Leasing-Zerfallseffekt

Der Einblick in den Lease Decay verfolgt, wie der PSF-Rabatt auf 99-jährige Pachtobjekte steigt, wenn die verbleibende Pacht abnimmt, basierend auf tatsächlichen URA-Transaktionsdaten, segmentiert nach verbleibenden Pachtintervallen: 90 Jahre+, 80–89 Jahre, 70–79 Jahre, 60–69 Jahre, 50–59 Jahre, 40–49 Jahre und unter 40 Jahre. Für jedes Mietvertragsband zeigt das Diagramm den mittleren PSF im Verhältnis zum entsprechenden mittleren PSF für Eigentumswohnungen im gleichen Bezirk und Immobilientyp – ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 70 bis 79 Jahren in D15 wird also mit Eigentumsimmobilien in D15 verglichen, nicht mit einem singapurweiten Durchschnittswert für Eigentumswohnungen. Die resultierende Rabattkurve zeigt die empirische Rate, mit der Marktteilnehmer einen Rabatt auf die verbleibende Leasingdauer anwenden, der sich von den theoretischen Leasingrabatttabellen des SLA unterscheidet (und manchmal größer oder kleiner als diese ist).

Diesen Einblick finden Sie auf ShiokNest unter der Registerkarte Einblicke. Filtern Sie nach Bezirk und Immobilientyp, um zu sehen, wie die Verfallkurve je nach Standort variiert – der empirische Rabatt in D10 (Bukit Timah) für ein 60-jähriges Pachtobjekt unterscheidet sich vom Rabatt in D19. Das Diagramm zeigt auch die jährliche Änderung des Rabattsatzes für jedes Mietvertragsband an, sodass Sie überwachen können, ob Marktteilnehmer bei der Anwendung von Mietrabatten mehr oder weniger aggressiv vorgehen, wenn sich die allgemeine Marktstimmung ändert. Diese Erkenntnisse werden mit dem Tenure Trends Insight und dem Lease Decay Calculator zur Vorwärtsmodellierung der Wertauswirkungen von Mietminderungen kombiniert.

Das Risiko des Mietausfalls ist das am häufigsten unterbewertete Risiko bei Immobilieninvestitionen in Singapur. Eine 99-jährige Erbpachtimmobilie, die bei einer Restlaufzeit von 60 Jahren erworben wird, ist zu aktuellen Marktpreisen etwa 80–85 % einer entsprechenden Eigentumsimmobilie am selben Standort wert – dieser Rabatt wird sich jedoch auf etwa 50–60 % der Grundeigentumsdauer ausweiten, wenn 40 Jahre verbleiben, und auf weniger als 30 %, wenn 30 Jahre verbleiben. Der zusammengesetzte Charakter dieses Rabatts bedeutet, dass Käufer, die ein Pachtobjekt mit einer Laufzeit von 60 Jahren erwerben und glauben, dass sie einen Rabatt von 15 bis 20 % auf das Eigentum erhalten, in Wirklichkeit einen Rabatt akzeptieren, der sich im Laufe der Haltedauer erheblich erhöht. Das Leasing-Verfallsdiagramm macht diesen zukünftigen Verlauf im Voraus sichtbar.

Die wichtigste Erkenntnis aus diesem Diagramm ist, dass der empirische Marktrabatt keiner glatten, vorhersehbaren Kurve folgt. Stattdessen gibt es zwei Beschleunigungszonen. Die erste tritt vor etwa 70 Jahren ein, wenn Banken damit beginnen, Bewertungsabschläge gemäß den MAS-Hypothekenrichtlinien vorzunehmen – wodurch der LTV für Käufer verringert wird, wodurch der Kreis der berechtigten Käufer schrumpft und die Preise sinken. Der zweite Fall tritt etwa 40 verbleibende Jahre ein, wenn die Rabatttabellen für SLA-Mietverträge aggressiver in Kraft treten und HDB-Upgradeer (die größte Käufergruppe für mittelgroße Immobilien) die Berechtigung zur CPF-Finanzierung verlieren, es sei denn, der verbleibende Mietvertrag deckt den jüngsten Käufer bis zum Alter von 95 Jahren ab. Diese Schwelleneffekte sind im Diagramm als Knicke in der Rabattkurve bei verbleibendem Mietvertrag von ~70 und ~40 Jahren sichtbar.

Für Verkäufer von in die Jahre gekommenen Erbbaurechten beantwortet das Diagramm die Frage, wie dringend ein Verkauf sein sollte. Eine 1990 erbaute Wohnanlage mit 99-jähriger Erbpacht hat im Jahr 2026 noch eine Laufzeit von 63 Jahren – immer noch oberhalb der ersten Beschleunigungszone. Bei einem im Jahr 1983 erbauten Gebäude verbleiben noch 56 Jahre – und es nähert sich damit der ersten Rabattbeschleunigungsschwelle. Eigentümer, die einen Verkauf in den nächsten 5–10 Jahren planen, treffen eine Entscheidung darüber, auf welcher Seite der verbleibenden 70 Jahre sie sich zum Zeitpunkt des Verkaufs befinden werden. Das Überschreiten der 70-Jahres-Schwelle während des Besitzes führt zu einem zusätzlichen PSF-Rabatt von ca. 5–8 % im Vergleich zum Verkauf oberhalb der Schwelle – ein erheblicher Betrag für eine Immobilie im Wert von über 1 Mio. USD.

Für Käufer gibt das Diagramm zum Verfalls des Mietvertrags direkt Auskunft: „Wie viel Rabatt sollte ich für dieses Pachtgrundstück im Vergleich zu gleichwertigem Grundeigentum erhalten?“ Wenn der Markt derzeit den Preis für 60-jährige Pachtverträge 18 % unter dem Preis für Eigentumswohnungen festlegt und der empirische langfristige Durchschnitt bei 22 % liegt, sind Pachtverträge im Vergleich zu ihrem historischen Abschlag relativ teuer – Eigentumswohnungen bieten zu diesem Zeitpunkt einen relativ besseren Wert. Wenn sich der Abschlag auf 25–28 % ausweitet (wie es nach den Abkühlungsmaßnahmen nach 2013 der Fall war, als sich die Stimmung in Bezug auf Pachtobjekte abschwächte), kann der Kauf eines Pachtobjekts mit einem überdurchschnittlichen Abschlag gegenüber dem Eigentumsrecht einen taktischen Wert darstellen. Verwenden Sie dies zusammen mit dem Tenure Trends Insight und dem Lease Decay Calculator, um die Haltekosten einer Leasingverringerung über Ihre erwartete Haltedauer zu modellieren.