Progressive Zahlung Kalkulator

Progressiver Zahlungsplan

Sehen Sie sich den progressiven Zahlungsplan für eine im Bau befindliche Immobilie an.

Gesamt vor TOP -
Gesamtzins -
Monatlich bei TOP -
Kreditabnahme -
Bühne%MengeInteresse

Progressiver Zahlungsplan für Neueinführungen

Wichtige Erkenntnisse

  • Under the Progressive Payment Scheme (PPS), you draw down your bank loan in tranches as construction milestones are certified — meaning your monthly interest obligation grows from near-zero at booking to full loan repayment only after TOP.
  • Interest-only payments during construction (before TOP) can seem manageable at $800–$1,500/month, but the step-up to full principal + interest repayments at TOP ($4,000–$6,000/month) catches many buyers off-guard who did not plan ahead.
  • The largest single payment tranche — 25% at TOP and 15% at legal completion — means buyers must keep significant liquid reserves available well into the construction period, not just at the initial booking stage.
  • Total construction-period interest for a typical $1.5M new launch at 3.5% p.a. over 3 years amounts to approximately $55,000–$75,000 on top of the purchase price — a cost that is easy to overlook when focus is on the headline price.
  • Deferred Payment Schemes (DPS) offered by some developers eliminate interest during construction but typically command a 2–3% higher purchase price — this calculator helps you evaluate whether deferral is genuinely cost-effective.

Was es tut

Visualisierung des progressiven Zahlungsplans für neu eröffnete Eigentumswohnungen. Sehen Sie genau, wann jede Zahlung fällig ist – von der Buchungsgebühr bis zur CSC – und berechnen Sie die Gesamtzinskosten während der Bauphase. Unverzichtbar für die Cashflow-Planung.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Buying a new launch condominium in Singapore means committing to a property that may not be habitable for 3–5 years. Unlike resale purchases where your full loan repayments begin immediately and are predictable, the Progressive Payment Scheme ties your loan drawdown schedule to 8 construction milestones — each certified by a licensed architect before the developer can call for the next payment. For a $1.5 million purchase with a 75% loan, this means your outstanding loan balance grows from zero to $1.125 million over approximately 36–48 months, with interest charged only on the amount drawn at each stage. The practical result is that your monthly financial obligation doubles or triples between booking and TOP, a cash flow step-change that requires careful planning.

The single most important number this calculator reveals is your total construction-period interest — the cumulative cost you pay while the development is being built and before you can move in or rent out the unit. For a $1.5M purchase at 75% LTV and 3.5% p.a. interest over a 36-month construction period, this figure typically lands between $55,000 and $75,000 depending on how quickly the developer calls each tranche. This is money that generates no return: you are not living in the property, not earning rent, and not building equity through principal repayment. It is pure carry cost, and it needs to be factored into your total acquisition cost alongside stamp duty and legal fees.

The most common mistake new launch buyers make is anchoring on the interest-only monthly payments in the early construction stages. When the foundation tranche is drawn (10% of loan = ~$112,500), your monthly interest is only about $328/month — seemingly trivial. By the time the reinforced concrete framework is complete and Partition Walls certified (cumulative drawdown 35% = ~$394,000), monthly interest has grown to roughly $1,148. At TOP (cumulative 85% = ~$956,000), you transition to full monthly repayments of $4,000–$5,500 — a 5–10x increase from where you started. Buyers who did not model this step-up often find themselves stretching their monthly budget significantly at exactly the moment they also face renovation costs and moving expenses.

Run this calculator alongside the New Launch vs Resale Calculator to understand whether the total cost of the progressive scheme makes the new launch financially worthwhile versus an equivalent resale. For a holistic view of your financing capacity at TOP, use the Affordability Calculator to confirm your income and TDSR can absorb the full monthly repayment before you exercise the OTP.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So verstehen Sie progressive Zahlungspläne“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

RCR-Neueinführung im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar – dreijährige Bauzeit

Eingaben
Kaufpreis
$1,500,000
Darlehensbetrag
$1,125,000 (75% LTV)
Zinssatz
3.5% p.a.
Startdatum
Jan 2025
Voraussichtlicher TOP-Termin
Jan 2028 (36 months)
Ergebnisse
Gesamt vor TOP (Cash + CPF)
$585,750 (incl. 20% downpayment + tranche milestones)
Gesamtbauzins
$62,400 (estimated over 36 months)
Monatlich bei TOP (P+I)
~$5,050/month
Kreditaufnahme bei TOP
$956,250 (85% of loan)

So lesen Sie das: Bei einem Kauf im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar erfordert der 36-monatige progressive Zeitplan, dass der Käufer über ausreichend Bargeld und CPF-Reserven verfügt, um 8 Meilensteinzahlungen vor TOP zu leisten. Die Gesamtzinsen für die Bauzeit in Höhe von 62.400 US-Dollar werden nach und nach gezahlt, wenn jede Tranche in Anspruch genommen wird – beginnend bei etwa 328 US-Dollar/Monat (Gründungsphase) und ansteigend auf 2.778 US-Dollar/Monat, wenn die Phase des „Certificate of Statutory Completion“ kurz vor TOP aufgerufen wird. Bei TOP geht der Käufer zu einer vollständigen Kapital- und Zinsrückzahlung von ca. 5.050 USD/Monat für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren über. Dieser monatliche Anstieg ist die entscheidende Planungszahl: Wenn Ihre aktuelle Miet- oder Hypothekenzahlung 2.500 US-Dollar pro Monat beträgt, müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Einkommens- oder Sparpuffer eine Verdoppelung der monatlichen Verpflichtungen bei TOP auffangen kann – normalerweise müssen Sie gleichzeitig mit Renovierungskosten von 80.000 bis 120.000 US-Dollar rechnen.

CCR-Neueinführung im Wert von 2,2 Millionen US-Dollar – 4-jährige Bauzeit

Eingaben
Kaufpreis
$2,200,000
Darlehensbetrag
$1,540,000 (70% LTV — ABSD second property)
Zinssatz
3.75% p.a.
Startdatum
Mar 2024
Voraussichtlicher TOP-Termin
Mar 2028 (48 months)
Ergebnisse
Gesamt vor TOP (Cash + CPF)
$990,000 (incl. 30% downpayment + milestones)
Gesamtbauzins
$114,800 (estimated over 48 months)
Monatlich bei TOP (P+I)
~$7,100/month
Kreditaufnahme bei TOP
$1,309,000 (85% of loan)

So lesen Sie das: Für einen Zweitimmobilienkäufer im CCR mit einem LTV von 70 % erfordert der 4-Jahres-Progressivplan Gesamtvorauszahlungen und Tranchenzahlungen in Höhe von 990.000 US-Dollar vor TOP – ein erheblicher Liquiditätsbedarf. Die 48-monatige Bauzeit bedeutet, dass die Bauzinsen 114.000 US-Dollar übersteigen, fast das Doppelte des 36-monatigen Szenarios in Beispiel 1, trotz ähnlicher Zinssätze, allein aufgrund der längeren Zeitspanne. Der monatliche Anstieg auf 7.100 US-Dollar bei TOP ist ebenso bedeutsam: Wenn die Immobilie als Investitionsmiete gedacht ist, gleicht eine CCR-Einheit mit 2 Schlafzimmern, die eine Miete von 5.500 US-Dollar/Monat erzielt, die Hypothekenverpflichtung nur teilweise aus, was zu einem negativen Cashflow von 1.600 US-Dollar/Monat führt. Anleger, die dieses Szenario bewerten, sollten die gesamte Haltedauer modellieren, um zu beurteilen, ob der Kapitalzuwachs über einen Zeitraum von fünf bis sieben Jahren das anhaltende Cashflow-Defizit rechtfertigt.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Die TOP-Ballonzahlung ist nicht geplant. Die beiden größten Tranchen im Rahmen von PPS – 25 % bei TOP und 15 % bei rechtlicher Fertigstellung – kommen schnell hintereinander an, oft innerhalb von 3–6 Monaten. Zusammen machen sie 40 % des gesamten Kaufpreises aus (oder 53 % eines 75 %-Darlehens). Käufer, die während des Baus nur geringe Zinszahlungen leisten mussten, sind oft nicht ausreichend auf den plötzlichen Anstieg sowohl der Kreditinanspruchnahme als auch der monatlichen Rückzahlungsverpflichtungen vorbereitet. Berechnen Sie die genauen Dollarbeträge für diese beiden Tranchen, bevor Sie das OTP unterzeichnen, und stellen Sie sicher, dass Sie über den CPF, die Liquidität oder die Refinanzierungskapazität verfügen, um diese zu absorbieren.
  • Vorausgesetzt, Ihr aktueller Bankpakettarif gilt während der gesamten Bauphase. Die meisten neuen Erstkäufer sichern sich einen Loan-in-Principal (LIP) mit einer Gültigkeit von 30 Tagen. Ihr tatsächlicher Bankkredit wird zum Zeitpunkt des rechtlichen Abschlusses (letzte Tranche) formalisiert, nicht bei der Buchung. Die Zinssätze können sich über eine Bauzeit von drei bis vier Jahren erheblich ändern. Wenn Sie sich im Jahr 2021 auf 2,5 % festgelegt haben, die Zinssätze jedoch bis 2024 auf 3,75 % steigen, werden Ihre tatsächlichen Zinsen während der Bauphase und die vollständigen monatlichen Rückzahlungen wesentlich höher sein als ursprünglich prognostiziert. Modellieren Sie Ihre progressiven Zahlungen immer zu den aktuellen Zinssätzen und zu +1,5 %, um Ihr Risiko gegenüber Zinserhöhungen einem Stresstest zu unterziehen.
  • Verwechslung von PPS-Zinsen mit dem Deferred Payment Scheme. Beim Standard-PPS fallen für jede gezogene Tranche ab dem Inanspruchnahmedatum Zinsen an – es gibt keine aufgeschobenen Zinsen. Einige Entwickler bieten ein Deferred Payment Scheme (DPS) an, bei dem während des Baus keine Zinsen berechnet werden, der Kaufpreis jedoch in der Regel 2–3 % höher ist. Käufer vergleichen manchmal einen DPS-Preis (1,54 Millionen US-Dollar) mit einem Standard-PPS-Preis (1,5 Millionen US-Dollar) und kommen zu dem Schluss, dass der DPS teurer ist – wobei sie ignorieren, dass sich bei PPS Bauzinsen in Höhe von 60.000 bis 80.000 US-Dollar ansammeln, wodurch die effektiven Gesamtkosten ähnlich sind. Verwenden Sie diesen Rechner, um die PPS-Gesamtkosten genau zu modellieren, bevor Sie entscheiden, ob DPS den höheren Aufkleberpreis wert ist.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es werden keine Daten an einen Server gesendet, in einer Datenbank gespeichert oder an Dritte weitergegeben. Wenn Sie die Registerkarte schließen oder aktualisieren, sind Ihre Eingaben verloren.
Was sind die 8 Stufen des Progressive Payment Scheme?
Die Standard-PPS-Meilensteine ​​und ihr Prozentsatz vom Kaufpreis sind: (1) Buchung – 5 % in bar; (2) Kaufvertrag – 15 % (davon 5 % Ihr Anzahlungssaldo, Restbetrag aus dem Darlehen); (3) Stiftung – 10 %; (4) Stahlbetongerüst – 10 %; (5) Trennwände – 5 %; (6) Dach – 5 %; (7) Elektroinstallation, Sanitär und Gas – 5 %; (8) Certificate of Statutory Completion (CSC) – 25 %; (9) Temporäre Beschäftigungserlaubnis (TOP) – 25 %; (10) Fertigstellung – 15 %. Genaue Bühnennamen und Prozentsätze sind in den Housing Developers Rules vorgeschrieben und können je nach Projekt leicht variieren.
Wann beginnt die Rückzahlung meines Bankdarlehens?
Bei einer Standard-Bankhypothek für eine Neugründung beginnen die zinslosen Zahlungen, sobald die erste Kredittranche in Anspruch genommen wird (normalerweise in der Gründungs- oder Stahlbetonphase). Die vollständige Kapital- und Zinsrückzahlung beginnt nach der rechtlichen Abschlussphase (der letzten Tranche). Einige Käufer arrangieren eine Festhypothek, die zu einem bestimmten Zeitpunkt in eine P+I-Hypothek umgewandelt wird. Informieren Sie sich bei Ihrer Bank über die Auslösetermine für die Inanspruchnahme, bevor die Baumeilensteine ​​erreicht werden.
Kann ich CPF für progressive Zahlungen verwenden?
Ja. Die Mittel des CPF-Ordinary-Accounts (OA) können für die Rückzahlung von Hypotheken auf Privatimmobilien einschließlich Neubauten verwendet werden, vorbehaltlich der CPF-Auszahlungslimits (Bewertungslimit und Auszahlungslimitregeln). Jede progressive Zahlungstranche – soweit sie aus dem Darlehen stammt – kann von CPF bedient werden. Die Buchungsgebühr von 5 % muss in bar bezahlt werden. Bestätigen Sie Ihr CPF-Guthaben und die geltenden Limits mit Ihrer CPF-Abrechnung oder dem Online-Rechner des CPF-Vorstands, bevor Sie sich verpflichten.
Was passiert, wenn der Entwickler das TOP-Datum verpasst?
Wenn ein Entwickler TOP nicht bis zu dem im Verkaufs- und Kaufvertrag angegebenen Datum erhält, ist er verpflichtet, den Käufern Verzugszinsen zu zahlen – in der Regel 10–12 % pro Jahr auf bereits gezahlte Beträge, monatlich aufgezinst. Allerdings sind diese Zinsen häufig deutlich geringer als Ihre eigenen Buchhaltungskosten (Darlehenszinsen + entgangene Miete), und für die Geltendmachung dieser Zinsen ist eine formelle Korrespondenz mit einem Immobilienanwalt erforderlich. Bauverzögerungen von 6–18 Monaten sind keine Seltenheit; Modellieren Sie in Ihren Cashflow-Prognosen immer ein Verzögerungsszenario von 12 Monaten.

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Haftungsausschluss: Bei den dargestellten Zahlen handelt es sich ausschließlich um Schätzungen für Planungszwecke. Zinssätze, Regeln und Fördermengen ändern sich häufig – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, HDB oder einem lizenzierten Finanzberater, bevor Sie handeln.