Piso Premium

Cómo varían los precios según el nivel del piso: condominios y HDB

Cómo leer Floor Premium Insight

Conclusiones clave

  • Esta información se basa en datos de transacciones URA y HDB en vivo que se actualizan mensualmente.
  • Utilice el filtro de distrito encima del gráfico para limitar los resultados a un área de planificación específica.
  • Pase el cursor sobre cualquier punto de datos en el gráfico para conocer los valores exactos y el recuento de transacciones.

Qué hace

La información Floor Premium mide cuánto pagan los compradores de PSF por la altura en propiedades residenciales privadas sin terrenos en todo Singapur. Utilizando registros de advertencia de URA, agrupa las transacciones en seis bandas de piso (pisos 1 a 5, 6 a 10, 11 a 15, 16 a 20, 21 a 30 y 31+) y calcula la mediana del PSF para cada banda dentro de un distrito y rango de tiempo seleccionados. El gráfico principal representa el PSF por banda de piso como un gráfico de barras, con una línea superpuesta que muestra la prima porcentual de cada banda sobre la base de referencia de piso. Una vista secundaria muestra cómo ha evolucionado la prima de piso a lo largo de 5 años, lo que resulta útil para comprender si las unidades de pisos altos se han vuelto relativamente más o menos costosas que cuando se inauguró un edificio.

Puede encontrar esta información en ShiokNest en la pestaña Insights; seleccione "Premium de piso" en el menú de información. Filtre por distrito o por un nombre de proyecto específico (cuando esté disponible) para comparar el precio mínimo dentro de un edificio. Las tarjetas KPI muestran la prima promedio nacional para la banda de piso más alto, el distrito con la curva de prima mínima más pronunciada y el nivel mínimo en el que la prima marginal se estabiliza (generalmente alrededor del piso 20-25 para la mayoría de los desarrollos OCR).

Por qué es importante

En el mercado de condominios de Singapur, las primas de piso son reales y materiales. En todas las transacciones privadas sin inmuebles desde 2015, el PSF medio para unidades en los pisos 21 a 30 está aproximadamente entre un 8% y un 12% por encima del PSF medio para unidades comparables en los pisos 1 a 5 del mismo desarrollo, y aumenta a un 15% a un 25% para los pisos 31 y superiores. En una compra de $1,5 millones, ese diferencial es de $120 000 a $375 000. Por lo tanto, el nivel mínimo que elija (y si negocia basándose en datos reales del mercado en lugar de en los precios de los desarrolladores) puede desplazar su costo de adquisición en un cuarto de millón de dólares. La mayoría de los compradores aceptan el precio mínimo del desarrollador como fijo; esta información le muestra en qué transacciones comparables se liquidaron realmente.

El número más importante que revela esta página es la prima marginal por nivel mínimo, no solo la prima del piso superior. En muchos desarrollos de OCR, la curva de primas es pronunciada entre los pisos 1 y 10 (ruido, privacidad, falta de vista) y luego se aplana significativamente entre los pisos 15 y 25. Una unidad en el piso 18 a menudo tiene el 80% del beneficio de vista del piso 25 a un 30-40% de la prima sobre el nivel del suelo. Los compradores que apuntan a la "rodilla" de la curva obtienen la mayor parte del beneficio práctico de estilo de vida sin pagar la pequeña prima que los pisos ultra altos exigen de un pequeño grupo de compradores.

La prima del piso también es crucial para el precio de reventa. Los vendedores de unidades de piso alto con frecuencia sobrevaloran basándose en el vínculo emocional con la prima de visualización que pagaron en el lanzamiento. Pero si la curva de prima de piso de un distrito se ha comprimido desde que compraron (porque nuevos bloques más altos han bloqueado vistas previamente premium, o porque el vecindario se ha aburguesado y las unidades de piso bajo han aumentado sus precios), la prima de reventa real que pueden lograr puede ser significativamente menor que lo que pagaron. Esta página permite a los vendedores verificar si su suposición de prima mínima se basa en evidencia de transacciones actuales.

Las primas mínimas difieren sustancialmente según el tipo de desarrollo y el distrito. Los condominios de mercado masivo OCR de alta densidad generalmente muestran una curva de piso pronunciada porque los pisos bajos sufren mucho por el ruido y las vistas. Los desarrollos de lujo de CCR a menudo muestran una curva más plana porque incluso los pisos inferiores tienen altas especificaciones y los pisos altos exigen una prima de ultra lujo genuinamente limitada. Utilice esta información junto con la Calculadora de hipotecas para modelar el impacto financiero de subir o bajar el rango mínimo, y junto con la Rental Yield Insight para verificar si la demanda de alquiler justifica la prima PSF en pisos más altos para la inversión. compras.

Cómo funciona

  • Seleccione un distrito del filtro o déjelo en blanco para ver los datos de todo Singapur.
  • Utilice los botones de rango de tiempo (1Y/2Y/3Y/5Y/All) para ajustar la ventana del gráfico.
  • Pase el cursor sobre cualquier punto del gráfico para ver los valores exactos y el recuento de transacciones subyacentes.
  • Revise las tarjetas de KPI que se encuentran encima del gráfico para conocer los números principales de un vistazo.

Ejemplos

D5 (Buona Vista): Floor premium curve for a 30-storey OCR condo

Entradas
District
D5 — Buona Vista / West Coast / Clementi
Development type
Mass-market private condo (99-yr, 30 storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30
Time range
3 years (2023–2025)
Property type
Non-landed private, 3-bedroom
Resultados
Floors 1–5 median PSF
$1,580
Floors 11–15 median PSF
$1,680 (+6.3%)
Floors 21–30 median PSF
$1,760 (+11.4%)
Curve knee (flattening)
Around floor 15

como leer esto: The premium jumps sharply between floors 1–5 and 6–15 (noise, overlooking relief), then flattens between floors 15–30 as the view improvement is marginal. A buyer targeting floor 14 pays only $100 PSF more than floor 5 — about $120,000 on a 1,200 sqft unit — but avoids the noise and privacy issues of the low floors. Floor 25 adds another $80 PSF over floor 15 for incrementally better views. Whether that extra $96,000 is worth it depends on the individual buyer's priorities, but the data shows it is not capturing proportionally more rental income.

D9 (Orchard): High-rise luxury — near-flat premium curve above floor 20

Entradas
District
D9 — Orchard / River Valley (CCR)
Development type
Luxury condominium (FH, 40+ storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–20, 21–30, 31–40
Time range
5 years
Resultados
Floors 1–5 median PSF
$3,100
Floors 11–20 median PSF
$3,380 (+9%)
Floors 31–40 median PSF
$3,520 (+13.5%)
Curve above floor 20
Largely flat — ~1% per 5 floors

como leer esto: In D9 luxury towers, the floor premium above level 20 is minimal — approximately 1% per 5-floor increment. The steeper part of the curve (floors 1–15) reflects genuine noise and privacy improvement. Above floor 20, the view premium is captured by a small pool of ultra-high-net-worth buyers, and the data confirms most of them are not paying dramatically more per sqft. For an investor targeting rental yield, this means floors 22 and 35 in the same building are near-identical in rental rate — so the PSF premium on floor 35 directly reduces yield. The model says: buy floor 20–22 for yield, floor 35+ only if personal use justifies the premium.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Compare 2 o 3 distritos uno al lado del otro para detectar valores atípicos relativos en lugar de leer un solo número de forma aislada.
  • Verifique siempre el recuento de transacciones junto con cualquier métrica de precio: los tamaños de muestra pequeños pueden producir promedios engañosos.
  • Combine esta información con las calculadoras y mapas relacionados que aparecen a continuación para obtener un marco de decisión completo.

Errores comunes

  • Interpretar los movimientos a corto plazo (menos de 1 año) como tendencias: los datos inmobiliarios de Singapur son ruidosos y necesitan una ventana más larga.
  • Haciendo caso omiso de la diferencia entre mediana y media, las medias son determinadas por valores atípicos de lujo en los distritos principales.
  • Olvidando que los precios de los nuevos lanzamientos a menudo están subsidiados por descuentos para desarrolladores que no son visibles en los datos de los titulares.

Preguntas frecuentes

¿De dónde provienen los datos?
Los datos provienen de las API oficiales de la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) y la Junta de Vivienda y Desarrollo (HDB), que se actualizan mensualmente.
¿Con qué frecuencia se actualiza esta información?
Los datos de las transacciones subyacentes se sincronizan mensualmente desde URA y HDB. Los gráficos se vuelven a calcular en vivo a medida que llegan nuevos datos.
¿Puedo filtrar por distrito?
Sí, utilice el filtro de distrito que se encuentra encima del gráfico. También puede compartir un enlace profundo a un distrito específico a través de la URL.

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