Hypotheken-Assistent Kalkulator

Immobilienkauf-Assistent

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Verständnis Ihrer Immobilienkaufkosten und der Förderfähigkeit.

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Schritt 1: Ihr Profil

Schritt-für-Schritt-Assistent zur Kaufvorbereitung

Wichtige Erkenntnisse

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

Was es tut

Beantworten Sie ein paar einfache Fragen zu Ihrem Einkommen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihren Immobilienplänen und erhalten Sie eine personalisierte Hypothekenempfehlung. Der Assistent analysiert TDSR, MSR, LTV und Zinssensitivität, um die optimale Kreditstruktur für Ihre Situation vorzuschlagen.

Sie finden diesen Rechner auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.

Warum es wichtig ist

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

Wie es funktioniert

  • Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 47 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
  • Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So verwenden Sie den Mortgage Recommender“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
  • ️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
  • Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Die wichtigsten Ergebnisse werden in KPI-Karten und Diagrammen angezeigt, die aktualisiert werden, wenn Sie Eingaben anpassen.
  • Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
  • Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.

Beispiele

Erstkäufer in SC: Private Eigentumswohnung im Wert von 1,5 Mio. USD

Eingaben
Käuferprofil
Singapore Citizen, 1st property
Kaufpreis
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Monatliches Einkommen
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Bargeld
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Ergebnisse
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Maximaler Kredit (75 % LTV)
$1,125,000
Gesamter Bargeldbedarf
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

So lesen Sie das: Für einen Bürger Singapurs, der zum ersten Mal eine private Eigentumswohnung kauft, scheinen die Zahlen überschaubar zu sein. Der ABSD beträgt Null, der BSD beträgt 44.600 US-Dollar bei einem Kauf von 1,5 Mio. US-Dollar (berechnet auf der abgestuften BSD-Skala) und der maximale Kredit bei 75 % LTV beträgt 1.125.000 US-Dollar. Die verbleibende Anzahlung in Höhe von 375.000 US-Dollar kann von CPF OA (bis zu 200.000 US-Dollar verfügbar) und in bar erfolgen, sodass noch 175.000 US-Dollar aus Bargeld finanziert werden müssen. In Kombination mit der obligatorischen 5-Prozent-Bargeldkomponente (75.000 US-Dollar) und BSD (44.600 US-Dollar) sowie den Anwaltskosten (ca. 5.000 US-Dollar) beträgt der Bargeldaufwand etwa 94.600 US-Dollar – deutlich innerhalb der verfügbaren Barmittel von 150.000 US-Dollar. Die monatliche Rückzahlung von 3,5 % über 25 Jahre bei 1.125.000 US-Dollar beträgt etwa 5.618 US-Dollar, was 56 % des Bruttoeinkommens entspricht, was genau an der TDSR-Obergrenze liegt. Dieser Käufer ist qualifiziert, verfügt aber bei steigenden Zinsen über nahezu keinen finanziellen Puffer; Ein Einkommen von 10.000 US-Dollar pro Monat und ein monatlicher TDSR-Spielraum von 375 US-Dollar sind dürftig.

SC Upgrader: Verkauf von HDB zum Kauf eines zweiten Privatgrundstücks

Eingaben
Käuferprofil
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Kaufpreis
$1,800,000 (freehold condo)
Monatliches Einkommen
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Bargeld
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Ergebnisse
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Maximaler Kredit (45 % LTV)
$810,000
Gesamter Bargeldbedarf bei Fertigstellung
$504,600 (before HDB sale proceeds)

So lesen Sie das: Dieses Szenario veranschaulicht die Upgrade-Falle, in die viele Singapurer tappen. Der 20 %ige ABSD für eine zweite Immobilie beträgt 360.000 US-Dollar – fällig innerhalb von 14 Tagen nach Ausübung des OTP – und muss in bar (nicht CPF) bezahlt werden. Der Käufer verfügt über 300.000 US-Dollar in bar, also 60.000 US-Dollar weniger als ABSD allein, vor Berücksichtigung der obligatorischen 5-prozentigen Baranzahlung (90.000 US-Dollar), des BSD (54.600 US-Dollar) und der Anwaltskosten. Bei der Fertigstellung werden insgesamt etwa 504.600 US-Dollar an Barmitteln benötigt, während 300.000 US-Dollar verfügbar sind – ein Fehlbetrag von 204.600 US-Dollar. Die Standardlösung besteht darin, das HDB zuerst (oder gleichzeitig) zu verkaufen, aber der Zeitpunkt zwischen dem HDB-Verkauf und der Fertigstellung der Eigentumswohnung muss sorgfältig koordiniert werden, da die ABSD immer noch am Kaufdatum fällig ist, unabhängig davon, ob das HDB verkauft wurde. Der ABSD-Erlass für Upgrader (Verkauf von HDB innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf einer Eigentumswohnung) behebt dieses Problem teilweise – dieser Assistent markiert diese Option und weist Sie an, die Berechtigung bei IRAS zu bestätigen.

Tipps und Fallstricke

Expertentipps

  • Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.

Häufige Fallstricke

  • Machen Sie ein Angebot, bevor Sie den Assistenten ausführen. Die Optionsgebühr von 1 % für eine Immobilie im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar beträgt 15.000 US-Dollar – nicht erstattungsfähig, wenn Sie den Auftrag nicht abschließen können. Viele Käufer zahlen die Option und stellen dann bei der Due-Diligence-Prüfung fest, dass ABSD die Transaktion unerschwinglich macht oder dass TDSR verletzt wird, wenn die Bank ihr Einkommen offiziell ermittelt. Der Zauberer benötigt weniger als drei Minuten und deckt jeden Hingucker auf, bevor Sie einen einzigen Dollar einsetzen.
  • Vergessen Sie, dass die aufgelaufenen CPF-Zinsen den Nettoverkaufserlös verringern. Wenn Sie CPF OA für Ihre Anzahlung und monatlichen Raten verwenden, berechnet der CPF-Vorstand aufgelaufene Zinsen in Höhe von 2,5 % pro Jahr auf den abgehobenen Betrag. Beim Verkauf müssen Sie den Kapitalbetrag zuzüglich aller aufgelaufenen Zinsen zurückerstatten. Bei CPF in Höhe von 200.000 US-Dollar, der über einen Zeitraum von 10 Jahren verwendet wird, betragen die aufgelaufenen Zinsen etwa 56.000 US-Dollar – was bedeutet, dass Ihr tatsächlicher Kassenbestand aus dem Verkauf 56.000 US-Dollar niedriger ist, als Sie vielleicht erwarten. Der Assistent berücksichtigt dies in der Schätzung des Nettoerlöses.
  • Angenommen, der gleiche LTV gilt für Zweit- und Drittimmobilien. Für eine erste Privatimmobilie beträgt der LTV bis zu 75 %. Bei einem zweiten ausstehenden Wohnungsbaudarlehen sinkt der LTV auf 45 %. Bei einem dritten oder weiteren Darlehen beträgt sie 35 %. Dies bedeutet, dass der erforderliche Bar- und CPF-Beitrag stark ansteigt: Ein Upgrade von HDB auf eine 2-Millionen-Dollar-Eigentumswohnung unter Beibehaltung des HDB-Darlehens erfordert einen Vorabbeitrag von 55 % (1,1 Mio. US-Dollar aus Eigenmitteln), nicht die 25 %, die die meisten Käufer annehmen. Der Assistent berechnet die richtige LTV-Stufe basierend auf Ihrer bestehenden Kreditanzahl.

Häufig gestellte Fragen

Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Nichts, was Sie eingeben – Einkommen, Ersparnisse, Vermögenswert oder andere persönliche Daten – wird an unsere Server übermittelt oder irgendwo gespeichert. Sie können die Registerkarte schließen und Ihre Eingaben werden gelöscht.
Was ist ABSD und wie viel muss ich bezahlen?
Die zusätzliche Stempelsteuer des Käufers (ABSD) ist eine zusätzliche Gebühr zur Stempelsteuer des Käufers (BSD), die auf der Grundlage Ihres Aufenthaltsstatus und der Anzahl der Immobilien, die Sie bereits besitzen, erhoben wird. Ab 2024: Bürger Singapurs zahlen 0 % für ihre erste Immobilie, 20 % für die zweite, 30 % für die dritte und darüber hinaus. PRs zahlen 5 % auf den ersten, 30 % auf den zweiten und darüber hinaus. Ausländer zahlen 60 % auf jeden Einkauf. Diese Tarife werden von IRAS festgelegt und können geändert werden – der Assistent verwendet die aktuell veröffentlichten Tarife.
Was ist TDSR und wie begrenzt es mein Darlehen?
Die Total Debt Servicing Ratio (TDSR) begrenzt alle monatlichen Schuldenrückzahlungen – einschließlich Ihrer neuen Hypothek, Autokredite, Mindestzahlungen für Kreditkarten und sonstiger Ratenzahlungen – auf 55 % des monatlichen Bruttoeinkommens. Für einen Käufer, der 10.000 US-Dollar pro Monat verdient, beträgt der maximale Gesamtschuldendienst 5.500 US-Dollar. Wenn Sie einen bestehenden Autokredit in Höhe von 800 $/Monat haben, stehen für die Hypothekenrückzahlung nur 4.700 $ zur Verfügung, was bei 3,5 % über 25 Jahre einem maximalen Kredit von etwa 884.000 $ entspricht. Der TDSR wird von Ihrer Bank zum Zeitpunkt des formellen Kreditantrags anhand einer Stresstest-Rate von mindestens 4 % bewertet.
Kann ich CPF verwenden, um die Anzahlung für eine Privatimmobilie zu leisten?
Ja, aber mit einer wichtigen Einschränkung: Bei einer Privatimmobilie müssen mindestens 5 % des Kaufpreises in bar bezahlt werden – CPF kann diese Barkomponente nicht ersetzen. Der verbleibende Teil der Anzahlung (bis zu 20 % für die erste Immobilie, mehr für die Folgeimmobilie) kann von Ihrem CPF-Normalkonto stammen. Die CPF-Nutzung unterliegt auch dem Bewertungslimit (VL) und dem Auszahlungslimit (WL): Sie können CPF bis zum VL (Kaufpreis oder Bewertung, je nachdem, welcher Wert niedriger ist) und darüber hinaus bis zum WL (120 % des VL) für 99-jährige Mietobjekte mit ausreichend Restmiete verwenden.
Wie geht der Assistent mit der ABSD-Remission des HDB-Upgrades um?
Staatsbürger Singapurs, die ein HDB besitzen und eine Privatimmobilie erwerben, müssen im Voraus eine ABSD von 20 % zahlen. Wenn sie ihr HDB jedoch innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf des Privatgrundstücks (oder dem Datum der vorübergehenden Nutzungserlaubnis für Neueinführungen, je nachdem, welcher Zeitpunkt später liegt) verkaufen, haben sie Anspruch auf einen ABSD-Erlass – im Wesentlichen eine Rückerstattung der 20 %. Der Assistent markiert diese Erlassoption, wenn Ihr Profil ein singapurischer Staatsbürger mit genau einem bestehenden HDB ist. Beachten Sie, dass Sie zum Zeitpunkt des Kaufs noch über Bargeld zur Zahlung von ABSD verfügen müssen. der Erlass wird danach geltend gemacht. Überprüfen Sie Ihre spezifische Berechtigung bei IRAS, bevor Sie sich in Ihrem Finanzplan darauf verlassen.

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Haftungsausschluss: Bei den dargestellten Zahlen handelt es sich ausschließlich um Schätzungen für Planungszwecke. Zinssätze, Regeln und Fördermengen ändern sich häufig – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, HDB oder einem lizenzierten Finanzberater, bevor Sie handeln.