Boden Premium

Der Floor Premium-Einblick misst, wie viel PSF-Käufer für die Höhe privater Wohnimmobilien ohne Grundstück in ganz Singapur zahlen. Mithilfe von URA-Vorbehaltsdatensätzen werden Transaktionen in sechs Stockwerksbereiche gruppiert – Stockwerke 1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30 und 31+ – und der mittlere PSF für jedes Band innerhalb eines ausgewählten Bezirks und Zeitbereichs berechnet. Das Hauptdiagramm stellt den PSF nach Bodenband als Balkendiagramm dar, mit einer überlagerten Linie, die den prozentualen Aufschlag jedes Bandes gegenüber der Basislinie des Erdgeschosses zeigt. Eine sekundäre Ansicht zeigt, wie sich die Etagenprämie über einen Zeitraum von fünf Jahren entwickelt hat – hilfreich, um zu verstehen, ob Hochgeschoss-Einheiten relativ teurer oder günstiger geworden sind als beim Neubau eines Gebäudes.

Diesen Einblick finden Sie auf ShiokNest unter der Registerkarte Einblicke – wählen Sie „Floor Premium“ aus dem Einblick-Menü. Filtern Sie nach Bezirk oder nach einem bestimmten Projektnamen (sofern verfügbar), um die Grundpreise innerhalb eines Gebäudes zu vergleichen. Die KPI-Karten zeigen die landesweite durchschnittliche Prämie für das höchste Etagenband, den Bezirk mit der steilsten Etagenprämienkurve und die Etagenebene, bei der die Grenzprämie abflacht (typischerweise um die Etage 20–25 für die meisten OCR-Entwicklungen).

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen in Singapur sind die Mindestprämien real und wesentlich. Bei allen nicht vermieteten Privattransaktionen seit 2015 liegt der mittlere PSF für Einheiten auf den Etagen 21–30 etwa 8–12 % über dem mittleren PSF für vergleichbare Einheiten auf den Etagen 1–5 im selben Projekt und steigt auf 15–25 % für Etagen 31 und höher. Bei einem Kauf im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar beträgt dieser Spread 120.000 bis 375.000 US-Dollar. Das von Ihnen gewählte Mindestniveau – und ob Sie auf der Grundlage tatsächlicher Marktdaten und nicht auf der Grundlage von Entwicklerpreisen verhandeln – kann daher Ihre Anschaffungskosten um eine Viertelmillion Dollar verschieben. Die meisten Käufer akzeptieren die Mindestpreise für Entwickler als festgelegt; Dieser Einblick zeigt Ihnen, zu welchem ​​Preis vergleichbare Transaktionen tatsächlich abgewickelt wurden.

Die wichtigste Zahl, die diese Seite offenbart, ist die Grenzprämie pro Etagenebene, nicht nur die Prämie der obersten Etage. In vielen OCR-Entwicklungen ist die Prämienkurve zwischen den Etagen 1–10 steil (Lärm, Privatsphäre, fehlende Aussicht) und flacht dann zwischen den Etagen 15–25 deutlich ab. Eine Einheit auf der 18. Etage bietet oft 80 % des Aussichtsvorteils der 25. Etage, bei 30–40 % der Prämie über dem Erdgeschoss. Käufer, die auf das „Knie“ der Kurve abzielen, profitieren von den meisten praktischen Lifestyle-Vorteilen, ohne für die geringe Prämie zu bezahlen, die ultrahohe Böden bei einem kleinen Käuferkreis verlangen.

Die Etagenprämie ist auch für die Preisgestaltung beim Wiederverkauf von entscheidender Bedeutung. Verkäufer von Hochgeschosswohnungen übertreiben häufig die Preise, weil sie emotional an die Aussichtsprämie gebunden sind, die sie bei der Markteinführung gezahlt haben. Aber wenn sich die Etagenprämienkurve eines Bezirks seit dem Kauf verengt hat (weil neue, höhere Wohnblöcke bisher erstklassige Ausblicke blockiert haben, oder weil das Viertel gentrifiziert ist und Niedergeschosswohnungen teurer geworden sind), kann die tatsächliche Wiederverkaufsprämie, die sie erzielen können, deutlich niedriger sein als die, die sie bezahlt haben. Auf dieser Seite können Verkäufer überprüfen, ob ihre Annahme der Mindestprämie auf aktuellen Transaktionsnachweisen basiert.

Die Mindestprämien unterscheiden sich erheblich je nach Entwicklungstyp und Bezirk. High-Density-OCR-Eigentumswohnungen für den Massenmarkt weisen in der Regel eine steile Bodenkurve auf, da die unteren Stockwerke stark unter Lärm und Ausblicken leiden. CCR-Luxusentwicklungen zeigen oft eine flachere Kurve, da selbst die unteren Stockwerke über eine hohe Ausstattung verfügen und die oberen Stockwerke ein wirklich begrenztes Angebot an Ultra-Luxus-Premium bieten. Verwenden Sie diese Erkenntnisse zusammen mit dem Hypothekenrechner, um die Finanzierungsauswirkungen einer Verschiebung nach oben oder unten in der Bodenspanne zu modellieren, und zusammen mit der Rental Yield Insight, um zu prüfen, ob die Mietnachfrage den PSF-Aufschlag auf höheren Etagen für Investitionskäufe rechtfertigt.