Escenario de inversión Calculadora

Analizador de escenarios

Obtenga un veredicto completo sobre una propiedad con costos de adquisición, flujo de caja, rentabilidad y asequibilidad.

Comparación de escenarios de compra de propiedades

Conclusiones clave

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

Qué hace

Modele escenarios de inversión en el mejor de los casos, en el caso base y en el peor de los casos. Ajuste la apreciación, las desocupaciones, las tasas de interés y el crecimiento de los alquileres para poner a prueba su tesis de inversión inmobiliaria antes de comprometer capital.

Puede encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 47 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo crear escenarios de inversión" de la lista de calculadoras. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Los resultados clave se muestran en tarjetas y gráficos de KPI que se actualizan a medida que ajusta las entradas.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Compra para alquiler de OCR: condominio de 2 habitaciones a $ 1,2 millones

Entradas
Precio de compra
$1,200,000
LTV / Monto del préstamo
75% / $900,000
Tasa de interés
3.5% p.a.
Renta Mensual
$3,200
Apreciación anual
3% (base case)
Resultados
Rendimiento bruto
3.2%
Devolución de efectivo sobre efectivo
6.8% (yr 1)
Est. Valor de salida (5 años)
$1,391,000
TIR (retención de 5 años)
8.4%

como leer esto: Este OCR de 2 camas ofrece un rendimiento bruto modesto del 3,2% (por debajo del costo de la deuda del 3,5%), pero el apalancamiento amplifica significativamente el rendimiento del capital. Con 300.000 dólares de efectivo propio desplegados (25% de pago inicial + 60.000 dólares en impuestos y tasas), el inversor recauda aproximadamente 192.000 dólares en ingresos por alquiler durante cinco años y sale con un estimado de 1,39 millones de dólares. Después de pagar el saldo pendiente del préstamo de aproximadamente $810 000, los ingresos netos antes de impuestos son de alrededor de $581 000, una ganancia de $281 000 sobre el capital desplegado de $300 000, lo que arroja una TIR de aproximadamente 8,4 %. El riesgo clave es una tasa de desocupación superior al 10% o un aumento de la tasa de interés superior al 4,5%, cualquiera de los cuales comprime la TIR por debajo del 5%.

Compra-venta de CCR: 1HAB a $1,8 millones, inversión de 3 años

Entradas
Precio de compra
$1,800,000
LTV / Monto del préstamo
75% / $1,350,000
Tasa de interés
3.5% p.a.
Renta Mensual
$4,800
Apreciación anual
4% (optimistic)
Resultados
Rendimiento bruto
3.2%
Flujo de caja mensual
-$280 (negative)
Est. Valor de salida (3 años)
$2,025,000
TIR (retención de 3 años)
11.2%

como leer esto: Este CCR de 1 cama es una apuesta de crecimiento de capital, no una apuesta de ingresos. Los ingresos mensuales por alquiler de 4.800 dólares están ligeramente por debajo del costo de intereses más mantenimiento de aproximadamente 5.080 dólares, lo que significa que el inversionista recarga alrededor de 280 dólares por mes, un total de 10.080 dólares en tres años. Sin embargo, si la propiedad se aprecia un 4% anual, sale a 2,025 millones de dólares. Después de pagar 1,29 millones de dólares en préstamo pendiente, los ingresos netos son de 735 000 dólares frente al capital desplegado de aproximadamente 480 000 dólares (pago inicial + derechos de timbre + recargas), lo que produce una TIR del 11,2 %. El riesgo crítico es una apreciación por debajo del 2,5%: a ese nivel, la TIR cae a casi cero una vez que se incluyen los costos de transacción, lo que hace que el carry negativo sea injustificable. Utilice este escenario para establecer su umbral de apreciación mínimo aceptable antes de firmar.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.

Errores comunes

  • Utilizando la misma tasa de apreciación para todos los distritos. Los compradores suelen calcular una apreciación uniforme del 3 % en todos los escenarios, independientemente de la ubicación. Las propiedades CCR (Core Central Region) históricamente se han apreciado entre un 1,5% y un 2,5% anual, mientras que las propiedades OCR promediaron entre un 3% y un 4%. La aplicación de un tipo único enmascara el equilibrio fundamental entre rendimiento y crecimiento y le llevará a sobrevalorar sistemáticamente las compras de CCR o infravalorar las de OCR. Ejecute sus escenarios con puntos de referencia apropiados para el distrito o, como mínimo, pruebe un rango del 1,5% al ​​4,5%.
  • Ignorar el SSD (impuesto de timbre del vendedor) en retenciones cortas. Las propiedades vendidas dentro del año posterior a la compra atraen un 12% de SSD; dentro de 2 años, 8%; dentro de 3 años, 4%. Un comprador que planea renovar durante 3 años una propiedad de 1,8 millones de dólares y se olvida del SSD superará los ingresos netos en 72.000 dólares. Establezca siempre su período de tenencia en al menos 3 años en la calculadora, o contabilice explícitamente SSD en los campos de costo de salida si planea salir antes.
  • Tratar el rendimiento bruto como métrica de rendimiento. El rendimiento bruto (alquiler anual dividido por el precio de compra) parece limpio pero ignora las tarifas de mantenimiento, los impuestos a la propiedad, los seguros, las comisiones de los agentes, las desocupaciones y los intereses de los préstamos. Un condominio de 1,2 millones de dólares que rinde un 3,2% bruto normalmente genera sólo entre un 1,8% y un 2,2% de rendimiento neto después de costos. Cuando modele escenarios, utilice el rendimiento neto (o deje que la sección de flujo de efectivo lo haga por usted); de lo contrario, su TIR se exagerará entre 1,5 y 2 puntos porcentuales, suficiente para que una inversión marginal parezca atractiva.

Preguntas frecuentes

¿Se guardan mis datos?
No. Todos los cálculos se ejecutan íntegramente en su navegador. Nada de lo que ingresa se transmite a nuestros servidores ni se almacena en ningún lugar. Puede cerrar la pestaña y sus entradas desaparecerán, así que anote cualquier escenario que desee conservar.
¿Qué es la TIR y por qué es mejor que el rendimiento?
La TIR (tasa interna de rendimiento) es el rendimiento anualizado de cada dólar de su propio efectivo, teniendo en cuenta el momento exacto de cada pago entrante y saliente. El rendimiento bruto solo compara el alquiler anual con el precio de compra e ignora las ganancias de capital, los costos de financiamiento y el momento de las transacciones. Dos propiedades con rendimientos brutos idénticos del 3,5% pueden tener TIR del 5% y el 11% respectivamente si una se apalanca y se mantiene durante cinco años, mientras que la otra se compra en efectivo y se vende en dos. Utilice siempre la TIR al comparar opciones de inversión.
¿Cómo modelo el peor de los casos?
Establezca la apreciación en 0% o incluso -1%, aumente la tasa de interés entre 4,5% y 5% (lo que refleja un ciclo de tasas potencial), asuma un mes de desocupación por año (establezca el alquiler efectivo en 91,7% del alquiler general) y agregue entre 10% y 15% a sus costos de mantenimiento y tenencia. Si la TIR sigue siendo positiva en esas condiciones, la inversión tiene un margen de seguridad razonable. Si se vuelve negativo, usted confía en que todo saldrá bien: una posición riesgosa en un activo multimillonario.
¿La calculadora tiene en cuenta ABSD y SSD?
La sección de costo de adquisición calcula BSD y ABSD en función de su perfil de comprador y precio de compra. El SSD se tiene en cuenta en los costos de salida si su período de tenencia es inferior a tres años. Para un ciudadano singapurense que compra una segunda propiedad por 1,5 millones de dólares, el ABSD por sí solo añade 300.000 dólares (20%) a los costos iniciales, una cifra que suprime significativamente la TIR en los primeros años y es la razón principal por la que las posiciones cortas suelen ser antieconómicas para los compradores de segundas propiedades.
¿Qué tasa de apreciación debo utilizar para los condominios en Singapur?
Los precios residenciales privados en Singapur aumentaron aproximadamente un 2,1% anual en promedio entre 2000 y 2024 en términos reales (ajustados a la inflación), aunque la apreciación nominal promedió más cerca del 3,5% al ​​4%. Las propiedades de OCR generalmente han superado al CCR en términos porcentuales. Para una planificación conservadora, utilice del 2 al 3 % para el caso base, del 0 % para el peor de los casos y del 4 al 5 % para el mejor de los casos. Evite modelar por encima del 5% anual durante un período sostenido; implica duplicar cada 14 años, lo que solo ha ocurrido una vez (en el período 2005-2013).

Recursos relacionados

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Descargo de responsabilidad: Las cifras mostradas son estimaciones únicamente para fines de planificación. Las tasas, reglas y cantidades de subvención cambian con frecuencia; verifique con su banco, HDB o un asesor financiero autorizado antes de actuar.