Asistente de hipotecas Calculadora

Asistente de compra de propiedades

Guía paso a paso para comprender los costos de compra de su propiedad y su elegibilidad.

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Paso 1: tu perfil

Asistente de preparación para la compra paso a paso

Conclusiones clave

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

Qué hace

Responda algunas preguntas sencillas sobre sus ingresos, su apetito por el riesgo y sus planes inmobiliarios, y obtenga una recomendación hipotecaria personalizada. El asistente analiza TDSR, MSR, LTV y sensibilidad de tasas para sugerir la estructura de préstamo óptima para su situación.

Puede encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 47 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo utilizar el recomendador de hipotecas" de la lista de calculadoras. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Los resultados clave se muestran en tarjetas y gráficos de KPI que se actualizan a medida que ajusta las entradas.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Comprador por primera vez en Carolina del Sur: condominio privado de $1,5 millones

Entradas
Perfil del comprador
Singapore Citizen, 1st property
Precio de compra
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Ingreso Mensual
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Efectivo
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Resultados
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Préstamo máximo (75% LTV)
$1,125,000
Total de efectivo necesario
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

como leer esto: Para un ciudadano de Singapur que compra por primera vez un condominio privado, las cifras parecen manejables. ABSD es cero, BSD es de $44,600 en una compra de $1,5 millones (calculado en la escala BSD escalonada) y el préstamo máximo con un LTV del 75% es de $1,125,000. El pago inicial restante de $375 000 puede provenir de CPF OA (hasta $200 000 disponibles) y efectivo, dejando $175 000 para financiar en efectivo. Combinado con el componente obligatorio de efectivo del 5 % ($75 000) y BSD ($44 600) y los honorarios legales (~$5 000), el desembolso en efectivo es de aproximadamente $94 600, muy dentro de los $150 000 en efectivo disponibles. El pago mensual al 3,5% durante 25 años sobre 1.125.000 dólares es de aproximadamente 5.618 dólares, lo que representa el 56% del ingreso bruto, lo que está justo en el techo del TDSR. Este comprador califica, pero casi no tiene protección financiera si las tasas de interés suben; un ingreso de $10,000/mes con $375 de margen mensual de TDSR es escaso.

SC Upgrader: Vender HDB para comprar una segunda propiedad privada

Entradas
Perfil del comprador
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Precio de compra
$1,800,000 (freehold condo)
Ingreso Mensual
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Efectivo
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Resultados
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Préstamo máximo (45% LTV)
$810,000
Efectivo total necesario al finalizar
$504,600 (before HDB sale proceeds)

como leer esto: Este escenario ilustra la trampa de las mejoras en la que caen muchos singapurenses. El ABSD del 20 % sobre una segunda propiedad es de $360 000, que se debe pagar dentro de los 14 días posteriores al ejercicio de la OTP, y debe pagarse en efectivo (no en CPF). El comprador tiene $300,000 en efectivo, lo cual es $60,000 menos que ABSD solamente, antes de contar el pago inicial obligatorio en efectivo del 5% ($90,000), BSD ($54,600) y honorarios legales. El efectivo total necesario al finalizar es de aproximadamente $504,600 contra $300,000 disponibles, un déficit de $204,600. La solución estándar es vender el HDB primero (o al mismo tiempo), pero el tiempo entre la venta del HDB y la finalización del condominio debe coordinarse cuidadosamente, ya que el ABSD aún vence en la fecha de compra independientemente de si el HDB se ha vendido. La remisión de ABSD para mejoradores (vender HDB dentro de los 6 meses posteriores a la compra del condominio) soluciona esto parcialmente: este asistente marca esa opción y le indica que confirme la elegibilidad con IRAS.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.

Errores comunes

  • Hacer una oferta antes de ejecutar el asistente. La tarifa de opción del 1 % en una propiedad de $1,5 millones es de $15 000, no reembolsable si no puede completarla. Muchos compradores pagan la opción y luego descubren durante la diligencia debida que ABSD hace que la transacción sea inasequible o que TDSR se incumple cuando el banco evalúa formalmente sus ingresos. El asistente tarda menos de tres minutos y descubre cualquier obstáculo antes de que usted comprometa un solo dólar.
  • Olvidar que los intereses acumulados del CPF reducen los ingresos netos de la venta. Cuando utiliza CPF OA para su pago inicial y cuotas mensuales, la Junta del CPF cobra intereses acumulados al 2,5 % anual sobre el monto retirado. Debe reembolsar el capital más todos los intereses acumulados cuando venda. Sobre $200 000 de CPF utilizados durante 10 años, el interés acumulado es de aproximadamente $56 000, lo que significa que el efectivo disponible real de la venta es $56 000 menos de lo que cabría esperar. El asistente tiene en cuenta esto en la estimación de ingresos netos.
  • Suponiendo que se aplica el mismo LTV a la segunda y tercera propiedad. Para una primera propiedad privada, el LTV es de hasta el 75 %. Para un segundo préstamo hipotecario pendiente, el LTV cae al 45%. Para un tercer préstamo o posteriores, es del 35%. Esto significa que la contribución en efectivo y CPF requerida aumenta considerablemente: actualizar de HDB a un condominio de $2 millones mientras se mantiene el préstamo de HDB requiere una contribución inicial del 55% ($1,1 millones de fondos propios), no el 25% que la mayoría de los compradores suponen. El asistente calcula el nivel LTV correcto según el recuento de préstamos existente.

Preguntas frecuentes

¿Se guardan mis datos?
No. Todos los cálculos se ejecutan íntegramente en su navegador. Nada de lo que ingresa (ingresos, ahorros, recuento de propiedades o cualquier otro dato personal) se transmite a nuestros servidores ni se almacena en ningún lugar. Puede cerrar la pestaña y sus entradas se borrarán.
¿Qué es ABSD y cuánto pagaré?
El impuesto de timbre del comprador adicional (ABSD) es un recargo además del impuesto de timbre del comprador (BSD), que se aplica según su estado de residencia y la cantidad de propiedades que ya posee. A partir de 2024: los ciudadanos de Singapur pagan el 0% por su primera propiedad, el 20% por la segunda, el 30% por la tercera y más. Los RP pagan el 5% por el primero, el 30% por el segundo y más. Los extranjeros pagan el 60% en cualquier compra. Estas tarifas las establece IRAS y están sujetas a cambios: el asistente utiliza las tarifas publicadas actualmente.
¿Qué es TDSR y cómo limita mi préstamo?
El índice de servicio de la deuda total (TDSR) limita todos los pagos mensuales de la deuda, incluida su nueva hipoteca, préstamos para automóviles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y cualquier otra obligación a plazos, al 55% del ingreso mensual bruto. Para un comprador que gana $10,000 por mes, el servicio total máximo de la deuda es de $5,500. Si tiene un préstamo de automóvil existente de $800 al mes, solo $4,700 están disponibles para el pago de la hipoteca, lo que al 3.5% durante 25 años respalda un préstamo máximo de aproximadamente $884,000. Su banco evalúa el TDSR en el momento de la solicitud formal del préstamo utilizando una tasa de prueba de resistencia de al menos el 4%.
¿Puedo utilizar el CPF para pagar el anticipo de una propiedad privada?
Sí, pero con una restricción importante: para una propiedad privada, el mínimo del 5% del precio de compra debe pagarse en efectivo; el CPF no puede sustituir este componente en efectivo. La parte restante del pago inicial (hasta un 20% para la primera propiedad, más para las siguientes) puede provenir de su Cuenta Ordinaria CPF. El uso de CPF también está sujeto al Límite de valoración (VL) y al Límite de retiro (WL): puede usar CPF hasta el VL (precio de compra o valoración, el que sea menor) y más allá hasta el WL (120% del VL) para propiedades arrendadas por 99 años con suficiente arrendamiento restante.
¿Cómo maneja el asistente la remisión ABSD del actualizador HDB?
Los ciudadanos de Singapur que poseen un HDB y compran una propiedad privada deben pagar el 20% del ABSD por adelantado. Sin embargo, si venden su HDB dentro de los 6 meses posteriores a la compra de la propiedad privada (o la fecha del Permiso de ocupación temporal para nuevos lanzamientos, lo que ocurra más tarde), son elegibles para una remisión de ABSD, esencialmente un reembolso del 20%. El asistente marca esta opción de remisión cuando su perfil es un ciudadano de Singapur con exactamente un HDB existente. Tenga en cuenta que aún debe tener efectivo para pagar ABSD al momento de la compra; la remisión se solicita posteriormente. Verifique su elegibilidad específica con IRAS antes de confiar en él en su plan financiero.

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Descargo de responsabilidad: Las cifras mostradas son estimaciones únicamente para fines de planificación. Las tasas, reglas y cantidades de subvención cambian con frecuencia; verifique con su banco, HDB o un asesor financiero autorizado antes de actuar.