Investitionsszenario Kalkulator

Szenarioanalysator

Erhalten Sie ein umfassendes Urteil über eine Immobilie mit Anschaffungskosten, Cashflow, Rendite und Erschwinglichkeit.

Vergleich von Immobilienkaufszenarien

Wichtige Erkenntnisse

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

Was es tut

Modellieren Sie Best-Case-, Base-Case- und Worst-Case-Investitionsszenarien nebeneinander. Passen Sie Wertsteigerung, Leerstand, Zinssätze und Mietwachstum an, um Ihre Immobilieninvestitionsthese einem Stresstest zu unterziehen, bevor Sie Kapital binden.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So erstellen Sie Investitionsszenarien“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

OCR Buy-to-Let: 2-Zimmer-Eigentumswohnung für 1,2 Mio. USD

Eingaben
Kaufpreis
$1,200,000
LTV / Kreditbetrag
75% / $900,000
Zinssatz
3.5% p.a.
Monatsmiete
$3,200
Jährliche Wertschätzung
3% (base case)
Ergebnisse
Bruttoertrag
3.2%
Rückgabe per Barzahlung
6.8% (yr 1)
Schätzung: Ausstiegswert (5 Jahre)
$1,391,000
IRR (5 Jahre Haltezeit)
8.4%

So lesen Sie das: Dieser OCR-Zweibetter liefert eine bescheidene Bruttorendite von 3,2 % – unter den Fremdkapitalkosten von 3,5 % – aber die Hebelwirkung steigert die Eigenkapitalrendite erheblich. Mit einem Einsatz von 300.000 US-Dollar an eigenem Bargeld (25 % Anzahlung + 60.000 US-Dollar an Steuern und Gebühren) sammelt der Investor über einen Zeitraum von fünf Jahren etwa 192.000 US-Dollar an Mieteinnahmen und verlässt das Unternehmen mit geschätzten 1,39 Millionen US-Dollar. Nach der Rückzahlung des ausstehenden Darlehenssaldos von etwa 810.000 US-Dollar beträgt der Nettoerlös vor Steuern etwa 581.000 US-Dollar – ein Gewinn von 281.000 US-Dollar auf das eingesetzte Eigenkapital von 300.000 US-Dollar, was einem IRR von etwa 8,4 % entspricht. Das Hauptrisiko besteht in einer Leerstandsquote von über 10 % oder einem Zinsanstieg über 4,5 %, was beides dazu führt, dass der IRR auf unter 5 % sinkt.

CCR Buy-to-Sell: 1BR zu 1,8 Mio. USD, 3-Jahres-Flip

Eingaben
Kaufpreis
$1,800,000
LTV / Kreditbetrag
75% / $1,350,000
Zinssatz
3.5% p.a.
Monatsmiete
$4,800
Jährliche Wertschätzung
4% (optimistic)
Ergebnisse
Bruttoertrag
3.2%
Monatlicher Cashflow
-$280 (negative)
Schätzung: Ausstiegswert (3 Jahre)
$2,025,000
IRR (3 Jahre Haltezeit)
11.2%

So lesen Sie das: Bei diesem CCR 1-Bedder handelt es sich um ein Kapitalwachstumsspiel, nicht um ein Einkommensspiel. Die monatlichen Mieteinnahmen von 4.800 US-Dollar liegen leicht unter den Zins- und Unterhaltskosten von etwa 5.080 US-Dollar, was bedeutet, dass der Investor etwa 280 US-Dollar pro Monat aufstockt – insgesamt 10.080 US-Dollar über drei Jahre. Wenn die Immobilie jedoch jährlich um 4 % an Wert gewinnt, beträgt ihr Verkaufspreis 2,025 Millionen US-Dollar. Nach der Rückzahlung des ausstehenden Darlehens in Höhe von 1,29 Millionen US-Dollar beträgt der Nettoerlös 735.000 US-Dollar bei eingesetztem Eigenkapital von etwa 480.000 US-Dollar (Anzahlung + Stempelsteuer + Aufstockungen), was einem IRR von 11,2 % entspricht. Das kritische Risiko besteht in einer Aufwertung unter 2,5 %: Auf diesem Niveau sinkt der interne Zinsfuß (IRR) unter Berücksichtigung der Transaktionskosten auf nahezu Null, sodass der negative Carry nicht mehr zu rechtfertigen ist. Nutzen Sie dieses Szenario, um vor der Unterzeichnung Ihren akzeptablen Mindestwert für die Wertschätzung festzulegen.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Es wird der gleiche Wertsteigerungssatz für alle Bezirke verwendet. Käufer setzen häufig unabhängig vom Standort für jedes Szenario einen einheitlichen Wertsteigerungssatz von 3 % ein. CCR-Immobilien (Core Central Region) verzeichneten in der Vergangenheit einen Wertzuwachs von 1,5–2,5 % pro Jahr, während OCR-Immobilien einen durchschnittlichen Wert von 3–4 % aufwiesen. Die Anwendung eines einzigen Zinssatzes verschleiert den grundlegenden Kompromiss zwischen Rendite und Wachstum und führt dazu, dass Sie systematisch überbewertete CCR-Käufe oder unterbewertete OCR-Käufe tätigen. Führen Sie Ihre Szenarien mit bezirksgerechten Benchmarks durch – oder testen Sie mindestens einen Bereich von 1,5 % bis 4,5 %.
  • Ignorieren der SSD (Seller's Stamp Duty) bei kurzen Haltefristen. Für Immobilien, die innerhalb eines Jahres nach dem Kauf verkauft werden, fallen 12 % SSD an. innerhalb von 2 Jahren 8 %; innerhalb von 3 Jahren 4 %. Ein Käufer, der eine 3-Jahres-Transaktion für eine Immobilie im Wert von 1,8 Millionen US-Dollar plant und SSD vergisst, wird den Nettoerlös um 72.000 US-Dollar überschreiten. Stellen Sie Ihre Haltedauer im Rechner immer auf mindestens 3 Jahre ein oder berücksichtigen Sie SSD explizit in den Ausstiegskostenfeldern, wenn Sie früher aussteigen möchten.
  • Die Bruttorendite wird als Leistungsmetrik betrachtet. Die Bruttorendite – Jahresmiete dividiert durch den Kaufpreis – sieht sauber aus, berücksichtigt aber Wartungsgebühren, Grundsteuer, Versicherung, Maklerprovisionen, Leerstand und Darlehenszinsen. Eine Eigentumswohnung im Wert von 1,2 Mio. USD mit einer Bruttorendite von 3,2 % liefert in der Regel nur eine Nettorendite von 1,8–2,2 % nach Kosten. Wenn Sie Szenarien modellieren, verwenden Sie die Nettorendite (oder überlassen Sie dies dem Abschnitt „Cashflow“) – andernfalls wird Ihr IRR um 1,5 bis 2 Prozentpunkte zu hoch angegeben, was ausreicht, um eine marginale Investition attraktiv erscheinen zu lassen.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Nichts, was Sie eingeben, wird an unsere Server übermittelt oder irgendwo gespeichert. Sie können die Registerkarte schließen und Ihre Eingaben werden gelöscht. Notieren Sie sich also jedes Szenario, das Sie behalten möchten.
Was ist IRR und warum ist er besser als die Rendite?
IRR (Internal Rate of Return) ist die jährliche Rendite für jeden Dollar Ihres eigenen Bargelds und berücksichtigt den genauen Zeitpunkt jeder Ein- und Auszahlung. Die Bruttorendite vergleicht nur die Jahresmiete mit dem Kaufpreis und ignoriert Kapitalgewinn, Finanzierungskosten und Transaktionszeitpunkt. Zwei Immobilien mit einer identischen Bruttorendite von 3,5 % können IRRs von 5 % bzw. 11 % aufweisen, wenn eine Immobilie fünf Jahre lang gehebelt und gehalten wird, während die andere vollständig in bar gekauft und in zwei Jahren verkauft wird. Verwenden Sie beim Vergleich von Anlageoptionen immer den IRR.
Wie modelliere ich ein Worst-Case-Szenario?
Stellen Sie die Wertsteigerung auf 0 % oder sogar -1 % ein, erhöhen Sie den Zinssatz auf 4,5–5 % (was einen möglichen Zinszyklus widerspiegelt), gehen Sie von einem Monat Leerstand pro Jahr aus (setzen Sie die effektive Miete auf 91,7 % der Gesamtmiete) und addieren Sie 10–15 % zu Ihren Unterhalts- und Lagerkosten. Wenn der IRR unter diesen Bedingungen immer noch positiv ist, verfügt die Investition über eine angemessene Sicherheitsmarge. Wenn es negativ wird, verlassen Sie sich darauf, dass alles gut läuft – eine riskante Position bei einem Vermögenswert von mehreren Millionen Dollar.
Berücksichtigt der Rechner ABSD und SSD?
Der Abschnitt „Anschaffungskosten“ berechnet BSD und ABSD basierend auf Ihrem Käuferprofil und Kaufpreis. SSD wird in den Ausstiegskosten berücksichtigt, wenn Ihre Haltedauer weniger als drei Jahre beträgt. Wenn ein singapurischer Staatsbürger eine Zweitimmobilie für 1,5 Mio. US-Dollar kauft, erhöht ABSD allein die Vorabkosten um 300.000 US-Dollar (20 %) – eine Zahl, die den IRR in den ersten Jahren erheblich senkt und der Hauptgrund dafür ist, dass kurze Kauffristen für Zweitimmobilienkäufer in der Regel unwirtschaftlich sind.
Welchen Wertsteigerungssatz sollte ich für Eigentumswohnungen in Singapur verwenden?
Die privaten Wohnimmobilienpreise in Singapur stiegen von 2000 bis 2024 real (inflationsbereinigt) durchschnittlich um etwa 2,1 % pro Jahr, obwohl die nominale Aufwertung im Durchschnitt eher bei 3,5–4 % lag. OCR-Eigenschaften haben CCR im Allgemeinen prozentual übertroffen. Für eine konservative Planung verwenden Sie 2–3 % für den Basisfall, 0 % für den schlechtesten Fall und 4–5 % für den besten Fall. Vermeiden Sie es, für einen längeren Zeitraum über 5 % pro Jahr zu modellieren – dies impliziert eine Verdoppelung alle 14 Jahre, was nur einmal vorgekommen ist (Vorlauf 2005–2013).

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