Rentabilidad del período de tenencia

La perspectiva Holding Returns analiza los retornos de capital obtenidos para propiedades residenciales privadas de Singapur estratificando las transacciones según el año en que se compró originalmente la propiedad. Para cada cohorte del año de compra (por ejemplo, "todas las propiedades compradas en 2010"), el gráfico muestra la distribución de las ganancias nominales anualizadas en la reventa (mediana, percentil 25 y percentil 75) para que pueda comprender no solo el resultado promedio sino también la distribución de los resultados de las propiedades compradas en ese año. El eje horizontal es el año de compra (desde 2000 hasta el presente) y el eje vertical es el rendimiento nominal anualizado. Un filtro le permite seleccionar un distrito o segmento de mercado específico para ver cómo varía el perfil de retorno según la ubicación.

Puede encontrar esta información en ShiokNest en la pestaña Estadísticas. Los datos provienen de pares coincidentes de advertencias de compra y reventa de URA: solo se incluyen las transacciones en las que tanto la compra original como la reventa posterior se registran en la base de datos, lo que garantiza que las devoluciones se basen en transacciones reales de ida y vuelta en lugar de estimaciones modeladas. El conjunto de datos excluye las propiedades que aún se conservan (aún no revendidos), lo que significa que los años de compra recientes (2022-2025) tendrán pocos puntos de datos hasta que esas propiedades comiencen a realizar transacciones en el mercado secundario. Esta información se combina con el Puntuación de rentabilidad para el análisis a nivel de desarrollo y la Calculadora de flujo de efectivo para modelar el retorno del costo neto de financiamiento.

La información más importante que se desprende de los datos sobre rentabilidad de las tenencias es cómo el momento de compra afecta dramáticamente los resultados. Las propiedades compradas en 2009 (punto mínimo posterior a la crisis financiera mundial) y revendidas en cualquier momento entre 2012 y 2020 generaron rendimientos nominales anualizados medios de entre el 8% y el 14%, algo excepcional según cualquier estándar de clase de activo. Las propiedades compradas en el pico de 2011 y revendidas 5 a 7 años después generaron rendimientos medios de 0 a 2% anualizado, apenas por encima de la inflación después de tener en cuenta los costos de transacción. El gráfico hace que esta sensibilidad del año de compra sea visible a lo largo de todo el ciclo histórico, por lo que puede ubicar cualquier año de compra histórico y comprender lo que realmente recibió el comprador medio.

La distribución del retorno, que muestra las bandas de los percentiles 25 y 75, es tan importante como la mediana. Un año de compra en el que el rendimiento medio es del 5% pero el percentil 25 es -2% significa que aproximadamente el 25% de los compradores de esa cohorte perdieron dinero en términos reales después de los costos. Un año de compra en el que el percentil 25 es del 3 % y el percentil 75 es del 9 % tiene una distribución de rentabilidad ajustada y consistentemente positiva: a toda la cohorte le fue razonablemente bien. La amplitud de la distribución indica cuánta variabilidad de resultados enfrentó un comprador en ese año, lo cual es una medida del riesgo de todo el mercado en ese período en lugar del riesgo de selección individual.

Para los compradores actuales, la aplicación más útil es calibrar las expectativas para la cohorte de entrada 2024-2026. Dados los niveles actuales de PSF, ABSD y costos de transacción, y el entorno de enfriamiento posterior a 2023, ¿qué rendimiento anualizado necesitaría un comprador en 2024 que el mercado le entregara para lograr un rendimiento mínimo aceptable? Los datos sobre los rendimientos de tenencia proporcionan un contexto histórico: el mercado residencial privado de Singapur ha generado rendimientos nominales positivos en cada período de tenencia de más de cinco años medidos a partir de años de compras sin picos. Desde los años de mayor compra (2011, 2013), los tenedores de bonos a 5 años a menudo apenas alcanzaron un punto de equilibrio nominal. Estos datos enmarcan el punto de entrada actual (no en un pico al estilo de 2011, pero tampoco en un mínimo de 2009) y ayudan a establecer expectativas de rendimiento realistas para un horizonte de inversión de 5 a 10 años.

El filtro de distrito revela una variación regional significativa en los rendimientos de las tenencias. Los distritos CCR D9/D10/D11 muestran una mayor volatilidad de rendimiento (mayor diferencial entre los percentiles 25 y 75) pero rendimientos medios más altos en los años de compra más bajos. Los distritos OCR D19/D20/D21 muestran una menor volatilidad de rendimiento y rendimientos modestos más consistentes. Para los inversores reacios al riesgo que buscan rendimientos constantes en lugar de un posible rendimiento superior, el perfil de rendimiento de tenencias de OCR históricamente ofrece una distribución más ajustada incluso si la mediana es 2 a 3 puntos porcentuales menor que el CCR de años de compra equivalentes. Combínelo con Tenure Trends Insight para comprender cómo se comparan los rendimientos de las tenencias de FH frente a los de 99 años dentro del mismo distrito durante períodos equivalentes.