundstückswert“ aus der Rechnerliste aus. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

D19-Sammelverkaufsstandort: Schätzung des Restlandwerts anhand der Bauträgerökonomie

Eingaben
Site-Bereich
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
Geschätzter Neueinführungspreis
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
Baukosten
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
Entwicklermarge
18% on GDV
Ergebnisse
GDV (Bruttoentwicklungswert)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
Bau- und Professuren
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
Entwicklergewinn (18 %)
$31,752,000
Restlandwert
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

So lesen Sie das: Der verbleibende Grundstückswert beträgt 92,6 Millionen US-Dollar – oder 1.103 US-Dollar psf pro Jahr. Das bedeutet, dass der Gesamt-Mindestpreis auf oder unter 92,6 Millionen US-Dollar festgelegt werden sollte, um das Interesse der Entwickler zu wecken. Wenn die 28 Einheiten in der Siedlung zusammen 100 Mio. US-Dollar verlangen (das oft zitierte „Wir wollen alle X US-Dollar“), liegt der Preis 8 % über dem Restwert des Grundstücks. Ein Entwickler, der 100 Millionen US-Dollar bei einer Marge von 18 % zahlt, verlangt, dass der neue Einführungspreis 2.270 US-Dollar pro Quadratfuß beträgt – was in diesem Teilmarkt möglicherweise erreichbar ist oder auch nicht. Der Rechner zeigt, ob der Mindestpreis durch die Fundamentaldaten des Marktes gestützt wird oder angestrebt wird.

Vergleich zweier Standorte: Warum dieselbe BGF unterschiedliche Grundstückswerte ergibt

Eingaben
Standort A – D10 Prime
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
Standort B – D23 außerhalb des Zentrums
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
Der Bau hat beides gekostet
$480 psf (similar specification)
Entwicklermarge beide
17%
Ergebnisse
Standort A-Restlandwert
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
Restlandwert von Standort B
$36,180,000 ($603 psf ppr)
Bodenwertdifferenz
$69,720,000 — 193% more for prime location
Schlüsseltreiber
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

So lesen Sie das: Zwei Grundstücke mit identischer Größe, gleichem Grundstücksverhältnis und identischen Baukosten führen zu Grundstückswerten, die sich um 193 % unterscheiden – allein bedingt durch den erwarteten Verkaufspreis pro Quadratfuß. Dies verdeutlicht, warum der Grundstückswert standortspezifisch ist: Die Baukosten sind in ganz Singapur weitgehend vergleichbar, der GDV pro Quadratfuß variiert jedoch erheblich. Ein D10-Standort kann einen Grundstückspreis von 1.765 US-Dollar pro Quadratfuß pro Jahr unterstützen, da Käufer 3.500 US-Dollar pro Quadratfuß für die neuen Wohnungen zahlen müssen. Ein D23-Standort kann nur 603 US-Dollar pro Quadratfuß pro Person unterstützen, da der Markt nicht mehr als 1.900 US-Dollar pro Quadratfuß für die gleiche Wohnung in Quadratmetern zahlen wird. Mitglieder von En-Bloc-Ausschüssen vergleichen häufig Grundstückswerte an sehr unterschiedlichen Standorten – dieser Rechner macht deutlich, warum diese Vergleiche bedeutungslos sind.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Festlegen eines Mindestpreises ohne Prüfung der Wirtschaftlichkeit des Entwicklers – Der häufigste Blockfehlermodus ist ein von den Eigentümern festgelegter Mindestpreis auf der Grundlage des gewünschten Gewinns und nicht auf der Grundlage dessen, was sich ein Entwickler leisten kann. Leiten Sie den Mindestpreis immer aus der Restlandwertanalyse ab und fügen Sie dann einen Verhandlungspuffer von 5–10 % hinzu – nicht umgekehrt.
  • Erschließungsgebühr für DC-Tische außer Acht lassen – Wenn der Standort mit einer höheren Intensität als der aktuellen Nutzung entwickelt werden kann, müssen Entwickler eine Entwicklungsgebühr zahlen, um das höhere Grundstücksverhältnis zu erreichen. Dieser DC (der zwischen 50 und 150 US-Dollar psf pro Jahr betragen kann) verringert den Restwert des Grundstücks, der für den Gesamtverkauf zur Verfügung steht. Verwenden Sie den DC-Rechner von URA, um die Gebühr zu schätzen, bevor Sie den Preis für das Angebot festlegen.
  • Unter Verwendung von GDV-Annahmen für den Spitzenzyklus – Die GDV-Schätzung (erwartete Verkaufspreise der neuen Entwicklung) sollte realistische Marktbedingungen und nicht Spitzenannahmen widerspiegeln. Eine Grundstückswertschätzung auf der Grundlage eines Verkaufspreises von 2.500 US-Dollar pro Quadratfuß für neue Eigentumswohnungen in einem Markt, in dem vergleichbare Projekte für 2.000 US-Dollar pro Quadratfuß verkauft werden, führt zu einem überhöhten Grundstückswert, den kein Bauträger übernehmen wird.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Was ist „psf ppr“ und warum wird es verwendet?
„Psf ppr“ steht für „pro Quadratfuß pro Grundstücksverhältnis“ – es handelt sich um die Standardpreiseinheit für Grundstücke in Singapur, die sich für unterschiedliche Grundstücksverhältnisse normalisiert. Ein Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 10.000 m² und einem Grundstücksverhältnis von 3,0 verfügt über eine bebaubare Bruttofläche von 30.000 m². Wenn das Land 36 Mio. $ wert ist, beträgt der Grundstückswert 36 Mio. $ ÷ 30.000 sqft = 1.200 psf pro Person. Dies ermöglicht einen direkten Vergleich zwischen Standorten unterschiedlicher Größe und Intensität.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Welche Baukosten soll ich ansetzen?
Die Baukosten für Wohnsiedlungen in Singapur liegen in der Regel zwischen 350 und 600 US-Dollar BGF pro Quadratfuß, abhängig von der Spezifikation (Basic vs. Premium), der Gebäudehöhe und den aktuellen BCA-Ausschreibungspreisen. Hochhaus-Eigentumswohnungen (>30 Stockwerke) kosten aufgrund baulicher Anforderungen mehr pro Quadratmeter als Mittelgeschoss-Eigentumswohnungen. Addieren Sie professionelle Honorare (10–15 % der Baukosten) und Eventualverbindlichkeiten (5 %), um die Gesamtentwicklungskosten zu ermitteln. BCA veröffentlicht vierteljährlich Baukostendaten, die als Gegenprobe verwendet werden können.

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Haftungsausschluss: Bei den dargestellten Zahlen handelt es sich ausschließlich um Schätzungen für Planungszwecke. Zinssätze, Regeln und Fördermengen ändern sich häufig – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, HDB oder einem lizenzierten Finanzberater, bevor Sie handeln.