Analysieren Sie die Kosten und Erträge des Kaufs einer im Bau befindlichen Immobilie mit progressivem Zahlungsplan.
Bargeld während der Bauphase-
Stempelsteuer-
Hypothek bei TOP-
Bauinteresse-
Preis-Leistungs-Verhältnis TOP-
Papiergewinn bei TOP-
Bruttorendite-
Gesamtkosten bei TOP-
URA-Vorbehaltsdaten verstehen
Wichtige Erkenntnisse
Progressive payment means you pay interest only on the loan portion drawn down at each construction stage — total interest during construction is lower than on a completed property.
The TOP (Temporary Occupation Permit) milestone triggers the largest single payment — typically 25% of the purchase price — plan cash flow for this lump sum.
Most buyers pay both progressive mortgage interest and existing housing costs (rent or current mortgage) during construction — budget for this dual outlay.
If TOP is delayed, developers pay liquidated damages of 0.72% per annum of the purchase price — this is modest compensation for the financial disruption of delayed planning.
Confirm your TDSR remains within 55% at TOP stage, accounting for any changes in income or new debts taken since purchase.
Was es tut
Sie kaufen eine neue Eigentumswohnung? Informieren Sie sich über progressive Zahlungspläne, Zinskosten während der Bauphase und Ihren tatsächlichen Gesamtaufwand vor TOP. Modellieren Sie den gesamten Zeitplan von der Buchungsgebühr bis zu den Mieteinnahmen, einschließlich der versteckten Kosten für die Zahlung von Zinsen ohne Mieteinnahmen während der zwei- bis dreijährigen Bauzeit.
Diesen Rechner finden Sie auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.
Warum es wichtig ist
Neue Eigentumswohnungen werden mit schönen Musterwohnungen und attraktiven Frühbucherpreisen vermarktet, aber die finanzielle Realität ist komplexer. Durch die Bauphase entsteht ein einzigartiges Cashflow-Muster, das sich grundlegend von Wiederverkaufskäufen unterscheidet. Dieser Rechner ist wichtig, weil:
Wie es funktioniert
Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 26 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So analysieren Sie im Bau befindliche Investitionen“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. KPI-Karten zeigen Ihre Anzahlung, den Bauzeitplan, die geschätzten Zinsen während des Baus und die Mieteinnahmen nach dem TOP.
Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.
Beispiele
Lernen Sie Li Wei kennen, der in Tengah eine neue Eigentumswohnung im Wert von 1.800.000 US-Dollar mit einer Bauzeit von 36 Monaten kauft …
Ergebnisse
Down Payment (25%)
$450,000
Construction Period
36 months
Est. Interest During Construction
~$70,875
Expected Rent (post-TOP)
$4,000/mo
So lesen Sie das:
Die versteckten Kosten bei Neubauten: Während der 36-monatigen Bauzeit zahlt Li Wei Zinsen auf den schrittweise in Anspruch genommenen Kreditbetrag, erzielt aber keine Mieteinnahmen. Diese Zeit des „toten Geldes“ kostet allein an Zinsen etwa 70.875 US-Dollar. Viele neue Erstkäufer übersehen diese Kosten beim Vergleich mit Wiederverkaufsimmobilien, die vom ersten Tag an Miete generieren. Progressiver Zahlungsplan: Typischerweise 20 % bei der Buchung, dann gestaffelte Zahlungen bei Fundament (10 %), Stahlbeton (10 %), Ziegelwänden (5 %), Decke/Dach (5 %) usw. bis TOP. Der Rechner modelliert diesen gesamten Zeitstrahl und zeigt Monat für Monat Ihren tatsächlichen Geldabfluss an.
Tipps und Fallstricke
Expertentipps
Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.
Puffer von 6–12 Monaten hinzufügen – Bauverzögerungen sind häufig. Budget für zusätzliche Zinszahlungsmonate ohne Mieteinnahmen.
Vergleich mit Wiederverkauf – Eine wiederverkaufte Eigentumswohnung generiert vom ersten Tag an Miete und birgt kein Baurisiko. Verwenden Sie den Side-by-Side-Rechner, um die Differenz zu quantifizieren.
Häufige Fallstricke
Unterschätzung der Bauzinsen – Zinsen fallen vom ersten Tag an auf die in Anspruch genommenen Beträge an. Über 36 Monate summiert sich das auf mehrere Zehntausend.
Entwicklerpreisaufschlag – Neueinführungen werden in der Regel mit einem Aufschlag von 10–20 % gegenüber vergleichbaren Wiederverkaufseinheiten verkauft. Berücksichtigen Sie dies bei Ihren Wertschätzungsannahmen.
Häufig gestellte Fragen
Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Wann muss ich die volle Anzahlung bezahlen?
Die Buchungsgebühr von 5 % wird bei Ausübung des OTP gezahlt. Die restlichen 20 % in bar/CPF (um die 25 % Anzahlung auszugleichen) sind in der Regel innerhalb von 8 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags – also vor Baubeginn – fällig. Lediglich der Darlehensanteil von 75 % wird schrittweise in Anspruch genommen, wenn Baumeilensteine erreicht werden.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Was passiert, wenn ich die Hypothek bei TOP nicht bedienen kann?
Banken beurteilen bei TOP Ihre Hypothekentragfähigkeit noch einmal anhand der aktuellen Einnahmen und Verpflichtungen. Stellen Sie sicher, dass Ihr TDSR zu diesem Zeitpunkt innerhalb von 55 % bleibt, insbesondere wenn Sie seit dem Kauf zusätzliche Schulden aufgenommen haben. Wenn sich die Umstände erheblich geändert haben, besprechen Sie dies frühzeitig mit Ihrer Bank – die Restrukturierungsmöglichkeiten sind nach Auszahlung des Kredits begrenzt.
Kann ich die Einheit während der Bauphase untervermieten oder vermieten?
Nein. Die Einheit existiert rechtlich nicht, bis TOP ausgegeben wird. Sie können es erst nach TOP vermieten, wenn Sie Ihre Schlüssel erhalten und die rechtliche Fertigstellung abgeschlossen haben. Berücksichtigen Sie bei der Modellierung Ihres Cashflow-Zeitplans eine Verzögerung von 1–3 Monaten zwischen TOP und den ersten Mieteinnahmen.