Gewerbemietindex

Der Einblick in den Gewerbemietindex verfolgt Singapurs vierteljährliche Büro- und Einzelhandelsmietindexzahlen, wie sie von URA veröffentlicht wurden, aufgetragen gegen einen Basiszeitraum von Q1 2009 = 100. Es werden zwei separate Indexlinien angezeigt – Büro (Zentralregion) und Einzelhandel (Zentralregion) – sodass Sie vergleichen können, wie sich die beiden Gewerbeimmobiliensegmente im Laufe der Zeit divergiert oder angenähert haben. Das Diagramm deckt Daten von 2009 bis heute ab und bietet einen Überblick über den gesamten Zyklus über 15 Jahre hinweg: Erholung vor der globalen Finanzkrise, Höhepunkt nach 2011, Korrektur 2014–2020 und Erholung nach COVID. URA veröffentlicht auch nach Standort segmentierte Daten (Central, Fringe, Suburban) für den Einzelhandel; Das Diagramm zeigt den Zentralregion-Index als Überschrift und ermöglicht das Umschalten zwischen Standorttypen über den Filter.

Diesen Einblick finden Sie auf ShiokNest auf der Registerkarte Einblicke im Abschnitt „Kommerziell“. Die Daten stammen direkt aus der vierteljährlichen Gewerbemietstatistik von URA und werden nach jeder Veröffentlichung zum Quartalsende aktualisiert. Das Diagramm wird automatisch aktualisiert, wenn neue vierteljährliche Daten hinzugefügt werden – es sind keine manuellen Maßnahmen erforderlich. Kombinieren Sie diese Erkenntnisse mit der Registerkarte Gewerbeanalysen für gewerbliche Mietdaten auf Entwicklungsebene und der Branchentrendskarte für Unternehmensregistrierungsdaten, die die gewerbliche Belegung beeinflussen.

Die Vermietungsleistung von Gewerbeimmobilien ist sowohl eine eigenständige Investitionskennzahl als auch ein Frühindikator für den Wohnimmobilienmarkt. Wenn die Büromietindexwerte stark steigen, signalisiert dies, dass die Beschäftigung im CBD zunimmt – mehr Arbeitnehmer, die in das CBD pendeln, bedeuten eine höhere Nachfrage nach Wohnimmobilien im Pendelbereich der Zentralregion. Der Büromietindex erreichte im dritten Quartal 2008 seinen Höhepunkt (Index ~220) und erreichte im zweiten Quartal 2020 seinen Tiefpunkt (Index ~120), was einem Rückgang von fast 40 % über 12 Jahre entspricht. Anleger, die diesen Zyklus verfolgten, konnten mit Perioden schwächerer Mieternachfrage nach an CBD angrenzenden Wohnimmobilien rechnen, lange bevor sich diese Auswirkungen in den URA-Wohntransaktionsdaten zeigten.

Die wichtigste Diagrammansicht ist die Divergenz zwischen Büroindex und Einzelhandelsindex seit 2015. Die Büromieten erholten sich von 2021 bis 2023 stark, da Singapur regionale Hauptquartiere und Technologiefirmen anzog; Die Einzelhandelsmieten erholten sich langsamer aufgrund struktureller Gegenwinde durch die E-Commerce-Penetration und die teilweise Verlagerung in den Vorstadteinzelhandel. Diese Divergenz hat Auswirkungen auf direkte Investitionen: Gewerbeschichten im Bürobereich (Büroeinheiten im Schuhkarton und Stockwerke in CBD-Gebäuden) profitierten von der Büroerholung, während vorstädtische Einzelhandelsschichten weiterhin unter Auslastungsdruck standen. Für die Bewertung einer gewerblichen Strata-Investition ist es wichtig zu verstehen, welches Segment des Gewerbeindex die Gesamtzahl antreibt.

Für Wohnimmobilieninvestoren liefert der Gewerbeindex das Nachfragesignal für die Zukunft, das bei reinen Wohndaten fehlt. Ein steigender Büromietindex zwei bis drei Quartale, bevor die Daten zur Wohnmiete eine Bewegung zeigen, deutet darauf hin, dass die beschäftigungsbedingte Mieternachfrage zunimmt. Dieses Signal erschien im dritten bis vierten Quartal 2021, etwa zwei Quartale bevor der Mietanstieg in Singapur in den URA-Wohnmietstatistiken im ersten bis zweiten Quartal 2022 deutlich zum Ausdruck kam. Anleger, die den Gewerbeindex im Jahr 2021 beobachtet hätten, hätten das Nachfragesignal früher erkannt und ihre Wohnportfolios entsprechend positioniert.

Für Käufer von Gewerbeimmobilien (Geschäftshäuser, Büroetagen, Einzelhandelsflächen) ist der Index der primäre Maßstab für die Entwicklung des Gesamtmarktes. Eine Angebotsrendite, die auf einer Mietannahme basiert, die über dem aktuellen Indextrend liegt, impliziert eine Outperformance im Vergleich zum Markt – eine Behauptung, die anhand spezifischer vergleichbarer Mieten im selben Gebäude oder in derselben Straße und nicht nur anhand des Index überprüft werden sollte. Verwenden Sie diesen Index zusammen mit dem Gewerbeertragsrechner, um Mietannahmen auf verschiedenen Indexniveaus einem Stresstest zu unterziehen, bevor Sie sich zum Kauf einer Gewerbeimmobilie verpflichten.