Análisis de primas de MRT

La información MRT Premium mide cuánto más pagan los compradores por pie cuadrado por propiedades residenciales privadas ubicadas dentro de los 500 metros de una estación MRT en comparación con propiedades comparables entre 500 y 1000 m de distancia. Los datos se extraen de los registros de advertencias de la URA que cubren todas las transacciones privadas no terrestres en toda la isla, desde 2010 hasta el mes sincronizado más reciente. El gráfico representa la mediana del PSF en cada banda de distancia a lo largo del tiempo, con una línea superpuesta que muestra el porcentaje de prima de 12 meses consecutivos. Puede filtrar por distrito de planificación, tipo de propiedad (condominio o departamento) y segmento de mercado (CCR / RCR / OCR) para aislar la prima que es relevante para una decisión de compra o inversión específica.

Puede encontrar esta información en ShiokNest en la pestaña Estadísticas. Los resultados se actualizan en vivo a medida que se sincronizan los nuevos datos de URA, generalmente dentro de las dos primeras semanas de cada mes después de la publicación de la transacción del mes anterior. Las tarjetas KPI en la parte superior muestran la prima media actual en todo Singapur, el distrito con la prima más alta y la dirección de la tendencia durante los últimos 12 meses. Utilice esta página junto con el Mapa de calor de precios para visualizar la distribución espacial de las primas en los 28 distritos a la vez.

La proximidad del MRT es el factor más duradero en el precio del mercado inmobiliario de Singapur. En todas las transacciones privadas no terrestres desde 2010, las propiedades dentro de 500 m de una estación de MRT han obtenido una prima PSF mediana del 12% al 18% sobre propiedades comparables ubicadas entre 500 m y 1000 m de distancia. En la compra de un condominio por valor de $1,5 millones, esa prima representa entre $180 000 y $270 000 del precio de compra. Comprender si la prima que está pagando está justificada por los datos actuales del mercado (o si está pagando de más por una ubicación con una relevancia de tránsito cada vez menor) puede ser la diferencia entre una inversión sólida y un error costoso.

El número más importante que revela esta página es la tendencia de la prima, no el nivel de la prima. Una prima estática alta (digamos, 20%) que se ha estado reduciendo durante 18 meses indica que la ventaja del MRT se está reduciendo a medida que se completa el suministro alrededor de la estación. Una prima moderada (10-12%) que se ha ido ampliando durante dos años indica un vecindario donde el acceso al MRT se está volviendo más valorado, generalmente a medida que aumentan los costos de propiedad de automóviles, a medida que se activan nuevos nodos comerciales alrededor de la estación o a medida que el área circundante de OCR se aburguesa. Los compradores que se centran únicamente en el nivel actual pierden por completo esta información direccional.

El error más común que cometen los compradores es tratar la "distancia a pie hasta el MRT" como un sí/no binario en lugar de medir los datos reales de la prima que se paga por cada incremento de 100 metros. El análisis de ShiokNest.com más de 400.000 transacciones muestra que la prima no es lineal: el salto de 400 millones a 200 millones añade aproximadamente un 4% de PSF en promedio, mientras que el salto de 700 millones a 500 millones añade sólo un 1,5% de PSF. Esto significa que los compradores que pagan precios completos de zona premium por una propiedad a 490 m (justo dentro de la banda de 500 m) a menudo están pagando de más en relación con el verdadero diferencial del mercado. Compruebe siempre dónde se encuentra su propiedad objetivo dentro de la banda, no solo si califica como "dentro de 500 m".

La prima también varía mucho según la línea y el tipo de estación. Las estaciones de las líneas Circle y Downtown en los corredores de RCR muestran consistentemente primas más altas que las estaciones suburbanas de la línea Norte-Sur, porque la cuenca de captación de RCR adyacente a CCR tiene una oferta más escasa de material verdaderamente transitable. Las futuras estaciones de Cross Island Line aún no tienen precios consistentes: las propiedades dentro de 500 m de las estaciones anunciadas pero incompletas actualmente muestran primas entre un 40% y un 60% por debajo de las que se encuentran alrededor de las estaciones operativas. Esto crea una oportunidad de sincronización. Utilice esta información junto con la Calculadora de ROI para modelar si comprar antes de la apertura de una línea justifica el costo de mantenimiento a mayor plazo.