Flujo de fondos Calculadora

Calculadora de flujo de caja

Flujo de caja de alquiler del proyecto año a año con desocupación, gastos y apreciación.

Financing
Income
Expenses
Assumptions
Año de equilibrio -
Retorno de la inversión a 5 años -
Retorno de la inversión a 10 años -
Rendimiento neto -

Flujo de caja mensual para propiedades de alquiler

Conclusiones clave

  • Gross yield and monthly cash flow are completely different — a 3.6% gross yield condo can run at negative $1,500/month after mortgage and costs.
  • The break-even year (when cumulative cash flow turns positive) is the key output — for Singapore investment condos it typically falls between years 7 and 15.
  • Always model a pessimistic scenario with 8% vacancy and flat rent growth before buying — this tests whether your conviction survives a bad year.
  • Cash-on-cash return (net cash flow ÷ cash invested) is the correct metric for leveraged investors, not gross yield.
  • Positive net cash flow at 75% LTV is rare in Singapore CCR — OCR at current rental levels is more likely to achieve this.

Qué hace

Proyecte el flujo de caja de alquiler año tras año en tres escenarios: optimista, básico y pesimista. Vea cuándo su flujo de caja acumulado se vuelve positivo, compare el ROI en los años 5 y 10 y pruebe su tesis de inversión con diferentes supuestos de alquiler, apreciación y desocupación.

Puede encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

El rendimiento bruto del alquiler y el flujo de caja mensual son cosas completamente diferentes, y confundirlos es uno de los errores más costosos que puede cometer un inversor inmobiliario en Singapur. Un condominio de 1,5 millones de dólares alquilado por 4.500 dólares al mes muestra un rendimiento bruto general del 3,6%. Eso suena respetable. Pero después de un pago hipotecario mensual de $5,632, $400 en tarifas de condominio, impuestos a la propiedad y un margen de desocupación del 6%, la misma propiedad cuesta $1,600 negativos cada mes. El inversor está pagando efectivamente 19.200 dólares al año para mantener el activo, con la esperanza de que la apreciación del capital lo compense. Esta calculadora le muestra ese número antes de comprometer su capital.

El resultado más valioso que produce esta calculadora es el año de equilibrio del flujo de caja acumulado: el año en el que los ingresos totales por alquiler finalmente cubren los costos totales de bolsillo. Para los condominios de inversión en Singapur, ese número a menudo cae entre los años siete y quince, dependiendo de los supuestos de tasa de préstamo, desocupación y crecimiento del alquiler. La mayoría de los compradores nunca calculan esto. Compran basándose en porcentajes de rendimiento y descubren la realidad del flujo de caja sólo después de que empiezan a llegar los estados de cuenta de la hipoteca. Ejecutar un escenario pesimista en esta calculadora (alquiler más bajo, mayor desocupación, apreciación más plana) antes de la compra es la única manera de probar si su convicción puede sobrevivir a un mal año.

El error analítico más común es comparar el rendimiento bruto del alquiler con la tasa de interés hipotecaria. Un rendimiento bruto del 3,6 % no significa que la propiedad cubra una hipoteca del 3,5 %; debe comparar los ingresos operativos netos (alquiler menos desocupación, impuesto a la propiedad, mantenimiento) con el servicio total de la deuda (principal más intereses). Para muchos condominios de Singapur, los ingresos operativos netos están entre un 40% y un 50% por debajo de los ingresos brutos por alquiler. La calculadora realiza esta comparación automáticamente y el resultado suele ser una llamada de atención para los inversores que confiaban en un cálculo de rendimiento bruto al revés.

Para obtener una imagen completa de la inversión, combine esta calculadora con la Calculadora de ROI, que suma la apreciación del capital, los costos de venta y la ganancia total de capital, y la Calculadora de compra para alquiler para comparar diferentes estrategias de tenencia. El flujo de caja y el rendimiento total son lentes esenciales; ninguno de los dos cuenta por sí solo la historia completa.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 26 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo proyectar el flujo de caja de propiedades de alquiler" de la lista de calculadoras. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Flujo de caja año tras año en 3 escenarios, año de equilibrio y retorno de la inversión en los años 5 y 10.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Marcus compra un condominio de 1,5 millones de dólares para alquilarlo a 4.500 dólares al mes, un 25 % menos que un 3,5 %

Entradas
Precio de la propiedad
$1,500,000
Monto del préstamo
$1,125,000 (75% LTV)
Tasa de interés
3.5% p.a.
Renta Mensual
$4,500
Tasa de vacantes
6% (~0.7 months/yr)
Apreciación anual
3%
Resultados
Monthly Rent
$4,500/mo
Mortgage Payment
$5,632/mo
Net Cash Flow
-$1,882/mo

como leer esto: La realidad de los tres escenarios: la inversión de Marcus parece viable en el escenario optimista, pero el escenario pesimista (menor alquiler, mayor desocupación) hace que el flujo de caja sea negativo. La calculadora los proyecta año tras año, mostrando cuándo el flujo de caja acumulado se vuelve positivo y cómo se ve el retorno de la inversión en los años 5 y 10. Aquí hay algunos escenarios realistas que puede conectar a la calculadora ahora mismo. Cada uno refleja una situación común que enfrentan los compradores de propiedades en Singapur.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.
  • Sea conservador con las desocupaciones: incluso en un mercado de alquiler, haga un presupuesto para 1 a 2 meses de desocupación entre inquilinos. El mínimo es un supuesto de desocupación del 5%.
  • Tenga en cuenta los aumentos de MCST: las tarifas de mantenimiento de condominios aumentan entre un 3% y un 5% por año en promedio. El escenario pesimista debería reflejar esta realidad.

Errores comunes

  • Usar el rendimiento bruto como indicador del flujo de caja: una propiedad con un rendimiento bruto del 3% aún puede tener un flujo de caja profundamente negativo después de la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento.
  • Ignorar los gastos de capital: las reparaciones importantes (reemplazo del aire acondicionado, impermeabilización) se realizan cada 5 a 7 años y no están cubiertas por las tarifas del MCST.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre rendimiento bruto y flujo de caja neto?
El rendimiento bruto es el alquiler anual dividido por el precio de la propiedad, una métrica general rápida que ignora todos los costos. El flujo de caja neto es lo que realmente llega a su bolsillo cada mes después de deducir los pagos de la hipoteca, el impuesto a la propiedad (10% del alquiler anual para personas no ocupadas por el propietario), las tarifas de mantenimiento, los seguros y las pérdidas por desocupación. Una propiedad con un rendimiento bruto del 3,6% puede generar un flujo de caja negativo de $1500/mes cuando se tienen en cuenta todos los costos. Esta calculadora utiliza el flujo de caja neto, no el rendimiento bruto.
¿Cuándo una propiedad de alquiler en Singapur normalmente alcanza el punto de equilibrio en términos de flujo de caja?
Depende de la tasa de su préstamo, el pago inicial, el nivel de alquiler y los supuestos de apreciación. Para un condominio típico de $1,5 millones con un 25 % de pago inicial y un interés del 3,5 % y un alquiler de $4500 al mes, el punto de equilibrio acumulativo (ingresos totales por alquiler que cubren los costos totales de bolsillo) a menudo cae entre los años 8 y 12 en un escenario base. Pagos iniciales más altos, tasas de interés más bajas o alquileres superiores a los del mercado aceleran el equilibrio. Ejecute primero el escenario pesimista: si el punto de equilibrio supera el período de retención planificado, la inversión depende completamente de la apreciación del capital para ser rentable.
¿Cómo debo elegir entre escenarios optimistas, básicos y pesimistas?
Utilice el escenario base para su pronóstico central (alquiler medio según los datos de URA, 5-6 % de desocupación, 3 % de apreciación). Utilice el pesimismo como prueba de resistencia: ¿puede permitirse el déficit mensual si el alquiler cae un 15 % y la unidad permanece vacía durante 2 meses al año? Si el escenario pesimista requiere que usted agregue más de $2000 al mes de su salario de manera indefinida, la inversión está sobreapalancada para sus ingresos. El escenario optimista es útil para comprender las ventajas, pero nunca tome una decisión de inversión basándose únicamente en él.

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Descargo de responsabilidad: Las cifras mostradas son estimaciones únicamente para fines de planificación. Las tasas, reglas y cantidades de subvención cambian con frecuencia; verifique con su banco, HDB o un asesor financiero autorizado antes de actuar.