Tasa de capitalización Calculadora

Calculadora de tasa de capitalización

Calcular la tasa máxima para la valoración de propiedades comerciales

Ingreso bruto efectivo -
Ingreso operativo neto -
Tasa de capitalización -
Multiplicador de alquiler bruto -

Tasa de capitalización para propiedades comerciales

Conclusiones clave

  • Cap rate = NOI ÷ Property Value — always use Net Operating Income (after vacancy and expenses), never gross rent.
  • Singapore office cap rates have historically ranged 3.5–5.5%, retail 4.5–6.5%, industrial/logistics 5.5–7.5% — use sector benchmarks to assess if a property is priced correctly.
  • Lower cap rate = higher price relative to income = lower current yield (often signals high-quality asset or growth potential); higher cap rate = higher yield but potentially higher risk.
  • Cap rate compression (falling rates) increases property values; cap rate expansion (rising rates) deflates values — track quarterly changes in sector benchmarks.
  • When comparing cap rates across properties, ensure vacancy assumptions and expense ratios are consistent — a 7% cap rate with 15% vacancy assumed is very different from 7% at 5% vacancy.

Qué hace

Comprenda y calcule la tasa de capitalización: la métrica estándar para la valoración de propiedades comerciales. Compare las tasas de capitalización entre tipos de propiedades (oficinas, comercio minorista, industrial) y utilícelas para estimar el valor justo de mercado a partir de los ingresos operativos netos.

Puede encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

La tasa de capitalización (tasa de capitalización) es el lenguaje universal de la valoración de propiedades comerciales. Le indica qué rendimiento genera la propiedad como porcentaje de su valor, asumiendo que no hay deuda. Dos propiedades comerciales a $3 millones y $4 millones no se pueden comparar solo por el precio, pero una tasa máxima del 5,2% frente a una tasa máxima del 4,8% es una comparación inmediatamente legible de la calidad de la inversión. Cada transacción de propiedad comercial en Singapur se valora efectivamente según su tasa de capitalización implícita.

El número más importante que revela esta calculadora es la tasa de capitalización implícita, derivada del precio de compra y los ingresos operativos netos. Si una tienda de 2 millones de dólares genera 100.000 dólares en NOI anual, su tasa máxima es del 5,0%. Si casas comerciales similares en la misma calle cotizan a un tipo máximo del 4,5%, esta propiedad está ligeramente por encima del mercado (mejor rendimiento para el comprador). Si cotizan al 5,5%, esta propiedad tiene un precio inferior al del mercado (el vendedor está dejando dinero sobre la mesa o existe un factor de riesgo). La calculadora hace explícitas estas comparaciones de mercado.

El error más común que cometen los inversores en propiedades comerciales es confundir el rendimiento bruto con la tasa de capitalización. El rendimiento bruto divide el alquiler bruto por el precio de compra, ignorando los gastos operativos. La tasa máxima utiliza los ingresos operativos netos: alquiler bruto menos desocupación, administración de propiedades, seguros, mantenimiento e impuestos a la propiedad. En una propiedad comercial con un 20 % de gastos operativos, un rendimiento bruto del 6 % se traduce en una tasa máxima del 4,8 %, una diferencia importante que cambia el caso de inversión.

Utilice esta calculadora junto con la Calculadora de rendimiento comercial y la Datos de propiedades comerciales de Singapur para comparar su propiedad objetivo con las tasas de capitalización de mercado actuales por sector.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 47 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo calcular la tasa de capitalización" de la lista de calculadoras. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Los resultados clave se muestran en tarjetas y gráficos de KPI que se actualizan a medida que ajusta las entradas.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Tienda D1: cálculo de la tasa máxima implícita a partir del precio inicial

Entradas
Precio de compra
$3,200,000
Alquiler anual bruto
$192,000 ($16,000/month)
Subsidio por vacante
8% ($15,360)
Gastos operativos
$24,000/year (property tax + insurance + maintenance)
Resultados
Rendimiento bruto
6.0% ($192K ÷ $3.2M)
Ingreso operativo neto
$152,640 (gross rent − vacancy − expenses)
Tasa de capitalización
4.77% ($152,640 ÷ $3,200,000)
Punto de referencia del mercado (tienda D1)
~4.5–5.0% — this property is within market range

como leer esto: El rendimiento bruto del 6% parece atractivo, pero la tasa de capitalización del 4,77% es la métrica de comparación relevante. Con un 4,77%, este local comercial tiene un precio dentro del rango del mercado D1 de 4,5% a 5,0%. Esto significa que el vendedor le ha fijado el precio correcto en relación con el mercado: no hay ningún descuento o prima evidente. Para un comprador que busca un rendimiento superior al del mercado, esta propiedad no lo ofrece. La calculadora también muestra que si se eleva el supuesto de desocupación al 15% (lo que refleja un entorno de arrendamiento difícil), el NOI cae a $139,200 y la tasa de capitalización cae al 4,35%, por debajo del piso del mercado, lo que indica riesgo.

Tasa de tope inverso: ¿qué renta debe alcanzar una unidad industrial de 2 millones de dólares para justificar su precio?

Entradas
Precio de compra
$2,000,000
Tasa de límite objetivo
6.0% (JTC industrial benchmark)
Gastos operativos + vacancia
$20,000/year + 10% vacancy
Pregunta
What monthly rent justifies the $2M asking price?
Resultados
NOI requerido a una tasa máxima del 6%
$120,000/year
Alquiler bruto requerido (cálculo inverso)
$155,556/year ($12,963/month)
Alquiler de mercado para una unidad JTC comparable
~$10,500–$11,500/month
Veredicto
Property is overpriced at $2M — implied cap rate at market rent is ~5.1%

como leer esto: El cálculo de la tasa de capitalización inversa es posiblemente el uso más poderoso de esta herramienta: en lugar de calcular la tasa de capitalización a partir de un precio determinado, ingrese su tasa de capitalización objetivo y determine el alquiler requerido. Si los alquileres de mercado para unidades JTC comparables son de $10,500 a $11,500/mes pero el alquiler requerido para justificar $2 millones a una tasa máxima del 6% es $12,963/mes, la propiedad está sobrevalorada. El comprador tendría que aceptar una tasa máxima del 5,1% en lugar del 6% de referencia. Que una tasa máxima del 5,1% sea aceptable depende de la calidad del contrato de arrendamiento, del contrato con el inquilino y de la ubicación, pero la calculadora hace explícita la compensación antes de que comiencen las negociaciones.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.

Errores comunes

  • Usar alquiler bruto en lugar de NOI: la tasa máxima debe calcularse sobre el ingreso operativo neto. El uso del alquiler bruto sin deducir las desocupaciones, los honorarios de administración, los seguros y el mantenimiento exagera la tasa máxima entre un 15% y un 25%.
  • Ignorar la tasa de desocupación: las propiedades comerciales suelen tener entre un 5% y un 15% de desocupación. Asumir un 0% de desocupación produce una tasa máxima que no refleja los retornos del mundo real. Utilice tasas de vacancia de mercado para el sector y la ubicación.
  • Comparación de tasas de capitalización entre sectores: una tasa de capitalización del 5% para una oficina de CBD es excelente; una tasa máxima del 5% para una unidad industrial del JTC está por debajo del mercado. Siempre compare con comparables del mismo sector, no con el mercado general.

Preguntas frecuentes

¿Se guardan mis datos?
No. Todos los cálculos se ejecutan íntegramente en su navegador. Nada se almacena en nuestros servidores ni se comparte con terceros.
¿Cuál es una buena tasa máxima para propiedades comerciales en Singapur?
Los puntos de referencia varían significativamente según el sector y la ubicación. Oficina de CBD de grado A: 3,0–4,0%. Comercios (D1-D9): 4,0-5,5%. Comercio minorista suburbano: 5,0–6,5%. JTC industrial (fábrica plana): 5,5–7,0%. Industria de alta tecnología: 5,0–6,5%. Estos puntos de referencia cambian con los ciclos de las tasas de interés: cuando las tasas libres de riesgo aumentan, las tasas de capitalización tienden a aumentar (los precios caen). Consulte los datos de transacciones recientes en la pestaña Comercial para conocer las tasas de capitalización de mercado actuales.
¿Puedo guardar mis resultados?
Inicie sesión para guardar escenarios en su panel o use el botón compartir para copiar una URL que codifique sus entradas.
¿La tasa máxima incluye el financiamiento hipotecario?
No. La tasa de capitalización es una métrica no apalancada: mide el rendimiento del valor total de la propiedad suponiendo que no haya deuda. Esto lo hace útil para comparar propiedades independientemente de su estructura financiera. Para calcular el rendimiento apalancado (rendimiento de efectivo sobre efectivo), debe deducir los pagos de la hipoteca del NOI y dividirlos por el capital desplegado. Para una propiedad con una tasa máxima del 4,8% con un LTV del 65% y un costo de interés del 4%, el rendimiento del capital en efectivo sobre efectivo es aproximadamente del 5,6%.

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Descargo de responsabilidad: Las cifras mostradas son estimaciones únicamente para fines de planificación. Las tasas, reglas y cantidades de subvención cambian con frecuencia; verifique con su banco, HDB o un asesor financiero autorizado antes de actuar.