Kaufen vs. Mieten Kalkulator

Break-Even-Rechner für Kauf vs. Miete

Finden Sie heraus, wann der Kauf auf lange Sicht günstiger ist als das Mieten.

Break-Even-Jahr -
Monatliche Hypothek -
Anzahlung (%) -
BSD -
Gesamtkaufkosten (30 Jahre) -
Gesamtmietkosten (30 Jahre) -
Ersparnisse (30 Jahre) -

Wie lange dauert es, bis Ihre Immobilie die Gewinnschwelle erreicht?

Wichtige Erkenntnisse

  • The break-even year — not the monthly mortgage payment — is the correct metric for buy vs rent decisions; buying can cost more monthly but still win financially at Year 8.
  • Opportunity cost of the down payment is the most commonly overlooked factor — $375K invested at 4% p.a. generates $148K over 10 years that must be counted on the renting side.
  • At 3% appreciation and 3% rent growth, most Singapore condo purchases break even between Year 7 and Year 10 — if your life plan is 5 years or fewer, renting is likely cheaper.
  • Rent growth is a powerful forcing function: if your rent rises 3% p.a. for 10 years, your monthly rent grows from $3,500 to $4,703 — cumulative rent paid becomes substantial.
  • Run the calculator with 0% appreciation to find the worst-case break-even year — if you cannot afford that scenario, your budget is too stretched.

Was es tut

Berechnen Sie das genaue Jahr, in dem der Kauf günstiger wird als die Miete. Berücksichtigen Sie die Opportunitätskosten der Anzahlung, Hypothekenzinsen, Immobilienwertsteigerungen, Mieterhöhungen und Steuern, um Ihren persönlichen Schnittpunkt zu finden.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Renting feels cheaper every month. Your landlord charges $3,500 — far less than the $5,500 mortgage payment you would be making. But this comparison is incomplete. The true buy-vs-rent calculation must include what happens to your money over time: property appreciation, cumulative rent escalation, opportunity cost of the down payment, tax benefits, and the equity you build with every mortgage payment. The break-even calculator does this full comparison year by year and tells you the exact year when buying overtakes renting in total cost terms.

The single most important number this calculator reveals is the break-even year — the point where the cumulative cost of buying drops below the cumulative cost of renting. For most Singapore condo buyers at 3% appreciation and 3% rent growth, this crossover happens between Year 7 and Year 10. Before that point, renting is cheaper on a total-cost basis. After it, buying pulls ahead and the advantage compounds. If you plan to hold for fewer years than the break-even, renting is the rational financial choice.

The most common mistake buyers make is ignoring opportunity cost. A $375K down payment on a $1.5M condo is not "free" money — it is capital that could earn 4–6% in a diversified investment portfolio. The calculator includes this implicit cost on the renting side, so the comparison is genuinely apples-to-apples. Without it, buying looks artificially attractive because the down payment appears to have no cost. Many buyers discover their break-even is 2–3 years later than they thought once opportunity cost is properly included.

Use this calculator in combination with the Side-by-Side Comparison and the End-to-End Investment Calculator to model all scenarios before signing the OTP.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie aus der Rechnerliste „So finden Sie Ihr Kauf-gegen-Miete-Break-Even-Jahr“. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

Eigentumswohnung im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar: Ermittlung des Break-Even-Jahres zwischen Kauf und Miete

Eingaben
Kaufpreis
$1,500,000
Monatliche Mietalternative
$3,500
Anzahlung
$375,000 (25%) + $44,600 BSD
Darlehen
$1,125,000 at 3.5%, 25yr
Annahmen
3% appreciation | 3% rent growth | 4% investment return on down payment
Ergebnisse
Monatliche Hypothek
$5,624/month
Lücke zwischen Miete und Kauf im ersten Jahr
$2,124/month cheaper to rent
Kumulierter Break-Even
Year 8 — buying cheaper on total cost basis
Kaufvorteil für Jahr 10
+$182,000 ahead vs renting

So lesen Sie das: Monatlich ist die Miete 2.124 $ günstiger. Das Diagramm zeigt jedoch, dass sich die Linien im achten Jahr kreuzen, wenn die kumulierten Gesamtkosten verglichen werden. Bis zum 10. Jahr ist der Kauf insgesamt um 182.000 US-Dollar günstiger. Dies liegt daran, dass die kumulierte Miete des Mieters (die um 3 % pro Jahr wächst) 487.000 US-Dollar erreicht, während sich die kumulierten Zinsen + Gebühren des Käufers abzüglich aufgebautem Eigenkapital und erzielter Wertsteigerung auf 379.000 US-Dollar belaufen. Die entscheidende Erkenntnis ist, dass der Kauf für 1,5 Millionen US-Dollar bei einer Haltedauer von 10 Jahren „gewinnt“ – aber erst im achten Jahr. Wenn der Käufer im fünften Jahr verkaufen muss, war die Miete finanziell die bessere Wahl.

Szenario mit hohem Mietwachstum: Break-Even beschleunigt sich bis zum 6. Jahr

Eingaben
Kaufpreis
$1,500,000
Monatliche Mietalternative
$3,500
Darlehen
$1,125,000 at 3.5%, 25yr
Annahmen geändert
3% appreciation | 5% rent growth | 4% investment return
Ergebnisse
Kumulierte Miete für das 5. Jahr (5 % Wachstum)
$238,000 vs $194,000 at 3% growth
Break-Even-Jahr
Year 6 (vs Year 8 at 3% rent growth)
Kaufvorteil für Jahr 10
+$327,000 (vs +$182,000 at 3% growth)
Empfindlichkeit
Each 1% rent growth increase moves break-even ~1 year earlier

So lesen Sie das: Durch die Anhebung des Mietwachstums von 3 % auf 5 % verschiebt sich der Break-Even von Jahr 8 auf Jahr 6 – also zwei volle Jahre früher. Dieses Szenario ist nicht hypothetisch: Die Mieten in Singapur stiegen um 5–7 % pro Jahr. in mehreren Jahren zwischen 2018–2023. Der Rechner macht diese Sensibilität deutlich: Ein aggressives Mietwachstum lässt den Kauf besser aussehen. Für Käufer in Märkten mit schnell steigenden Mieten (D9, D10, D15) kann die Annahme eines Mietwachstums von 4–5 % realistischer sein als 3 %, und die Break-Even-Analyse begünstigt stärkere Käufe unter diesen Bedingungen.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Opportunitätskosten ignorieren – Die Anzahlung als „kostenloses“ Geld zu behandeln, lässt den Kauf künstlich attraktiv erscheinen. Das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital hat implizite Kosten, die der nächstbesten Rendite entsprechen.
  • Verwendung der aktuellen Miete zur Prognose zukünftiger Mieten – Die Mieten in Singapur stiegen im Zeitraum 2022–2023 um mehr als 30 %. Projektmietwachstum bei 3 % p.a. Minimum, um eine realistische langfristige Eskalation zu erfassen.
  • Monatliche Kosten mit Gesamtkosten verwechseln – Die monatliche Hypothek kann die monatliche Miete übersteigen, aber die kumulierten Gesamtkosten (einschließlich Wertsteigerung und Eigenkapitalaufbau) können den Kauf ab dem 7.–8. Jahr dennoch begünstigen. Vergleichen Sie immer auf Gesamtkostenbasis.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Was bedeutet „Break-Even-Jahr“ genau?
Das Break-Even-Jahr liegt vor, wenn die kumulierten Gesamtkosten des Kaufs (Hypothekenzinsen, Gebühren, Unterhalt, Grundsteuer, abzüglich aufgebautes Eigenkapital und Wertsteigerung) unter die kumulierten Gesamtkosten der Miete (gezahlte Miete, abzüglich Anlageerträge der Anzahlung) fallen. Vor diesem Jahr ist die Miete insgesamt günstiger. Danach ist der Kauf günstiger. Der Crossover liegt bei Eigentumswohnungen in Singapur bei Standardannahmen typischerweise zwischen dem 6. und dem 10. Jahr.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Berücksichtigt der Rechner Grundsteuer und Unterhalt?
Ja. Auf der Kaufseite sind sowohl die Grundsteuer (basierend auf der IRAS AV-Methodik) als auch die monatlichen Wartungs-/Eigentumsgebühren enthalten. Diese werden bei informellen Kauf-Miet-Vergleichen oft übersehen. Für eine nicht vom Eigentümer bewohnte Eigentumswohnung im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar kann allein die Grundsteuer 3.000 bis 8.000 US-Dollar pro Jahr betragen.

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Haftungsausschluss: Bei den dargestellten Zahlen handelt es sich ausschließlich um Schätzungen für Planungszwecke. Zinssätze, Regeln und Fördermengen ändern sich häufig – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, HDB oder einem lizenzierten Finanzberater, bevor Sie handeln.