Wie sich Zinserhöhungen oder Einkommensrückgänge auf Ihren maximalen erschwinglichen Preis auswirken
Testen Sie Ihre Hypothek im Hinblick auf Zinserhöhungen
Wichtige Erkenntnisse
Always run the 4% floor rate stress test — MAS assesses your TDSR at 4% regardless of the current market rate; this is the bank's actual approval threshold, not a hypothetical.
A 30% income drop stress test is more useful than a rate rise test for most salaried buyers — job loss is a more likely scenario than rates jumping 3% in a single year.
If the stress test shows your max affordable price drops below your target at 4% rate or 20% income drop, you are at the limit of serviceability — do not proceed without a buffer.
TDSR is 55% for private property, 30% MSR for HDB — switching property type dramatically changes your max affordable price at the same income.
The stress test result is the maximum the bank will approve; your comfortable purchase limit should be 10–15% below that to leave room for life changes.
Was es tut
Sollten Sie in Singapur kaufen oder weiter mieten? Dieser Rechner vergleicht die tatsächlichen Kosten beider Optionen im Laufe der Zeit – einschließlich Hypothekenzinsen, Stempelsteuern, Immobilienwertsteigerung, Instandhaltung, Grundsteuer, Mieterhöhungen und die Opportunitätskosten für die Bindung Ihrer Anzahlung. Finden Sie Ihr persönliches Break-Even-Jahr.
Diesen Rechner finden Sie auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.
Warum es wichtig ist
Dies ist wohl die wichtigste finanzielle Frage für junge Singapurer. Die Antwort ist für jeden anders und hängt von Faktoren ab, an die die meisten Menschen nicht denken – wie zum Beispiel die Opportunitätskosten Ihrer Anzahlung. Dieser Rechner ist wichtig, weil:
Wie es funktioniert
Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 26 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „Kaufen vs. Mieten: Finden Sie Ihren Break-Even-Punkt“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Ein Diagramm zeigt die kumulierten Kauf- und Mietkosten im Zeitverlauf, wobei das Break-Even-Jahr deutlich markiert ist, wo sich die beiden Linien kreuzen.
Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.
Beispiele
Käufer mit einem Einkommen von 10.000 $: Wie eine Zinserhöhung um 2 % den maximalen erschwinglichen Preis schrumpft
Eingaben
Monatliches Einkommen
$10,000 (gross)
Bestehende Verpflichtungen
$0
Grundpreis
3.5% p.a. | Stress rate: 5.5% (+2%)
Kreditlaufzeit
25 years | Down payment: 25%
Immobilientyp
Private (TDSR 55%)
Ergebnisse
Maximale monatliche Zahlung (TDSR)
$5,500
Maximaler Kredit bei 3,5 %
~$1,069,000
Maximaler Kredit bei 5,5 % (+2 %)
~$875,000
Maximal erschwinglicher Preisnachlass
$1,425,000 → $1,167,000 (−$258,000)
So lesen Sie das:
Bei 3,5 % kann sich ein Käufer mit einem Einkommen von 10.000 $ eine Immobilie im Wert von 1,43 Mio. $ leisten (75 % LTV-Darlehen von 1,07 Mio. $). Wenn die Zinsen auf 5,5 % steigen – was in Singapur im Zyklus 2022–2023 der Fall war – finanziert das gleiche Einkommen nur eine Immobilie im Wert von 1,17 Millionen US-Dollar. Das bedeutet eine Kaufkraftreduzierung um 258.000 US-Dollar bei gleichem Einkommen und gleicher Anzahlung. Der Stresstest macht dieses Szenario konkret, bevor Sie sich verpflichten. Wenn Sie heute zu 3,5 % kaufen, der Zinssatz aber in 18 Monaten 5,5 % erreichen könnte, sollten Sie vor der Unterzeichnung des OTP einen Stresstest mit dem höheren Zinssatz durchführen.
Einkommensschock: 30 % Einkommensrückgang – können Sie die Hypothek noch bedienen?
Eingaben
Monatliches Einkommen
$12,000 (base) → $8,400 after 30% drop
Aktueller Tarif
3.5% p.a.
Geplanter Kauf
$1.6M condo (75% LTV = $1.2M loan)
Monatliche Hypothek zu 3,5 %, 25 Jahre
$5,993/month
Ergebnisse
TDSR bei vollem Einkommen (12.000 USD)
49.9% — within the 55% cap
TDSR bei reduziertem Einkommen (8.400 $)
71.3% — exceeds 55% cap by 16%
Monatlicher Fehlbetrag nach Einkommensrückgang
$597/month above comfortable ceiling
Urteil
Current purchase is not survivable at 30% income drop
So lesen Sie das:
Bei vollem Einkommen liegt dieser Käufer innerhalb der TDSR (49,9 % vs. 55 % Obergrenze) und die Bank wird den Kredit genehmigen. Aber ein Einkommensrückgang von 30 % – realistisch für Vertragsarbeiter, Provisionsverdiener oder jeden, der mit Entlassungen konfrontiert ist – treibt die TDSR auf 71,3 %. Das sind 16 % über dem harten Grenzwert. Der Käufer hat keinen Puffer. Der Stresstest empfiehlt, entweder den Kaufpreis auf 1,3 Mio. US-Dollar zu senken (TDSR bleibt bei 58,2 % bei reduziertem Einkommen, immer noch zu hoch) oder ein Ziel von 1,1 Mio. US-Dollar (TDSR sinkt auf 51 % bei reduziertem Einkommen – überlebensfähig). Diese Analyse ist die wichtigste Einzelprüfung, die ein gestresster Käufer durchführen kann: nicht nur „Kann ich es mir heute leisten“, sondern auch „Kann ich ein schlechtes Jahr überleben“.
Tipps und Fallstricke
Expertentipps
Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.
Seien Sie ehrlich über die Opportunitätskosten – Die für Ihre Immobilie festgelegte Anzahlung könnte in einem diversifizierten Portfolio 5–7 % einbringen. Der Rechner berücksichtigt dies.
Projektmieten steigen – Die Mieten in Singapur können jährlich um 3–5 % steigen. Wenn Sie langfristig mieten, erhöht sich dies erheblich.
Häufige Fallstricke
Emotionale Voreingenommenheit – Die meisten Menschen haben eine starke emotionale Vorliebe für den Besitz. Lassen Sie sich von den Zahlen leiten, nicht vom Gefühl.
Vorausgesetzt, die Wertsteigerung ist garantiert – Immobilienpreise können über Jahre hinweg stagnieren oder sogar sinken. Testen Sie mit 0 % und 2 % Aufwertung, ob ein Kauf noch sinnvoll ist.
Häufig gestellte Fragen
Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Wie hoch ist der MAS-Stresstestsatz für Hypotheken?
MAS verlangt von Banken, dass sie den TDSR für Privatimmobilien unabhängig vom tatsächlichen Marktzinssatz mit einem Mindestzinssatz von 4 % bewerten. Für HDB-Darlehen beträgt die Untergrenze 3,5 %. Das heißt, selbst wenn Sie sich einen SORA-gebundenen Zinssatz von 3 % sichern, prüft die Bank die Erschwinglichkeit so, als ob der Zinssatz 4 % betragen würde. Aus diesem Grund ist der Rechner standardmäßig auf 4 % eingestellt – er spiegelt die tatsächliche Bankbewertung wider, nicht den aktuellen Marktzins.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Beinhaltet TDSR alle meine Schulden?
Ja. TDSR (Total Debt Servicing Ratio) umfasst alle monatlichen Schuldenverpflichtungen: die neue Hypothek, alle bestehenden Wohnungsbaudarlehen, Autokredite, Studienkredite, Privatkredite und Mindestkreditkartenzahlungen (typischerweise 3 % des ausstehenden Betrags). Geben Sie alle bestehenden monatlichen Verpflichtungen in das Feld „Bestehende Verpflichtungen“ ein, um eine genaue TDSR-Berechnung zu erhalten. Fehlende Verpflichtungen werden Ihre Kreditkapazität überbewerten.
Was ist der Unterschied zwischen TDSR und MSR?
TDSR (Obergrenze 55 %) gilt für alle Immobiliendarlehen – private Eigentumswohnungen, HDB, Gewerbedarlehen. MSR (30 % Obergrenze) ist eine zusätzliche Einschränkung, die speziell für den Kauf von HDB-Wohnungen und Executive-Eigentumswohnungen innerhalb des MOP gilt. MSR ist restriktiver – bei gleichem Einkommen ist ein deutlich geringerer Kredit möglich. Bei einem Bruttomonatseinkommen von 10.000 US-Dollar erlaubt TDSR eine Gesamtschuldenzahlung von bis zu 5.500 US-Dollar pro Monat; MSR begrenzt allein die HDB-Darlehenszahlung auf 3.000 $/Monat.