Neueinführung vs. Wiederverkauf Kalkulator

Neueinführung vs. Wiederverkauf

Vergleichen Sie die tatsächlichen Kosten für den Kauf einer neuen Immobilie mit denen einer Wiederverkaufsimmobilie.

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Wiederverkauf
Annahmen
PSF Premium -
Preisunterschied -
Mietverlust (Bau) -
Interesse (Bau) -
Echter Kostenunterschied -
Die Gewinnzone erreichen -

Vergleich neuer Startprojekte

Wichtige Erkenntnisse

  • New launches in Singapore typically carry a 15–25% PSF premium over nearby resale units — meaning you pay for future potential, not present liveability.
  • The opportunity cost of waiting 3–4 years for TOP includes foregone rental income ($3,500–$6,000/month for a 2-bedder) plus interest on progressive drawdowns — this hidden cost can easily exceed $150,000.
  • New launch ABSD remission for Singapore Citizen couples buying a second property requires the first property to be sold within 6 months of TOP or key collection — missing this window forfeits the entire remission amount.
  • Resale condos offer immediate rental income and no construction risk, but typically require $50,000–$150,000 in renovation costs that new launches do not.
  • Break-even analysis matters: a new launch needs to appreciate faster than a resale equivalent to justify the price premium plus the cost of the construction wait — this calculator shows exactly how many years that takes.

Was es tut

Neueinführung oder Wiederverkauf – was bietet ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis? Vergleichen Sie Preisaufschlag, Bauwartezeit, Zahlungsplan, Renovierungskosten, Mietzeitplan und prognostizierte Wertsteigerung. Datengesteuerte Analyse mit echten URA-Transaktionsdaten.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Choosing between a new launch and a resale condo is one of the most consequential financial decisions a Singapore buyer will make — often involving $1.5 million to $3 million in committed capital. Yet most buyers compare only the headline price per square foot without accounting for the full picture. A new launch at $2,200 PSF and a resale at $1,800 PSF may look like an $400 PSF gap, but the actual cost difference — once you factor in progressive payment interest, years of foregone rental income, and renovation savings — can land anywhere between $80,000 in favour of the new launch and $300,000 in favour of resale, depending entirely on your assumptions.

The single most important number this calculator surfaces is the true cost difference: the new launch price premium plus construction-period interest and rental opportunity cost, net of renovation savings on the resale side. For a typical $1.8M new launch versus a $1.5M resale equivalent with a 3-year construction wait at 3.5% interest, the total hidden cost of the new launch adds roughly $126,000 to $180,000 before a single tile is laid. That means the new launch actually needs to deliver $300,000–$480,000 more in future value just to break even — a figure that surprises most buyers who focused only on PSF.

The most common mistake is treating new launch appreciation as guaranteed. Buyers see a showflat with premium finishes and assume the developer price reflects fair market value. In reality, developer prices in Singapore embed a marketing premium, sales commission, and profit margin that resale units do not. During the 2021–2023 cooling measures cycle, several new launch projects in the OCR launched at prices 18–22% above nearby resale comparables. Buyers who did not run a break-even analysis found themselves holding units that were underwater on a capital-adjusted basis for the first 2–3 years post-TOP even as the broader market rose.

Use this calculator alongside the Progressive Payment Calculator to map out exactly when cash leaves your account during construction, and pair it with the Affordability Calculator to confirm your monthly obligations are sustainable if rental income is delayed post-TOP. Together, these three tools give you a complete financial blueprint before you sign any Option to Purchase.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So vergleichen Sie Neubau-Eigentumswohnungen mit Wiederverkaufs-Eigentumswohnungen“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

RCR-Neueinführung vs. Wiederverkauf – 3 Schlafzimmer

Eingaben
Neuer Einführungspreis
$1,800,000 (approx. 818 sqft at $2,200 PSF)
Wiederverkaufspreis
$1,500,000 (approx. 833 sqft at $1,800 PSF)
Jahre bis TOP
3 years
Zinssatz
3.5% p.a.
Monatliche Marktmiete
$4,200/month
Ergebnisse
PSF Premium
+$400 PSF (22.2%)
Preisunterschied
$300,000
Mietgelegenheitskosten
$151,200 (3 yrs × $4,200/mth)
Echter Kostenunterschied
~$471,000 in favour of resale

So lesen Sie das: Auf den ersten Blick kostet die Neueinführung 300.000 US-Dollar mehr als der Weiterverkauf. Aber der Wiederverkaufskäufer zieht sofort ein, verdient über drei Jahre Miete in Höhe von 151.200 US-Dollar und vermeidet progressive Zinszahlungen in Höhe von etwa 19.800 US-Dollar für die Kreditinanspruchnahme während der Bauphase. Rechnet man ein konservatives Renovierungsbudget von 80.000 US-Dollar für die Wiederverkaufseinheit hinzu, verringert sich die bereinigte Lücke auf etwa 391.000 US-Dollar – immer noch eine erhebliche Hürde, die die Neueinführung allein durch Wertsteigerung überwinden muss. Damit die Neuauflage die Gewinnschwelle erreicht, muss sie über einen Zeitraum von fünf Jahren nach dem TOP um etwa 4,8 % pro Jahr steigen, was deutlich über dem langfristigen Durchschnitt Singapurs von 3–3,5 % liegt.

OCR-Neueinführung vs. Wiederverkauf – 2 Schlafzimmer

Eingaben
Neuer Einführungspreis
$1,150,000 (approx. 603 sqft at $1,907 PSF)
Wiederverkaufspreis
$980,000 (approx. 614 sqft at $1,596 PSF)
Jahre bis TOP
4 years
Zinssatz
3.5% p.a.
Monatliche Marktmiete
$3,200/month
Ergebnisse
PSF Premium
+$311 PSF (19.5%)
Preisunterschied
$170,000
Mietgelegenheitskosten
$153,600 (4 yrs × $3,200/mth)
Echter Kostenunterschied
~$253,600 in favour of resale

So lesen Sie das: Die Wartezeit von vier Jahren erhöht die Opportunitätskosten im OCR-Beispiel erheblich. Auch wenn der absolute Preisunterschied geringer ist (170.000 US-Dollar gegenüber 300.000 US-Dollar in Beispiel 1), führt die verlängerte Bauzeit zu Mieteinbußen in Höhe von 153.600 US-Dollar, sodass sich der bereinigte Gesamtkostenvorteil des Wiederverkaufs vor der Renovierung auf über 253.000 US-Dollar erhöht. Wenn Sie ein Renovierungsbudget von 60.000 US-Dollar für die Wiederverkaufseinheit ansetzen, beträgt die Nettolücke immer noch etwa 193.600 US-Dollar – die Neueinführung muss den Wiederverkauf fünf Jahre lang nach dem TOP um etwa 3,9 % pro Jahr übertreffen, um gleichzuziehen. Für Anleger mit einem hohen Bedarf an Mieteinnahmen ist in diesem Szenario die Wiederverkaufsoption eindeutig überlegen.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Ignorieren der AGB-Uhr für den ABSD-Erlass. Ehepaare mit Staatsangehörigkeit Singapurs können einen ABSD-Erlass für eine zweite Immobilie beantragen, wenn sie ihr erstes Haus innerhalb von 6 Monaten nach der TOP- oder Schlüsselübergabe der neuen Markteinführung verkaufen. Viele Käufer planen die Remission ein, unterschätzen jedoch, wie eng dieses Zeitfenster ist – insbesondere, wenn TOP um 6–12 Monate abrutscht, was häufig vorkommt. Wenn Sie die Frist versäumen, verlieren Sie den vollen Erlass (derzeit 20 % ABSD für eine zweite Wohnimmobilie), wodurch sich Ihre Gesamtkosten um Hunderttausende Dollar erhöhen. Modellieren Sie immer das Szenario, in dem sich TOP um ein Jahr verzögert.
  • Vergleich von PSF ohne Normalisierung auf Einheitsgröße und Layout-Effizienz. Neueinführungen haben tendenziell höhere integrierte Effizienzverhältnisse (85–92 % netto zu brutto) im Vergleich zu älteren Wiederverkaufs-Eigentumswohnungen, die vor 2010 gebaut wurden (manchmal nur 75 %). Eine Neueinführung für 2.200 US-Dollar PSF auf 700 Quadratfuß Nutzfläche bietet möglicherweise tatsächlich einen besseren Wert als ein Wiederverkauf für 1.800 US-Dollar PSF auf 780 Quadratfuß Bruttofläche mit einem Wirkungsgrad von 75 %, was zu einer Nutzfläche von nur 585 Quadratfuß führt. Bestätigen Sie immer, ob die PSF-Zahlen auf der Schichtfläche oder der Nettonutzfläche basieren, sofern verfügbar.
  • Entwicklerpreis als Marktpreis behandeln. Neue Einführungspreise werden von Entwicklern auf der Grundlage ihrer Grundstückskosten, Baukosten und Zielmarge festgelegt – und nicht nur auf der Grundlage aktueller Marktvergleiche. In einem wettbewerbsintensiven Markteinführungsumfeld haben Entwickler an beliebten OCR- und RCR-Standorten ihre Markteinführungen erfolgreich zu einem Preis von 15–25 % über dem Wiederverkaufswert in der Nähe durchgeführt und sich dabei auf Showflat-Marketing verlassen, um den Aufpreis zu rechtfertigen. Ziehen Sie immer die URA-Median-PSF-Daten für aktuelle Wiederverkaufstransaktionen innerhalb von 500 Metern heran, bevor Sie den Entwicklerpreis als fairen Wert akzeptieren.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es werden keine Daten an einen Server gesendet, in einer Datenbank gespeichert oder an Dritte weitergegeben. Wenn Sie die Registerkarte schließen oder aktualisieren, sind Ihre Eingaben verloren.
Berücksichtigt der Rechner ABSD?
Der tatsächliche Kostenvergleich konzentriert sich auf den Preisaufschlag, die Bauzinsen und die Mietopportunitätskosten. ABSD ist ein käuferprofilspezifischer Preis, der in den meisten Fällen gleichermaßen für Neueinführungen und Wiederverkäufe gilt. Verwenden Sie den Stempelsteuerrechner, um Ihre spezifische ABSD-Verbindlichkeit separat zu berechnen und sie auf der entsprechenden Seite dieses Vergleichs hinzuzufügen.
Was ist eine realistische Wertsteigerungsrate?
URA-Daten zeigen, dass die privaten Wohnimmobilienpreise in Singapur in den letzten 20 Jahren, einschließlich der Abschwünge 2008–2009 und 2020, um durchschnittlich etwa 3–4 % pro Jahr gestiegen sind. Bei konservativer Planung 2–3 % verwenden. Vermeiden Sie es, ein einziges aktuelles Jahr als Maßstab zu verwenden – in den letzten Zyklen (2021–2023) gab es jährliche Zuwächse von 8–12 %, die wahrscheinlich nicht anhaltend sein werden. Führen Sie den Rechner mit 2 %, 3 % und 4 % aus, um die Bandbreite der Ergebnisse anzuzeigen.
Berücksichtigt der neu eingeführte PSF-Vergleich die Renovierungskosten?
Neue Starteinheiten werden in der Regel im Rohzustand übergeben (nur vom Entwickler bereitgestellte Oberflächen) und erfordern keine größere Renovierung. Wiederverkaufseinheiten erfordern je nach Alter und Zustand in der Regel vor Bezug oder Vermietung Renovierungsarbeiten in Höhe von 50.000 bis 150.000 US-Dollar. Dieser Rechner hebt den Mietverlust und die progressiven Zinsen für die Neueinführung hervor. Für einen völlig genauen Vergleich sollten Sie Ihr erwartetes Renovierungsbudget für den Wiederverkauf manuell zur Seite der Wiederverkaufskosten addieren.
Was bedeuten „Break-Even-Jahre“ in den Ergebnissen?
Break-Even-Jahre sind die Anzahl der Jahre nach TOP, in denen der Wert der neuen Startimmobilie – mit der von Ihnen angegebenen Wertsteigerungsrate wachsend – den Wert der Wiederverkaufsimmobilie um so viel übersteigen würde, dass die tatsächliche Kostendifferenz (Preisaufschlag plus Kosten für die Bauzeit) ausgeglichen wird. Ein Break-Even von 7 Jahren bedeutet, dass die Neueinführung erst im Jahr 7 nach dem TOP einen Nettovorteil gegenüber dem Wiederverkauf generiert. Wenn Ihre geplante Haltedauer kürzer als der Break-Even ist, ist der Weiterverkauf die finanziell bessere Wahl.

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