Valor de la tierra Calculadora

Estimador del valor de la tierra

Estimar el valor del componente terrestre de una propiedad terrestre.

Superficie bruta (GFA) -
Valor estimado del edificio -
Valor estimado de la tierra -
Valor del terreno por pie cuadrado (terreno) -
Terreno como % del precio -
Factor de ajuste de arrendamiento -

Estimación del valor de la tierra para propiedades inmobiliarias

Conclusiones clave

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

Qué hace

Estime el componente del valor de la tierra de una propiedad utilizando la proporción de parcelas, GFA y transacciones de tierras comparables. Comprenda lo que está pagando por el terreno versus el edificio: es esencial para las decisiones de A&A y reconstrucción.

Puede encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

El valor del suelo es la base de cada decisión de desarrollo en Singapur. Antes de que un desarrollador presente una oferta en una licitación en bloque o en una venta de terrenos del gobierno (GLS), debe estimar el valor residual del terreno: el precio máximo que puede pagar por el terreno y aun así lograr un margen de beneficio objetivo. Este cálculo del valor residual del terreno es lo que determina si una venta colectiva tiene éxito, si una oferta de GLS es competitiva y si su expectativa de precio en bloque es realista.

El número más importante que revela esta calculadora es la proporción del valor residual del terreno por pie cuadrado de parcela: la métrica estándar que los desarrolladores y tasadores utilizan para comparar las ofertas de terrenos. Si el valor residual del terreno de un sitio es de $1,200 psf ppr (por pie cuadrado por proporción de parcela), un desarrollador puede pagar hasta $1,200 × el área bruta total del terreno y aun así lograr el rendimiento objetivo. Es poco probable que los precios de reserva de venta colectiva que excedan significativamente el valor residual del terreno atraigan ofertas. Los precios de reserva que sean iguales o inferiores al valor residual de la tierra atraerán ofertas competitivas.

El error más común que cometen los miembros del comité en bloque es establecer precios de reserva en función de las aspiraciones (cuánto quiere cada propietario) en lugar de la economía del desarrollo (cuánto puede pagar un desarrollador). Es casi seguro que un precio de reserva 30% superior al valor residual del terreno no logrará atraer el interés de ningún desarrollador, lo que resultará en un intento de venta desperdiciado y sin resultado. La calculadora permite una verificación ascendente: comience con el precio de venta estimado, deduzca los costos de desarrollo y las ganancias, y llegue al costo máximo soportable del terreno; luego compárelo con el precio de reserva propuesto.

Utilice esta calculadora junto con la Calculadora de desacoplamiento de propiedades y la Calculadora de ingresos en efectivo para evaluar si una venta en bloque o una venta individual le brinda un mejor resultado financiero.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 47 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo estimar el valor del terreno" de la lista de calculadoras. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Los resultados clave se muestran en tarjetas y gráficos de KPI que se actualizan a medida que ajusta las entradas.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Sitio de venta colectiva D19: estimación del valor residual del terreno a partir de la economía del desarrollador

Entradas
Área del sitio
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
Precio estimado del nuevo lanzamiento
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
Costo de construcción
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
Margen de desarrollador
18% on GDV
Resultados
GDV (Valor Bruto de Desarrollo)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
Construcción + honorarios profesionales
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
Beneficio del desarrollador (18%)
$31,752,000
Valor residual de la tierra
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

como leer esto: El valor residual del terreno es de 92,6 millones de dólares, o 1.103 psf ppr. Esto significa que el precio de reserva en bloque debe fijarse en 92,6 millones de dólares o menos para atraer el interés de los desarrolladores. Si las 28 unidades del desarrollo piden colectivamente 100 millones de dólares (el tan citado "cada uno de nosotros quiere X dólares"), la demanda es un 8% superior al valor residual del terreno. Un desarrollador que pague 100 millones de dólares con un margen del 18 % requiere que el nuevo precio de lanzamiento sea de 2270 dólares psf, lo que puede lograrse o no en ese submercado. La calculadora muestra si el precio de reserva está respaldado por los fundamentos del mercado o es una aspiración.

Comparando dos sitios: por qué el mismo GFA da diferentes valores de tierra

Entradas
Sitio A - D10 principal
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
Sitio B - D23 fuera del centro
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
La construcción costó ambos.
$480 psf (similar specification)
Margen de desarrollador ambos
17%
Resultados
Sitio A valor residual del terreno
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
Valor residual del terreno en el sitio B
$36,180,000 ($603 psf ppr)
Diferencia de valor de la tierra
$69,720,000 — 193% more for prime location
Conductor clave
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

como leer esto: Dos sitios de idéntico tamaño, proporción de parcela y costo de construcción producen valores de tierra que difieren en un 193%, impulsados ​​enteramente por el precio de venta esperado por pie cuadrado. Esto ilustra por qué el valor del suelo depende de la ubicación: los costos de construcción son ampliamente comparables en todo Singapur, pero el GDV por pie cuadrado varía dramáticamente. Un sitio D10 puede soportar un precio de terreno de $1,765 psf ppr porque los compradores pagarán $3,500 psf por los nuevos apartamentos. Un sitio D23 solo puede soportar $603 psf ppr porque el mercado no pagará más de $1,900 psf por el mismo pie cuadrado de apartamento. Los miembros del comité en bloque a menudo comparan los valores de la tierra en lugares muy diferentes; esta calculadora deja claro por qué esas comparaciones no tienen sentido.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.

Errores comunes

  • Establecer el precio de reserva sin verificación económica del desarrollador: el modo de falla en bloque más común es un precio de reserva establecido por los propietarios en función de las ganancias deseadas, no de lo que el desarrollador puede pagar. Siempre obtenga el precio de reserva del análisis del valor residual de la tierra y luego agregue un margen de negociación del 5 al 10%, y no al revés.
  • Ignorar el cargo de desarrollo para las tablas DC: si el sitio se puede desarrollar con una intensidad mayor que el uso actual, los desarrolladores deben pagar el cargo de desarrollo para completar la proporción de parcela más alta. Este DC (que puede ser de $50 a $150 psf ppr) reduce el valor residual del terreno disponible para la venta en bloque. Utilice la calculadora DC de URA para estimar el cargo antes de fijar el precio de la licitación.
  • Uso de supuestos de GDV de ciclo máximo: la estimación de GDV (precios de venta esperados del nuevo desarrollo) debe reflejar condiciones realistas del mercado, no supuestos de pico. Una estimación del valor del terreno basada en un precio de venta de $2,500 psf para condominios nuevos en un mercado donde proyectos comparables se venden a $2,000 psf producirá un valor inflado del terreno que ningún desarrollador suscribirá.

Preguntas frecuentes

¿Se guardan mis datos?
No. Todos los cálculos se ejecutan íntegramente en su navegador. Nada se almacena en nuestros servidores ni se comparte con terceros.
¿Qué es "psf ppr" y por qué se utiliza?
"Psf ppr" significa "proporción por pie cuadrado por parcela": es la unidad estándar de fijación de precios de la tierra en Singapur que se normaliza para diferentes proporciones de parcela. Un sitio con un área de parcela de 10,000 pies cuadrados y una proporción de parcela de 3.0 tiene 30,000 pies cuadrados de GFA edificable. Si el terreno vale $36 millones, el valor del terreno es $36 millones ÷ 30 000 pies cuadrados = $1200 psf ppr. Esto permite la comparación directa entre sitios de diferentes tamaños e intensidades.
¿Puedo guardar mis resultados?
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¿Qué costo de construcción debo utilizar?
El costo de construcción de los desarrollos residenciales en Singapur generalmente oscila entre $350 y $600 psf de GFA dependiendo de la especificación (básica versus premium), la altura del edificio y los precios actuales de licitación de BCA. Los condominios de gran altura (>30 pisos) cuestan más por pie cuadrado que los de mediana altura debido a requisitos estructurales. Agregue los honorarios profesionales (10% a 15% de la construcción) y los contingentes (5%) para llegar al costo total de desarrollo. BCA publica datos trimestrales sobre costos de construcción que pueden usarse como verificación cruzada.

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Descargo de responsabilidad: Las cifras mostradas son estimaciones únicamente para fines de planificación. Las tasas, reglas y cantidades de subvención cambian con frecuencia; verifique con su banco, HDB o un asesor financiero autorizado antes de actuar.