Calcule la riqueza, el efectivo y el costo de tenencia necesarios para poseer un bungalow de buena clase.
Valor neto mínimo recomendado-
Efectivo necesario en la compra-
Impuesto de timbre del comprador (BSD)-
Impuesto de timbre adicional para el comprador (ABSD)-
Costo de tenencia anual-
Valor proyectado al final de la retención-
ROI neto proyectado-
Ganancia de referencia (el mismo dólar en el S&P 500)-
GCB frente a diferencial de referencia-
Asesoramiento sobre patrimonio neto-
Elegibilidad de propiedad-
Cómo ejecutar la prueba de riqueza del GCB
Conclusiones clave
El valor neto líquido recomendado es 1,5 veces el precio objetivo de GCB; esto cubre el pago inicial, los derechos de timbre, los honorarios legales y una reserva operativa de 12 meses.
El pago en efectivo en la compra de un GCB de 30 millones de dólares suele costar más de 11 millones de dólares (30 % de pago inicial + ~1,7 millones de dólares de BSD + 0–30 % de ABSD + honorarios legales). Un LTV más alto es poco común en el caso de las propiedades ultra prime.
El costo anual de tenencia promedia entre 1,5% y 1,6% del valor de la propiedad; el impuesto a la propiedad domina en el tramo progresivo superior, seguido del mantenimiento, la seguridad, la jardinería y los seguros.
Sólo los ciudadanos de Singapur pueden poseer GCB de propiedad absoluta. Los residentes permanentes necesitan una excepción LDAU (que rara vez se concede). Los extranjeros están completamente bloqueados.
Qué hace
Estime si su patrimonio respalda la adquisición de Good Class Bungalow y qué rendimiento neto a 10 años debe esperar. La calculadora calcula el patrimonio neto mínimo, el efectivo requerido en el momento de la compra, el costo de tenencia anual y el retorno de la inversión proyectado en comparación con un índice de referencia S&P 500.
Por qué es importante
Los GCB son activos trofeo ilíquidos. La decisión de comprar uno rara vez tiene que ver con la tasa de capitalización: se trata de preservar el capital a través de generaciones, señalar el estatus y convertir la riqueza en una forma no financiera. Pero la disciplina financiera aún se aplica: la carga de efectivo es real, los costos de tenencia no son triviales y el costo de oportunidad de $30 millones en un GCB versus una cartera diversificada tiene consecuencias en una tenencia de 10 años.
Esta calculadora es una prueba de riqueza inicial. Surgen tres números que nunca deberían ser inferiores a los datos correspondientes: (1) patrimonio neto líquido ≥ 1,5 veces el precio objetivo, (2) efectivo disponible ≥ efectivo en el momento de la compra, (3) supuesto de apreciación realista. Si alguno de los tres está estirado, el análisis lo marca.
Cómo funciona
Ingrese el precio objetivo de GCB (la mediana para 2025 es de ~30 millones de dólares; las parcelas de trofeos en Nassim/Cluny pueden alcanzar entre 50 y 200 millones de dólares).
Ingrese su patrimonio neto líquido (excluyendo el propio GCB y otros activos ilíquidos).
Elija el recuento de propiedades existentes: esto determina su tasa ABSD (0% / 20% / 30% para SC).
Establezca años de retención y apreciación esperada: la apreciación del GCB a largo plazo ha promediado ~4% anual, pero con una alta variación.
Compare el rendimiento proyectado del GCB con el índice de referencia alternativo (el S&P 500 predeterminado, histórico, 7 % anual).
Ejemplos
Primera adquisición de GCB al precio medio de 2025
como leer esto:
Con una apreciación anual del 4%, el GCB de $30 millones crece a ~$44,4 millones en 10 años, menos un costo de tenencia acumulado de $4,8 millones: ganancia neta de ~$9,6 millones (~32% en total). Los mismos 30 millones de dólares invertidos en el índice de referencia del S&P 500 del 7 % se convierten en ~59 millones de dólares: una ganancia de ~29 millones de dólares. El GCB está por detrás del índice de referencia del mercado público en aproximadamente 19 millones de dólares en 10 años. La compensación: los GCB convierten la riqueza en un activo heredable, con estatus y cubierto contra divisas que las acciones públicas no pueden replicar.
Consejos y trampas
Consejos de expertos
El impuesto a la propiedad sobre un GCB de $30 millones en el tramo progresivo superior puede alcanzar ~1% del valor de la propiedad por año solamente; combinado con el mantenimiento, la seguridad y la jardinería, este es su costo de tenencia dominante.
Los bancos rara vez prestan un LTV del 75% sobre más de 30 millones de dólares conseguidos; asuma entre un 30% y un 40% de pago inicial en efectivo por seguridad.
Compare la TIR neta del GCB con el índice de referencia de acciones públicas, pero recuerde que el GCB también ofrece rendimientos no financieros (estatus, uso intergeneracional, cobertura cambiaria).
Errores comunes
Tratar la compra de GCB como una jugada de rendimiento. El rendimiento neto del alquiler de un GCB de 30 millones de dólares suele ser <1%: se trata de estrategias de preservación de capital, no de flujo de caja.
Ignorando el capital atrapado: 30 millones de dólares inmovilizados en un activo ilíquido que tarda entre 12 y 24 meses en venderse. Haga una prueba de estrés de su liquidez.
Suponiendo relaciones públicas o soluciones alternativas en el extranjero. La excepción LDAU se otorga a entre 1 y 5 solicitantes por año. Planifique en torno a la propiedad exclusiva de los ciudadanos.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede comprar un GCB?
Sólo los ciudadanos de Singapur pueden poseer GCB de propiedad absoluta sin restricciones. Los residentes permanentes necesitan una excepción LDAU de la Unidad de Aprobación de Operaciones de Tierras (otorgada en casos excepcionales por una contribución económica sustancial). Los extranjeros están bloqueados: no existe ninguna excepción al estilo Sentosa para los GCB.
¿Qué cuenta como GCB?
Una parcela debe tener (a) al menos 1.400 m2 de tamaño, (b) estar dentro de una de las 39 áreas de bungalows de buena clase publicadas (principalmente en los distritos 10, 11, 21, 23), (c) tener un límite de 2 plantas más sótano/ático, y (d) tener una cobertura máxima del 35 % del sitio. Las casas unifamiliares fuera de estas áreas no son GCB.
¿Por qué el valor neto recomendado es 1,5 veces el precio?
El colchón de 1,5× cubre (1) ~30% de anticipo de efectivo + BSD + ABSD + legal en el momento de la compra, (2) una reserva operativa de 12 meses para costos de tenencia y contingencias, y (3) margen de seguridad contra la venta forzada en una recesión (los GCB pueden tardar entre 12 y 24 meses en venderse a su valor razonable). Pedir prestado al máximo un activo trofeo es lo que hizo estallar a muchos jugadores apalancados de alto perfil en 2008 y 2020.
¿El ABSD es realmente del 0% para SC de primera propiedad?
Sí, los ciudadanos de Singapur pagan 0% ABSD en la compra de su primera propiedad residencial. Segunda propiedad = 20%, tercera o más = 30%. En un GCB de 30 millones de dólares, ese 20% a 30% puede significar entre 6 y 9 millones de dólares adicionales de impuestos iniciales, razón por la cual las estrategias de desacoplamiento son comunes en el segmento (consulte nuestra guía de cola larga sobre el desacoplamiento de GCB).