Renditen für die Haltedauer

Der Einblick in „Holding Returns“ analysiert die realisierten Kapitalrenditen für private Wohnimmobilien in Singapur, indem Transaktionen basierend auf dem Jahr, in dem die Immobilie ursprünglich gekauft wurde, geschichtet werden. Für jede Kaufjahrkohorte (z. B. „alle im Jahr 2010 gekauften Immobilien“) zeigt das Diagramm die Verteilung der annualisierten nominalen Gewinne beim Wiederverkauf – Median, 25. Perzentil und 75. Perzentil – sodass Sie nicht nur das durchschnittliche Ergebnis, sondern auch die Streuung der Ergebnisse für in diesem Jahr gekaufte Immobilien verstehen können. Die horizontale Achse ist das Kaufjahr (von 2000 bis heute) und die vertikale Achse ist die annualisierte Nominalrendite. Mithilfe eines Filters können Sie einen bestimmten Bezirk oder ein bestimmtes Marktsegment auswählen, um zu sehen, wie sich das Renditeprofil je nach Standort unterscheidet.

Diesen Einblick finden Sie auf ShiokNest unter der Registerkarte Einblicke. Die Daten stammen aus übereinstimmenden Paaren von URA-Kauf- und Weiterverkaufsvorbehalten. Es werden nur Transaktionen berücksichtigt, bei denen sowohl der ursprüngliche Kauf als auch der anschließende Weiterverkauf in der Datenbank erfasst sind. Dadurch wird sichergestellt, dass die Renditen auf tatsächlichen Hin- und Rücktransaktionen und nicht auf modellierten Schätzungen basieren. Der Datensatz schließt Immobilien aus, die noch im Besitz sind (noch nicht weiterverkauft), was bedeutet, dass es in den letzten Kaufjahren (2022–2025) nur wenige Datenpunkte geben wird, bis diese Immobilien mit der Transaktion auf dem Sekundärmarkt beginnen. Diese Erkenntnisse werden mit dem Profitability Score für die Analyse auf Entwicklungsebene und dem Cashflow-Rechner für die Netto-Finanzierungskosten-Renditemodellierung kombiniert.

Die wichtigste Erkenntnis aus den Bestandsrenditendaten ist, wie stark sich der Zeitpunkt des Kaufs auf die Ergebnisse auswirkt. Immobilien, die 2009 (Tiefpunkt nach der globalen Finanzkrise) gekauft und zwischen 2012 und 2020 jederzeit weiterverkauft wurden, erzielten eine durchschnittliche jährliche Nominalrendite von 8–14 % – außergewöhnlich im Vergleich zu allen Anlageklassenstandards. Immobilien, die auf dem Höhepunkt 2011 gekauft und fünf bis sieben Jahre später weiterverkauft wurden, erzielten eine durchschnittliche Rendite von 0 bis 2 % auf Jahresbasis – knapp über der Inflation nach Berücksichtigung der Transaktionskosten. Das Diagramm macht diese Kaufjahressensitivität über den gesamten historischen Zyklus hinweg sichtbar, sodass Sie jedes historische Kaufjahr lokalisieren und nachvollziehen können, was der mittlere Käufer tatsächlich erhalten hat.

Die Renditeverteilung – die das 25. und 75. Perzentilband zeigt – ist ebenso wichtig wie der Median. Ein Kaufjahr, in dem die mittlere Rendite 5 %, das 25. Perzentil aber -2 % beträgt, bedeutet, dass etwa 25 % der Käufer in dieser Kohorte real Geld nach Abzug der Kosten verloren haben. Ein Kaufjahr, in dem das 25. Perzentil 3 % und das 75. Perzentil 9 % beträgt, hat eine enge, durchweg positive Renditeverteilung – die gesamte Kohorte schnitt einigermaßen gut ab. Die Breite der Verteilung sagt Ihnen, mit wie viel Ergebnisvariabilität ein Käufer in diesem Jahr konfrontiert war. Dies ist ein Maß für das marktweite Risiko in diesem Zeitraum und nicht für das individuelle Auswahlrisiko.

Für aktuelle Käufer ist die Kalibrierung der Erwartungen für die Einstiegskohorte 2024–2026 die nützlichste Anwendung. Welche jährliche Rendite würde ein Käufer im Jahr 2024 angesichts der aktuellen PSF-Werte, ABSD- und Transaktionskosten sowie der abkühlenden Umgebung nach 2023 vom Markt erwarten, um eine akzeptable Mindestrendite zu erzielen? Die Daten zu den Halterenditen liefern einen historischen Kontext: Singapurs privater Wohnimmobilienmarkt hat in jeder Halteperiode von mehr als 5 Jahren positive Nominalrenditen erzielt, gemessen an den Jahren außerhalb der Kaufspitzen. In den Spitzenkaufjahren (2011, 2013) erreichten 5-Jahres-Inhaber oft kaum die Gewinnschwelle nominell. Diese Daten bilden den aktuellen Einstiegspunkt ab – nicht auf einem Höchststand wie im Jahr 2011, aber auch nicht auf dem Tiefststand im Jahr 2009 – und helfen dabei, realistische Renditeerwartungen für einen Anlagehorizont von 5 bis 10 Jahren festzulegen.

Der Bezirksfilter zeigt erhebliche regionale Unterschiede bei den Anlagerenditen. Die CCR-Bezirke D9/D10/D11 weisen eine höhere Renditevolatilität auf (größere Spanne zwischen dem 25. und 75. Perzentil), aber höhere mittlere Renditen aus den Kaufjahren. Die OCR-Bezirke D19/D20/D21 weisen eine geringere Renditevolatilität und konsistentere bescheidene Renditen auf. Für risikoscheue Anleger, die eher stabile Renditen als eine potenzielle Outperformance anstreben, bietet das OCR-Holding-Renditeprofil in der Vergangenheit eine engere Verteilung, selbst wenn der Median 2–3 Prozentpunkte niedriger ist als die CCR aus entsprechenden Kaufjahren. Kombinieren Sie es mit dem Tenure Trends Insight, um zu verstehen, wie sich die Renditen von FH- und 99-jährigen Beteiligungen innerhalb desselben Bezirks über gleiche Zeiträume vergleichen.