Pago Progresivo Calculadora

Calendario de pagos progresivos

Vea el cronograma de pago progresivo de una propiedad en construcción.

Total antes del inicio -
Interés total -
Mensualmente en la cima -
Disposición del préstamo -
Escenario%CantidadInterés

Calendario de pagos progresivos para nuevos lanzamientos

Conclusiones clave

  • Under the Progressive Payment Scheme (PPS), you draw down your bank loan in tranches as construction milestones are certified — meaning your monthly interest obligation grows from near-zero at booking to full loan repayment only after TOP.
  • Interest-only payments during construction (before TOP) can seem manageable at $800–$1,500/month, but the step-up to full principal + interest repayments at TOP ($4,000–$6,000/month) catches many buyers off-guard who did not plan ahead.
  • The largest single payment tranche — 25% at TOP and 15% at legal completion — means buyers must keep significant liquid reserves available well into the construction period, not just at the initial booking stage.
  • Total construction-period interest for a typical $1.5M new launch at 3.5% p.a. over 3 years amounts to approximately $55,000–$75,000 on top of the purchase price — a cost that is easy to overlook when focus is on the headline price.
  • Deferred Payment Schemes (DPS) offered by some developers eliminate interest during construction but typically command a 2–3% higher purchase price — this calculator helps you evaluate whether deferral is genuinely cost-effective.

Qué hace

Visualiza el calendario de pagos progresivos para nuevos condominios de lanzamiento. Vea exactamente cuándo vence cada pago (desde la tarifa de reserva hasta el CSC) y calcule el costo total de los intereses durante la construcción. Esencial para la planificación del flujo de caja.

Puedes encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

Buying a new launch condominium in Singapore means committing to a property that may not be habitable for 3–5 years. Unlike resale purchases where your full loan repayments begin immediately and are predictable, the Progressive Payment Scheme ties your loan drawdown schedule to 8 construction milestones — each certified by a licensed architect before the developer can call for the next payment. For a $1.5 million purchase with a 75% loan, this means your outstanding loan balance grows from zero to $1.125 million over approximately 36–48 months, with interest charged only on the amount drawn at each stage. The practical result is that your monthly financial obligation doubles or triples between booking and TOP, a cash flow step-change that requires careful planning.

The single most important number this calculator reveals is your total construction-period interest — the cumulative cost you pay while the development is being built and before you can move in or rent out the unit. For a $1.5M purchase at 75% LTV and 3.5% p.a. interest over a 36-month construction period, this figure typically lands between $55,000 and $75,000 depending on how quickly the developer calls each tranche. This is money that generates no return: you are not living in the property, not earning rent, and not building equity through principal repayment. It is pure carry cost, and it needs to be factored into your total acquisition cost alongside stamp duty and legal fees.

The most common mistake new launch buyers make is anchoring on the interest-only monthly payments in the early construction stages. When the foundation tranche is drawn (10% of loan = ~$112,500), your monthly interest is only about $328/month — seemingly trivial. By the time the reinforced concrete framework is complete and Partition Walls certified (cumulative drawdown 35% = ~$394,000), monthly interest has grown to roughly $1,148. At TOP (cumulative 85% = ~$956,000), you transition to full monthly repayments of $4,000–$5,500 — a 5–10x increase from where you started. Buyers who did not model this step-up often find themselves stretching their monthly budget significantly at exactly the moment they also face renovation costs and moving expenses.

Run this calculator alongside the New Launch vs Resale Calculator to understand whether the total cost of the progressive scheme makes the new launch financially worthwhile versus an equivalent resale. For a holistic view of your financing capacity at TOP, use the Affordability Calculator to confirm your income and TDSR can absorb the full monthly repayment before you exercise the OTP.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 47 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo comprender los cronogramas de pagos progresivos" de la lista de la calculadora. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Los resultados clave se muestran en tarjetas y gráficos de KPI que se actualizan a medida que ajusta las entradas.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Nuevo lanzamiento de RCR por valor de 1,5 millones de dólares: construcción de 3 años

Entradas
Precio de compra
$1,500,000
Monto del préstamo
$1,125,000 (75% LTV)
Tasa de interés
3.5% p.a.
Fecha de lanzamiento
Jan 2025
Fecha TOP esperada
Jan 2028 (36 months)
Resultados
Total antes de TOP (Efectivo + CPF)
$585,750 (incl. 20% downpayment + tranche milestones)
Interés total de construcción
$62,400 (estimated over 36 months)
Mensual en TOP (P+I)
~$5,050/month
Disposición del préstamo en la parte superior
$956,250 (85% of loan)

como leer esto: Para una compra de $1,5 millones, el cronograma progresivo de 36 meses requiere que el comprador tenga suficiente efectivo y reservas de CPF para cumplir con 8 pagos importantes antes del TOP. El interés total del período de construcción de $62,400 se paga progresivamente a medida que se retira cada tramo, comenzando en aproximadamente $328/mes (etapa de fundación) y subiendo a $2,778/mes en el momento en que se llama a la etapa del Certificado de Terminación Estatutaria justo antes de TOP. En TOP, el comprador pasa a pagos totales de capital + intereses de ~$5,050/mes en un préstamo a 25 años. Este incremento mensual es la cifra de planificación crítica: si su pago actual de alquiler o hipoteca es de $2,500/mes, necesita asegurarse de que su reserva de ingresos o ahorros pueda absorber el doble de sus obligaciones mensuales en TOP, generalmente al mismo tiempo que enfrenta costos de renovación de $80,000 a $120,000.

Nuevo lanzamiento de CCR de $2,2 millones: construcción de 4 años

Entradas
Precio de compra
$2,200,000
Monto del préstamo
$1,540,000 (70% LTV — ABSD second property)
Tasa de interés
3.75% p.a.
Fecha de lanzamiento
Mar 2024
Fecha TOP esperada
Mar 2028 (48 months)
Resultados
Total antes de TOP (Efectivo + CPF)
$990,000 (incl. 30% downpayment + milestones)
Interés total de construcción
$114,800 (estimated over 48 months)
Mensual en TOP (P+I)
~$7,100/month
Disposición del préstamo en la parte superior
$1,309,000 (85% of loan)

como leer esto: Para un comprador de una segunda propiedad en el CCR con un LTV del 70%, el cronograma progresivo de 4 años exige $990,000 en pagos totales por adelantado y por tramos antes del TOP, un requisito de liquidez significativo. El período de construcción de 48 meses significa que los intereses de construcción superan los $114 000, casi el doble que el escenario de 36 meses del ejemplo 1 a pesar de tasas de interés similares, simplemente debido al cronograma más largo. El aumento mensual a $7,100 en TOP es igualmente significativo: si la propiedad está pensada como un alquiler de inversión, una unidad CCR de 2 dormitorios que logra un alquiler de $5,500/mes solo compensa parcialmente la obligación hipotecaria, lo que resulta en un flujo de caja negativo de $1,600/mes. Los inversores que evalúen este escenario deberían modelar el período de retención completo para evaluar si la apreciación del capital a lo largo de cinco a siete años justifica el actual déficit de flujo de efectivo.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.

Errores comunes

  • No estoy planificando el pago global TOP. Los dos tramos más grandes bajo PPS (25 % en TOP y 15 % en la finalización legal) llegan en rápida sucesión, a menudo con una diferencia de entre 3 y 6 meses entre sí. Juntos representan el 40% del precio total de compra (o el 53% de un préstamo del 75%). Los compradores que han estado gestionando pequeños pagos de intereses durante la construcción a menudo no están preparados para el repentino aumento tanto en el retiro del préstamo como en las obligaciones de pago mensual. Calcule los montos exactos en dólares para estos dos tramos antes de firmar la OTP y verifique que tenga el CPF, el efectivo o la capacidad de refinanciamiento para absorberlos.
  • Suponiendo que la tasa de su paquete bancario actual se aplique durante toda la construcción. La mayoría de los nuevos compradores de lanzamiento obtienen un préstamo en principio (LIP) que es válido por 30 días. Su préstamo bancario real se formaliza en el momento de la finalización legal (último tramo), no en el momento de la reserva. Las tasas de interés pueden cambiar significativamente durante 3 a 4 años de construcción. Si se fijó en el 2,5% en 2021 pero las tasas pasaron al 3,75% para 2024, el interés real del período de construcción y los pagos mensuales completos serán materialmente más altos de lo proyectado originalmente. Modele siempre sus pagos progresivos a las tasas actuales y al +1,5 % para poner a prueba su exposición a los aumentos de tasas.
  • Confundir los intereses del PPS con el plan de pago diferido. Según el PPS estándar, los intereses se acumulan en cada tramo retirado a partir de la fecha de retiro; no hay intereses diferidos. Algunos desarrolladores ofrecen un plan de pago diferido (DPS) en el que no se cobran intereses durante la construcción, pero el precio de compra suele ser entre un 2% y un 3% más alto. Los compradores a veces comparan un precio de DPS ($1,54 millones) con un precio de PPS estándar ($1,5 millones) y concluyen que el DPS es más caro, ignorando que el PPS acumulará entre $60 000 y $80 000 en intereses de construcción, lo que hace que el costo total efectivo sea similar. Utilice esta calculadora para modelar con precisión el costo total de PPS antes de decidir si DPS vale el precio de etiqueta más alto.

Preguntas frecuentes

¿Se guardan mis datos?
No. Todos los cálculos se ejecutan íntegramente en su navegador. Ningún dato se envía a ningún servidor, no se almacena en una base de datos ni se comparte con terceros. Cuando cierras o actualizas la pestaña, tus entradas desaparecen.
¿Cuáles son las 8 etapas del Esquema de Pagos Progresivos?
Los hitos estándar de PPS y su porcentaje del precio de compra son: (1) Reserva: 5 % en efectivo; (2) Acuerdo de venta: 15 % (del cual el 5 % es el saldo del pago inicial y el resto del préstamo); (3) Fundación: 10%; (4) Estructura de hormigón armado: 10%; (5) Paredes divisorias: 5%; (6) Techo: 5%; (7) Cableado eléctrico, fontanería y gas: 5%; (8) Certificado de Cumplimiento Estatutario (CSC): 25%; (9) Permiso de Ocupación Temporal (TOP) — 25%; (10) Finalización: 15%. Los nombres artísticos y los porcentajes exactos se prescriben en las Reglas para desarrolladores de viviendas y pueden variar ligeramente según el proyecto.
¿Cuándo comienza la amortización de mi préstamo bancario?
En el caso de una hipoteca bancaria estándar para un nuevo lanzamiento, los pagos de intereses únicamente comienzan tan pronto como se retira el primer tramo del préstamo (normalmente en la etapa de cimentación o de hormigón armado). Los reembolsos totales de principal + intereses comienzan después de la etapa de finalización legal (el tramo final). Algunos compradores contratan una hipoteca de tasa fija que se convierte a P+I en una fecha específica; confirme las fechas de activación del retiro con su banco mucho antes de que se anuncien los hitos de la construcción.
¿Puedo utilizar CPF para pagos progresivos?
Sí. Los fondos de la Cuenta Ordinaria (OA) del CPF se pueden utilizar para atender los pagos de hipotecas sobre propiedades privadas, incluidos los nuevos lanzamientos, sujeto a los límites de retiro del CPF (reglas de límite de valoración y límite de retiro). Cada tramo de pago progresivo (en la medida en que provenga del préstamo) puede ser atendido por el CPF. El 5% de gastos de reserva deberá abonarse en efectivo. Confirme su saldo de CPF y los límites aplicables con su extracto de CPF o la calculadora en línea de la Junta de CPF antes de comprometerse.
¿Qué pasa si el desarrollador pierde la fecha TOP?
Si un desarrollador no obtiene TOP en la fecha especificada en el Acuerdo de Compra y Venta, está obligado a pagar intereses moratorios a los compradores, generalmente entre el 10% y el 12% anual sobre los montos ya pagados, compuestos mensualmente. Sin embargo, este interés suele ser significativamente menor que su propio costo de mantenimiento (intereses del préstamo + renta perdida), y reclamarlo requiere correspondencia formal a través de un abogado de propiedad. No son infrecuentes retrasos en la construcción de entre 6 y 18 meses; Siempre modele un escenario de retraso de 12 meses en sus proyecciones de flujo de efectivo.

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Descargo de responsabilidad: Las cifras mostradas son estimaciones únicamente para fines de planificación. Las tasas, reglas y cantidades de subvención cambian con frecuencia; verifique con su banco, HDB o un asesor financiero autorizado antes de actuar.