Cap-Rate Kalkulator

Kapitalisierungszinsrechner

Berechnen Sie den Cap-Satz für die Bewertung von Gewerbeimmobilien

Effektives Bruttoeinkommen -
Nettobetriebsergebnis -
Cap-Rate -
Bruttomietmultiplikator -

Kapitalisierungszinssatz für Gewerbeimmobilien

Wichtige Erkenntnisse

  • Cap rate = NOI ÷ Property Value — always use Net Operating Income (after vacancy and expenses), never gross rent.
  • Singapore office cap rates have historically ranged 3.5–5.5%, retail 4.5–6.5%, industrial/logistics 5.5–7.5% — use sector benchmarks to assess if a property is priced correctly.
  • Lower cap rate = higher price relative to income = lower current yield (often signals high-quality asset or growth potential); higher cap rate = higher yield but potentially higher risk.
  • Cap rate compression (falling rates) increases property values; cap rate expansion (rising rates) deflates values — track quarterly changes in sector benchmarks.
  • When comparing cap rates across properties, ensure vacancy assumptions and expense ratios are consistent — a 7% cap rate with 15% vacancy assumed is very different from 7% at 5% vacancy.

Was es tut

Verstehen und berechnen Sie die Cap Rate – die Standardmetrik für die Bewertung von Gewerbeimmobilien. Vergleichen Sie die Cap-Raten verschiedener Immobilientypen (Büro, Einzelhandel, Industrie) und schätzen Sie damit den fairen Marktwert aus dem Nettobetriebseinkommen.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Cap Rate (Kapitalisierungssatz) ist die universelle Sprache der gewerblichen Immobilienbewertung. Darin erfahren Sie, welche Rendite die Immobilie als Prozentsatz ihres Wertes erwirtschaftet, sofern keine Schulden vorliegen. Zwei Gewerbeimmobilien im Wert von 3 Mio. $ und 4 Mio. $ können nicht allein über den Preis verglichen werden – aber ein Cap-Satz von 5,2 % gegenüber einem Cap-Satz von 4,8 % ist ein sofort lesbarer Vergleich der Investitionsqualität. Bei jeder Gewerbeimmobilientransaktion in Singapur wird der implizite Cap-Satz effektiv zugrunde gelegt.

Die wichtigste Zahl, die dieser Rechner ermittelt, ist der implizite Cap-Satz – abgeleitet aus dem Kaufpreis und dem Nettobetriebseinkommen. Wenn ein Ladengeschäft im Wert von 2 Millionen US-Dollar einen jährlichen Nettoertrag von 100.000 US-Dollar generiert, beträgt seine Kapitalisierungsrate 5,0 %. Wenn ähnliche Ladengeschäfte in derselben Straße zu einem Cap-Preis von 4,5 % gehandelt werden, liegt diese Immobilie leicht über dem Markt (bessere Rendite für den Käufer). Wenn sie mit 5,5 % gehandelt werden, liegt der Preis dieser Immobilie unter dem Marktpreis (der Verkäufer lässt Geld auf dem Tisch oder es liegt ein Risikofaktor vor). Der Rechner macht diese Marktvergleiche explizit.

Der häufigste Fehler, den Investoren von Gewerbeimmobilien machen, ist die Verwechslung der Bruttorendite mit der Kapitalisierungsrate. Bei der Bruttorendite wird die Bruttomiete durch den Kaufpreis dividiert, wobei die Betriebskosten außer Acht gelassen werden. Die Kapitalisierungsrate basiert auf dem Nettobetriebseinkommen – Bruttomiete abzüglich Leerstand, Immobilienverwaltung, Versicherung, Instandhaltung und Grundsteuer. Bei einer Gewerbeimmobilie mit 20 % Betriebskosten entspricht eine Bruttorendite von 6 % einer Kapitalrendite von 4,8 % – ein wesentlicher Unterschied, der den Investitionsfall ändert.

Verwenden Sie diesen Rechner zusammen mit dem Gewerbeertragsrechner und dem Daten zu Gewerbeimmobilien in Singapur, um Ihre Zielimmobilie mit den aktuellen Marktkapitalisierungsraten nach Sektor zu vergleichen.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So berechnen Sie den Kapitalisierungszinssatz“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

D1 Shophouse: Berechnung der impliziten Cap-Rate aus dem Angebotspreis

Eingaben
Kaufpreis
$3,200,000
Bruttojahresmiete
$192,000 ($16,000/month)
Leerstandszulage
8% ($15,360)
Betriebskosten
$24,000/year (property tax + insurance + maintenance)
Ergebnisse
Bruttorendite
6.0% ($192K ÷ $3.2M)
Nettobetriebsergebnis
$152,640 (gross rent − vacancy − expenses)
Cap-Rate
4.77% ($152,640 ÷ $3,200,000)
Marktbenchmark (D1 Shophouse)
~4.5–5.0% — this property is within market range

So lesen Sie das: Die Bruttorendite von 6 % sieht attraktiv aus, die Cap-Rate von 4,77 % ist jedoch die relevante Vergleichsgröße. Mit 4,77 % liegt der Preis für dieses Shophouse innerhalb der D1-Marktspanne von 4,5–5,0 %. Dies bedeutet, dass der Verkäufer den Preis im Verhältnis zum Markt korrekt festgelegt hat – es gibt keinen offensichtlichen Rabatt oder Aufschlag. Für einen Käufer, der eine über dem Marktdurchschnitt liegende Rendite anstrebt, bietet diese Immobilie keine solche. Der Rechner zeigt außerdem, dass, wenn Sie die Leerstandsannahme auf 15 % erhöhen (was ein schwieriges Vermietungsumfeld widerspiegelt), der NOI auf 139.200 US-Dollar sinkt und die Kapitalisierungsrate auf 4,35 % fällt – unter die Marktuntergrenze, was auf ein Risiko hinweist.

Reverse-Cap-Rate: Welche Miete muss eine 2-Millionen-Dollar-Industrieeinheit erzielen, um ihren Preis zu rechtfertigen?

Eingaben
Kaufpreis
$2,000,000
Ziel-Cap-Rate
6.0% (JTC industrial benchmark)
Betriebskosten + Leerstand
$20,000/year + 10% vacancy
Frage
What monthly rent justifies the $2M asking price?
Ergebnisse
Erforderlicher NOI bei einem Cap-Satz von 6 %
$120,000/year
Gewünschte Bruttomiete (umgekehrte Berechnung)
$155,556/year ($12,963/month)
Marktmiete für vergleichbare JTC-Einheit
~$10,500–$11,500/month
Urteil
Property is overpriced at $2M — implied cap rate at market rent is ~5.1%

So lesen Sie das: Die umgekehrte Cap-Rate-Berechnung ist wohl die leistungsstärkste Anwendung dieses Tools: Anstatt die Cap-Rate anhand eines bestimmten Preises zu berechnen, geben Sie Ihre Ziel-Cap-Rate ein und ermitteln Sie die erforderliche Miete. Wenn die Marktmieten für vergleichbare JTC-Einheiten 10.500 bis 11.500 US-Dollar/Monat betragen, die erforderliche Miete, um 2 Mio. US-Dollar bei einem Höchstsatz von 6 % zu rechtfertigen, jedoch 12.963 US-Dollar/Monat beträgt, ist die Immobilie überteuert. Der Käufer müsste einen Cap-Satz von 5,1 % anstelle der Benchmark von 6 % akzeptieren. Ob eine Obergrenze von 5,1 % akzeptabel ist, hängt von der Qualität des Mietvertrags, der Mietervereinbarung und dem Standort ab – der Rechner macht den Kompromiss jedoch deutlich, bevor die Verhandlungen beginnen.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Bruttomiete statt NOI verwenden – Der Cap-Satz muss anhand des Nettobetriebseinkommens berechnet werden. Bei Verwendung der Bruttomiete ohne Abzug von Leerstand, Verwaltungsgebühren, Versicherung und Instandhaltung wird der Cap-Satz um 15–25 % überbewertet.
  • Leerstandsquote außer Acht lassen – Gewerbeimmobilien weisen regelmäßig einen Leerstand von 5–15 % auf. Geht man von einem Leerstand von 0 % aus, ergibt sich eine Cap-Rate, die nicht die realen Renditen widerspiegelt. Nutzen Sie Marktleerstandsquoten für die Branche und den Standort.
  • Vergleich der Cap-Raten in verschiedenen Sektoren – Ein Cap-Satz von 5 % für ein CBD-Büro ist ausgezeichnet; Eine Kapitalisierungsrate von 5 % für eine JTC-Industrieanlage liegt unter dem Marktwert. Benchmarken Sie immer mit Vergleichswerten aus der gleichen Branche, nicht mit dem allgemeinen Markt.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Was ist ein guter Cap-Satz für Gewerbeimmobilien in Singapur?
Benchmarks variieren erheblich je nach Branche und Standort. CBD-Büro der Klasse A: 3,0–4,0 %. Ladengeschäfte (D1–D9): 4,0–5,5 %. Vorstädtischer Einzelhandel: 5,0–6,5 %. JTC industrial (Flatted Factory): 5,5–7,0 %. Hightech-Industrie: 5,0–6,5 %. Diese Benchmarks ändern sich mit den Zinszyklen – wenn die risikofreien Zinssätze steigen, steigen tendenziell die Kapitalisierungssätze (die Preise fallen). Überprüfen Sie die aktuellen Transaktionsdaten auf der Registerkarte „Kommerziell“ auf die aktuellen Marktkapitalisierungsraten.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Beinhaltet der Cap-Satz die Hypothekenfinanzierung?
Nein. Die Kapitalisierungsrate ist eine unverschuldete Kennzahl – sie misst die Rendite auf den vollen Immobilienwert unter der Annahme, dass keine Schulden vorliegen. Dadurch ist es sinnvoll, Immobilien unabhängig von ihrer Finanzierungsstruktur zu vergleichen. Um die Leveraged Return (Cash-on-Cash-Rendite) zu berechnen, müssen Sie die Hypothekenzahlungen vom NOI abziehen und durch das eingesetzte Eigenkapital dividieren. Für eine Immobilie mit einem Cap-Satz von 4,8 % und einem LTV von 65 % bei 4 % Zinskosten beträgt die Cash-on-Cash-Eigenkapitalrendite etwa 5,6 %.

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Haftungsausschluss: Bei den dargestellten Zahlen handelt es sich ausschließlich um Schätzungen für Planungszwecke. Zinssätze, Regeln und Fördermengen ändern sich häufig – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, HDB oder einem lizenzierten Finanzberater, bevor Sie handeln.