Immobilienangebote in Singapur weisen Angebotspreise auf, die 10–25 % über den tatsächlichen Transaktionswerten liegen können – und es gibt keinen standardisierten Mechanismus, der Makler dazu zwingt, Angebotspreise mit Daten zu rechtfertigen. Ein Verkäufer oder Vermieter, der Spitzenpreise für das Jahr 2022 gezahlt hat oder sich an den begehrten Eintrag eines Nachbarn orientiert, kann einen beliebigen Preis festlegen, und ohne Transaktionsdaten haben Käufer und Mieter keinen objektiven Bezugspunkt. Der Listing Evaluator löst dieses Problem: Er ruft die tatsächlichen Preise ab, zu denen Einheiten im selben Gebäude in den letzten 12 Monaten verkauft wurden, und sagt Ihnen in Sekundenschnelle, ob der Angebotspreis innerhalb der Marktspanne oder deutlich darüber liegt. Allein diese Informationen können einem Käufer 50.000 bis 150.000 US-Dollar bei den Verhandlungen einsparen.
Die wichtigste Zahl, die der Gutachter zurückgibt, ist die PSF-Lücke – die prozentuale Differenz zwischen dem geforderten PSF und dem 12-Monats-Median der abgewickelten PSF für vergleichbare Einheiten in der Entwicklung. Eine Lücke von +5 % ist normal (Verkäufer fragen über dem Median und verhandeln nach unten). Eine Lücke von +15–20 % bedeutet, dass der Verkäufer seinen Preis deutlich über dem angibt, was der Markt tatsächlich freigegeben hat, entweder in der Erwartung, einen weniger informierten Käufer zu finden, oder weil er auf eine veraltete oder ausgefallene Transaktion setzt. Wenn Sie diese Lücke kennen, bevor Sie ein Angebot abgeben, erfahren Sie, wie realistisch die Verhandlungsbasis ist und ob es sich lohnt, überhaupt zu verhandeln oder darauf zu verzichten.
Bei Mietangeboten ist der Gutachter ebenso leistungsstark. Die Mietpreise in Singapur schwanken stark je nach Vermieter – manche entsprechen dem Marktpreis, andere verlangen 20–30 % mehr als der Mietpreis für ähnliche Einheiten im selben Gebäude, wobei man sich auf Mieter verlässt, die den aktuellen Preis nicht kennen. Die Bruttorendite, die ein Vermieter bei seinem Mietangebot im Vergleich zu der historischen Rendite des Gebäudes angibt, ist ein direktes Signal dafür, ob die Miete angemessen ist. Ein Vermieter, der 5.200 US-Dollar/Monat für ein 2-Zimmer-Haus in einem Gebäude verlangt, in dem die mittlere Miete für 2-Zimmer-Wohnungen 4.200 US-Dollar beträgt, verlangt einen Aufschlag von 24 % gegenüber dem Marktpreis – etwas, das im Ergebnis des Gutachters offensichtlich ist, für einen Mieter jedoch unsichtbar ist, der nur die Auflistung und nicht die Transaktionshistorie sieht.
Die Prämienkomponente auf Etagenebene ist besonders nützlich für die Bewertung von Einheiten, deren Preis auf einer hohen Etagenprämie liegt. Ein Verkäufer, der angibt, dass seine Einheit mit der 28. Etage eine PSF-Prämie von 20 % gegenüber ähnlichen Niederflureinheiten erzielt, kann anhand der tatsächlichen Etagenprämiendaten für dieses Projekt verifiziert werden. In vielen Fällen überschätzen Verkäufer die Prämie, die ihre spezifische Etage im Vergleich zu dem hat, was der Markt gezahlt hat. Nutzen Sie den Listing Evaluator vor jeder Besichtigung – er dauert 30 Sekunden und gibt Ihnen eine datengestützte Position, bevor Sie mit der Preisverhandlung beginnen. Kombinieren Sie es mit dem Floor Premium Insight für die Stockwerkskurve auf Bezirksebene und dem Hypothekenrechner für die Gesamtfinanzierungskosten zum geforderten Preis.