Nuevo lanzamiento vs reventa Calculadora

Nuevo lanzamiento vs reventa

Compare el costo real de comprar una propiedad nueva con el de una propiedad de reventa.

Nuevo lanzamiento
Reventa
Suposiciones
PSF Premium -
Diferencia de precio -
Pérdida de alquiler (construcción) -
Interés (Construcción) -
Diferencia de costo real -
Cubrir los gastos -

Comparación de nuevos proyectos de lanzamiento

Conclusiones clave

  • New launches in Singapore typically carry a 15–25% PSF premium over nearby resale units — meaning you pay for future potential, not present liveability.
  • The opportunity cost of waiting 3–4 years for TOP includes foregone rental income ($3,500–$6,000/month for a 2-bedder) plus interest on progressive drawdowns — this hidden cost can easily exceed $150,000.
  • New launch ABSD remission for Singapore Citizen couples buying a second property requires the first property to be sold within 6 months of TOP or key collection — missing this window forfeits the entire remission amount.
  • Resale condos offer immediate rental income and no construction risk, but typically require $50,000–$150,000 in renovation costs that new launches do not.
  • Break-even analysis matters: a new launch needs to appreciate faster than a resale equivalent to justify the price premium plus the cost of the construction wait — this calculator shows exactly how many years that takes.

Qué hace

Nuevo lanzamiento o reventa: ¿cuál ofrece mejor valor? Compare la prima de precio, el tiempo de espera de la construcción, el cronograma de pagos, los costos de renovación, el cronograma de alquiler y la apreciación proyectada. Análisis basado en datos utilizando datos reales de transacciones URA.

Puede encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

Choosing between a new launch and a resale condo is one of the most consequential financial decisions a Singapore buyer will make — often involving $1.5 million to $3 million in committed capital. Yet most buyers compare only the headline price per square foot without accounting for the full picture. A new launch at $2,200 PSF and a resale at $1,800 PSF may look like an $400 PSF gap, but the actual cost difference — once you factor in progressive payment interest, years of foregone rental income, and renovation savings — can land anywhere between $80,000 in favour of the new launch and $300,000 in favour of resale, depending entirely on your assumptions.

The single most important number this calculator surfaces is the true cost difference: the new launch price premium plus construction-period interest and rental opportunity cost, net of renovation savings on the resale side. For a typical $1.8M new launch versus a $1.5M resale equivalent with a 3-year construction wait at 3.5% interest, the total hidden cost of the new launch adds roughly $126,000 to $180,000 before a single tile is laid. That means the new launch actually needs to deliver $300,000–$480,000 more in future value just to break even — a figure that surprises most buyers who focused only on PSF.

The most common mistake is treating new launch appreciation as guaranteed. Buyers see a showflat with premium finishes and assume the developer price reflects fair market value. In reality, developer prices in Singapore embed a marketing premium, sales commission, and profit margin that resale units do not. During the 2021–2023 cooling measures cycle, several new launch projects in the OCR launched at prices 18–22% above nearby resale comparables. Buyers who did not run a break-even analysis found themselves holding units that were underwater on a capital-adjusted basis for the first 2–3 years post-TOP even as the broader market rose.

Use this calculator alongside the Progressive Payment Calculator to map out exactly when cash leaves your account during construction, and pair it with the Affordability Calculator to confirm your monthly obligations are sustainable if rental income is delayed post-TOP. Together, these three tools give you a complete financial blueprint before you sign any Option to Purchase.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 47 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo comparar condominios de lanzamiento y reventa" de la lista de la calculadora. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Los resultados clave se muestran en tarjetas y gráficos de KPI que se actualizan a medida que ajusta las entradas.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Nuevo lanzamiento de RCR frente a reventa: 3 dormitorios

Entradas
Nuevo precio de lanzamiento
$1,800,000 (approx. 818 sqft at $2,200 PSF)
Precio de reventa
$1,500,000 (approx. 833 sqft at $1,800 PSF)
Años para ARRIBA
3 years
Tasa de interés
3.5% p.a.
Renta mensual de mercado
$4,200/month
Resultados
PSF Premium
+$400 PSF (22.2%)
Diferencia de precio
$300,000
Costo de oportunidad de alquiler
$151,200 (3 yrs × $4,200/mth)
Diferencia de costo real
~$471,000 in favour of resale

como leer esto: A primera vista, el nuevo lanzamiento cuesta 300.000 dólares más que la reventa. Pero el comprador de reventa se muda inmediatamente, gana $151,200 en alquiler durante 3 años y evita intereses de pago progresivo de aproximadamente $19,800 sobre la disposición del préstamo durante la construcción. Agregue un presupuesto conservador de renovación de $80,000 para la unidad de reventa y la brecha ajustada se reduce a aproximadamente $391,000, lo que sigue siendo un obstáculo sustancial que el nuevo lanzamiento debe superar sólo mediante la apreciación. Para que el nuevo lanzamiento alcance el punto de equilibrio, debe apreciarse aproximadamente un 4,8% anual compuesto durante los cinco años posteriores al TOP, muy por encima del promedio a largo plazo de Singapur de 3-3,5%.

Nuevo lanzamiento de OCR frente a reventa: 2 dormitorios

Entradas
Nuevo precio de lanzamiento
$1,150,000 (approx. 603 sqft at $1,907 PSF)
Precio de reventa
$980,000 (approx. 614 sqft at $1,596 PSF)
Años para ARRIBA
4 years
Tasa de interés
3.5% p.a.
Renta mensual de mercado
$3,200/month
Resultados
PSF Premium
+$311 PSF (19.5%)
Diferencia de precio
$170,000
Costo de oportunidad de alquiler
$153,600 (4 yrs × $3,200/mth)
Diferencia de costo real
~$253,600 in favour of resale

como leer esto: La espera de cuatro años agrava considerablemente el costo de oportunidad en el ejemplo de OCR. Aunque la diferencia absoluta de precios es menor ($170 000 frente a $300 000 en el ejemplo 1), el período de construcción extendido agrega $153 600 en alquiler perdido, lo que eleva la ventaja de costo total ajustado de la reventa a más de $253 000 antes de la renovación. Si se aplica un presupuesto de renovación de $60 000 para la unidad de reventa, la brecha neta sigue siendo de aproximadamente $193 600; el nuevo lanzamiento debe superar la reventa en aproximadamente un 3,9 % anual durante los 5 años posteriores al TOP sólo para igualar. Para los inversores con fuertes exigencias de ingresos por alquiler, la opción de reventa es claramente superior en este escenario.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.

Errores comunes

  • Ignorando el reloj de T&C de remisión de ABSD. Las parejas de ciudadanos de Singapur pueden reclamar la remisión de ABSD en una segunda propiedad si venden su primera casa dentro de los 6 meses posteriores al TOP o recogida de llaves del nuevo lanzamiento. Muchos compradores presupuestan la remisión, pero subestiman cuán ajustada es esa ventana, particularmente si TOP se retrasa entre 6 y 12 meses, lo cual es común. Si no cumple con el plazo, perderá la remisión total (actualmente 20% ABSD para una segunda propiedad residencial), agregando cientos de miles de dólares a su costo total. Modele siempre el escenario en el que TOP se retrasa un año.
  • Comparación de PSF sin normalizar el tamaño de la unidad y la eficiencia del diseño. Los nuevos lanzamientos tienden a tener índices de eficiencia incorporados más altos (85-92 % neto-bruto) en comparación con los condominios de reventa más antiguos construidos antes de 2010 (a veces tan bajos como 75 %). Un nuevo lanzamiento a $2,200 PSF en 700 pies cuadrados de espacio utilizable en realidad puede ofrecer un mejor valor que una reventa a $1,800 PSF en 780 pies cuadrados brutos con un índice de eficiencia del 75 % que produce solo 585 pies cuadrados utilizables. Confirme siempre si las cifras del PSF se basan en el área de los estratos o en el área utilizable neta cuando estén disponibles.
  • Tratar el precio del desarrollador como precio de mercado. Los nuevos precios de lanzamiento los establecen los desarrolladores en función del costo del terreno, el costo de construcción y el margen objetivo, no únicamente en función de los comparables del mercado actual. En un entorno de lanzamiento competitivo, los desarrolladores en ubicaciones populares de OCR y RCR han lanzado con éxito entre un 15% y un 25% por encima de los valores de reventa cercanos, confiando en el marketing de exhibición para justificar la prima. Siempre obtenga los datos PSF medianos de URA para transacciones de reventa recientes dentro de 500 metros antes de aceptar el precio del desarrollador como valor justo.

Preguntas frecuentes

¿Se guardan mis datos?
No. Todos los cálculos se ejecutan íntegramente en su navegador. Ningún dato se envía a ningún servidor, no se almacena en una base de datos ni se comparte con terceros. Cuando cierras o actualizas la pestaña, tus entradas desaparecen.
¿La calculadora tiene en cuenta ABSD?
La verdadera comparación de costos se centra en la prima de precio, el interés de construcción y el costo de oportunidad de alquiler. ABSD es un costo específico del perfil del comprador que se aplica igualmente a nuevos lanzamientos y reventa en la mayoría de los escenarios; use la Calculadora de impuesto de timbre para calcular su responsabilidad ABSD específica por separado y agréguela al lado relevante de esta comparación.
¿Cuál es una tasa de apreciación realista a utilizar?
Los datos de URA muestran que los precios residenciales privados de Singapur se han apreciado a un promedio de aproximadamente 3% a 4% anual durante los últimos 20 años, incluidas las recesiones de 2008-2009 y 2020. Para una planificación conservadora, utilice del 2 al 3%. Evite utilizar un solo año reciente como punto de referencia: los ciclos recientes (2021-2023) registraron ganancias anuales de entre el 8% y el 12% que es poco probable que se mantengan. Ejecute la calculadora al 2%, 3% y 4% para ver el rango de resultados.
¿La comparación del nuevo PSF de lanzamiento tiene en cuenta los costes de renovación?
Las nuevas unidades de lanzamiento generalmente se entregan en condiciones básicas (solo acabados proporcionados por el desarrollador) y no requieren una renovación importante. Las unidades de reventa, según su antigüedad y condición, normalmente necesitan entre $50 000 y $150 000 en trabajos de renovación antes de ocuparlas o alquilarlas. Esta calculadora resalta la pérdida de alquiler y el interés progresivo para el nuevo lanzamiento; debe agregar manualmente su presupuesto de renovación de reventa esperado al lado del costo de reventa para obtener una comparación completamente precisa.
¿Qué significan los "años de equilibrio" en los resultados?
Los años de equilibrio son el número de años después del TOP en el que el valor de la nueva propiedad de lanzamiento (que crece a la tasa de apreciación indicada) excedería el valor de la propiedad de reventa en cantidad suficiente para compensar la verdadera diferencia de costos (prima de precio más costos del período de construcción). Un punto de equilibrio de 7 años significa que el nuevo lanzamiento comienza a generar una ventaja neta sobre la reventa solo en el año 7 después de TOP. Si el período de tenencia previsto es más corto que el punto de equilibrio, la reventa es la opción financieramente superior.

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