Los precios de los desarrolladores para los nuevos lanzamientos en Singapur no son directamente transparentes: la lista de precios existe, pero en ningún portal de listado se muestra si ese precio representa el valor justo en relación con el mercado circundante. Los agentes presentan los nuevos lanzamientos basándose en las propias comparaciones psf del desarrollador (que naturalmente favorecen el nuevo lanzamiento) en lugar de hacerlo con datos imparciales de transacciones de reventa. El New Launch Advisor utiliza el mismo conjunto de datos de transacciones de URA que impulsa los gráficos de precios de reventa de ShiokNest para dar una respuesta directa y comparable: "este nuevo lanzamiento pide un X% por encima de la mediana de 12 meses para el mismo tipo de dormitorio en el mismo distrito". Esa brecha es la prima del nuevo lanzamiento, y saber si está por encima o por debajo del promedio histórico para ese segmento es el dato más importante que puede tener un comprador de un nuevo lanzamiento.
El análisis del punto de equilibrio es el resultado de mayor importancia financiera. Si un nuevo lanzamiento en D19 pide $2,100 PSF contra una mediana de reventa de D19 de $1,720 PSF (una prima del 22%), un comprador necesita que los precios de reventa de D19 aumenten de $1,720 a $2,100 para que la compra del nuevo lanzamiento logre la paridad de PSF en la reventa. A la tasa de apreciación histórica del D19 de ~3,5% anual, eso requiere aproximadamente 6 años. Si el período de tenencia esperado del comprador es de cinco años, el nuevo comprador de lanzamiento puede vender con pérdidas en relación con un comprador de reventa que compró a la mediana de reventa actual. El gráfico de equilibrio hace explícita esta línea de tiempo: muestra el año en el que la nueva inversión de lanzamiento "alcanza" a la inversión de reventa equivalente en diferentes escenarios de apreciación supuestos.
El riesgo de mercado de subventa es una dimensión de la nueva inversión de lanzamiento que el asesor modela específicamente. Entre la compra y el TOP (generalmente de 3 a 5 años), los propietarios de nuevos lanzamientos que necesitan salir solo pueden hacerlo a través del mercado de subventa, y los compradores de subventa aplican un descuento a los precios de los nuevos lanzamientos porque están comprando un desarrollo en construcción sin posibilidad de inspección física. Durante las crisis del mercado, los precios de subventa pueden estar entre un 8% y un 15% por debajo del precio original del desarrollador. Para los compradores que tienen un evento de salida conocido dentro de la ventana TOP (reubicación, necesidad comercial, cambio de estilo de vida), el asesor señala explícitamente este riesgo de subventa y muestra el rango de precios en el que las subventas en desarrollos comparables se han liquidado en los últimos trimestres.
Para los inversores-compradores, el cálculo del rendimiento al punto de equilibrio muestra una compensación que rara vez se presenta en el marketing de desarrolladores. Un comprador que paga una prima del 20% por el nuevo lanzamiento y luego alquila la unidad a precios de mercado está obteniendo un rendimiento sobre el precio del nuevo lanzamiento, no sobre el precio de reventa. Si la renta de mercado respalda un rendimiento del 3,8% sobre el PSF de reventa, pero sólo un rendimiento del 3,2% sobre el PSF de nuevo lanzamiento (porque el denominador es un 20% más alto), el inversor está aceptando un rendimiento un 0,6% menor a cambio de la prima de nuevo lanzamiento. Durante 5 años con un financiamiento LTV del 75%, esa compresión del rendimiento del 0,6% representa aproximadamente entre $45 000 y $60 000 en ingresos por alquiler perdidos en relación con la compra para reventa al mismo costo total. Utilice esto junto con la Información sobre nuevos lanzamientos y reventa para conocer el contexto premium más amplio del segmento de mercado y la Calculadora de flujo de efectivo para modelar la economía completa del alquiler.