El riesgo de deterioro del arrendamiento es el riesgo más sistemáticamente infravalorado en la inversión inmobiliaria en Singapur. Una propiedad arrendada a 99 años comprada con 60 años restantes vale aproximadamente entre el 80% y el 85% de una propiedad de propiedad absoluta equivalente en la misma ubicación al precio actual del mercado, pero ese descuento se ampliará a aproximadamente el 50% al 60% de la propiedad absoluta cuando queden 40 años, y a menos del 30% cuando queden 30 años. La naturaleza compuesta de este descuento significa que los compradores que compran un contrato de arrendamiento a 60 años creyendo que están obteniendo un descuento del 15 al 20% sobre la propiedad absoluta en realidad están aceptando un descuento que crecerá sustancialmente durante su período de tenencia. El gráfico de caída del arrendamiento hace que esta trayectoria futura sea visible de antemano.
La idea más importante de este gráfico es que el descuento empírico del mercado no sigue una curva suave y predecible. En cambio, tiene dos zonas de aceleración. El primero ocurre alrededor de 70 años antes, cuando los bancos comiencen a aplicar recortes a las valoraciones según las pautas hipotecarias de MAS, reduciendo el LTV para los compradores, lo que reduce el grupo de compradores elegibles y comprime los precios. El segundo ocurre alrededor de los 40 años restantes, cuando las tablas de descuento de arrendamiento SLA se activan de manera más agresiva y los mejoradores de HDB (el grupo de compradores más grande de propiedades del mercado medio) pierden la elegibilidad para financiamiento del CPF a menos que el arrendamiento restante cubra al comprador más joven hasta los 95 años. Estos efectos de umbral son visibles en el gráfico como curvas en la curva de descuento en los arrendamientos restantes de ~70 y ~40 años.
Para los vendedores de arrendamientos antiguos, el gráfico responde a la pregunta de con qué urgencia deben hacerlo. vender. A un desarrollo de arrendamiento de 99 años construido en 1990 le quedan 63 años en 2026, todavía por encima de la primera zona de aceleración. A un desarrollo construido en 1983 le quedan 56 años, acercándose al primer umbral de aceleración del descuento. Los propietarios que planean vender en los próximos 5 a 10 años están tomando una decisión sobre en qué lado del umbral restante de 70 años estarán en el momento de la venta. Cruzar el umbral de 70 años durante la propiedad agrega aproximadamente entre un 5% y un 8% de descuento adicional del PSF en relación con la venta por encima del umbral: una suma material en una propiedad de más de $1 millón.
Para los compradores, el gráfico de deterioro del arrendamiento responde directamente "¿cuánto descuento debo obtener por este arrendamiento versus el dominio absoluto equivalente?" Si actualmente el mercado fija el precio de los arrendamientos a 60 años un 18% por debajo del de la propiedad absoluta, y el promedio empírico a largo plazo es del 22%, los arrendamientos son relativamente caros en comparación con su descuento histórico: la propiedad absoluta ofrece un valor relativamente mejor en ese momento. Cuando el descuento se amplía a 25-28% (como sucedió con las medidas de enfriamiento posteriores a 2013, cuando el sentimiento de arrendamiento se debilitó), comprar una propiedad arrendada con un descuento mayor que el promedio en relación con la propiedad absoluta puede representar un valor táctico. Utilice esto junto con la Tenure Trends Insight y la Calculadora de deterioro del arrendamiento para modelar el costo de tenencia de la disminución del arrendamiento durante el período de tenencia esperado.