Rendimiento comercial Calculadora

Calculadora de rendimiento de alquiler comercial

Calcule el rendimiento bruto y neto de propiedades comerciales

Alquiler bruto -
Alquiler neto -
Rendimiento bruto -
Rendimiento neto -
PSF -

Rendimiento de la propiedad comercial y costos de funcionamiento

Conclusiones clave

  • Commercial property operating costs (property tax, management fees, vacancy, insurance) typically consume 20–35% of gross rent — always calculate net yield, never stop at gross.
  • Singapore commercial property tax is assessed on Annual Value at significantly higher effective rates than owner-occupied residential — factor in IRAS's commercial property tax schedule.
  • Vacancy risk is higher for commercial than residential — plan for 8–15% vacancy in yield calculations, not the 0–5% that residential investors typically assume.
  • Gross-to-net yield spread varies by property type: retail has higher management costs, industrial has lower management but higher maintenance, shophouses are often self-managed at lower cost.
  • Net yield below 3.5% for commercial is difficult to justify vs residential alternatives — unless capital appreciation or redevelopment potential provides additional return.

Qué hace

Calcule el rendimiento de alquiler bruto y neto de propiedades comerciales: oficinas, tiendas minoristas y unidades industriales. Compare con los rendimientos residenciales y comprenda las diferentes estructuras de costos, términos de arrendamiento y tratamiento fiscal.

Puede encontrar esta calculadora en la pestaña Calculadoras de ShiokNest. Actualiza los resultados instantáneamente a medida que ajustas las entradas: sin esperas, sin recargas de página.

Por qué es importante

El análisis del rendimiento comercial es fundamentalmente diferente del rendimiento residencial. Mientras que los inversores residenciales se centran en el rendimiento bruto (alquiler anual ÷ precio de compra), los inversores comerciales deben trabajar con ingresos operativos netos: alquiler menos desocupación, honorarios de gestión, impuesto a la propiedad (que es más alto para locales comerciales no ocupados por sus propietarios), seguros y mantenimiento. Estas deducciones suelen consumir entre el 20% y el 35% del alquiler bruto, lo que hace que la diferencia entre una "propiedad comercial del 6%" y su rendimiento neto real del 4,2% sea invisible a menos que ejecute el cálculo completo.

El número más importante que revela esta calculadora es el rendimiento neto: el rendimiento real después de todos los costos operativos, expresado como porcentaje del precio de compra. Este es el número que determina si una propiedad comercial es más o menos atractiva que una inversión residencial al mismo precio. Las propiedades de oficinas en Singapur con un rendimiento bruto del 5% pueden generar solo un 3,8% después de un índice de costos operativos del 24%. Una tienda de Singapur con un rendimiento bruto del 5,5% puede generar un 4,6% después de menores costos operativos. La comparación del rendimiento neto, no el bruto, determina la decisión de inversión.

El error más común que cometen los inversores en propiedades comerciales es comparar el rendimiento comercial bruto con el rendimiento residencial bruto y concluir que el rendimiento comercial es superior. Los costos operativos de las empresas comerciales (impuestos sobre la propiedad, administración, mantenimiento) suelen ser más altos en términos absolutos y, a menudo, los soporta contractualmente el propietario en lugar de transferirlos a los inquilinos. Antes de asumir que una propiedad comercial supera a la residencial, ejecute el cálculo de rendimiento neto en ambas.

Utilice esta calculadora junto con la Calculadora de tasa de capitalización y la datos de propiedades comerciales de Singapur para comparar su análisis con las normas del mercado.

Cómo funciona

  • Navegar a Calculadoras: haga clic en la pestaña "Calculadoras" en la barra de navegación de ShiokNest. Las 47 calculadoras están agrupadas por propósito para facilitar el acceso.
  • Seleccione la calculadora: elija "Cómo calcular el rendimiento de una propiedad comercial" de la lista de calculadoras. Verá los valores predeterminados ya cargados para que pueda explorar de inmediato.
  • ️ Ingrese sus valores: reemplace los valores predeterminados con sus propios números. Los campos clave son:
  • Revise los resultados: la calculadora se actualiza instantáneamente cuando cambia cualquier entrada. Los resultados clave se muestran en tarjetas y gráficos de KPI que se actualizan a medida que ajusta las entradas.
  • Ejecute escenarios hipotéticos: aquí es donde reside el verdadero poder. Cambie una variable a la vez para ver su impacto. Por ejemplo, intente aumentar la tasa de interés en un 1% o extender su período de tenencia en 5 años. Observe cómo cambian los resultados.
  • Compare y decida: ejecute 2 o 3 escenarios diferentes y observe los resultados. Esto le brinda una variedad de resultados en los que basar su decisión, en lugar de depender de una sola proyección.

Ejemplos

Unidad comercial D1: desglose del rendimiento bruto frente al neto

Entradas
Precio de compra
$3,200,000
Alquiler anual bruto
$192,000 ($16,000/month)
Impuesto anual a la propiedad
$18,000
Gestión + seguros + mantenimiento
$14,400/year | Vacancy: 8%
Resultados
Rendimiento bruto
6.0%
Alquiler efectivo (ajustado por desocupación)
$176,640/year
Ingresos operativos netos
$144,240 (after all expenses)
Rendimiento neto
4.51% — significantly below the 6.0% gross yield

como leer esto: El rendimiento bruto del 6,0% cae al 4,51% neto una vez deducidos los costos de desocupación, impuestos a la propiedad y costos operativos. La compresión del 1,49% entre bruto y neto es típica de las tiendas comerciales de Singapur. Los elementos de costos clave son: 8% de asignación por desocupación ($15,360), impuesto anual a la propiedad ($18,000) y administración/seguro/mantenimiento ($14,400). Para un comprador que compara esta casa comercial con un condominio residencial con un rendimiento del 3,2 % bruto (normalmente ~2,9 % neto después de la administración y los impuestos), la casa comercial con un 4,51 % neto sigue siendo significativamente superior. Pero sin realizar el cálculo completo del rendimiento neto, el rendimiento bruto del 6,0% crea una imagen engañosamente atractiva.

Unidad de oficinas Strata versus condominio residencial: comparación de rendimiento neto

Entradas
oficina de estratos
$1,800,000 | Gross rent: $7,500/month | Operating costs: 28%
condominio residencial
$1,800,000 | Gross rent: $5,000/month | Operating costs: 12%
Vacante - oficina
12% | Residential: 5%
Pregunta
Which provides better net yield?
Resultados
Rendimiento bruto de oficina
5.0%
Rendimiento neto de oficinas
3.3% (after 12% vacancy + 28% operating costs)
Rendimiento bruto residencial
3.3%
Rentabilidad neta residencial
2.8% — office wins, but by less than gross yield suggests

como leer esto: Las oficinas comerciales tienen un rendimiento bruto un 1,7 % más alto, pero solo un rendimiento neto un 0,5 % más alto, una vez que se aplican el riesgo de desocupación y los costos operativos. La compresión bruto-neto de oficinas (1,7%) es mucho mayor que la de residencial (0,5%). Esto ilustra la idea central del análisis de rendimiento comercial: las propiedades de alto rendimiento bruto a menudo tienen altos índices de costos operativos. La ventaja de rendimiento neto del 0,5% de las oficinas sobre las residenciales puede justificar o no la complejidad adicional de la gestión de arrendamientos comerciales, períodos de anulación más largos y ningún ahorro ABSD para un primer comprador de propiedad en Carolina del Sur. La calculadora hace la comparación explícita para que los inversores puedan hacer la compensación conscientemente.

Consejos y trampas

Consejos de expertos

  • Use suposiciones realistas: la apreciación de los condominios en Singapur históricamente ha promediado entre 2% y 4% por año. Evite proyecciones demasiado optimistas. En caso de duda, utilice el 3% como punto de referencia.

Errores comunes

  • Usar el rendimiento bruto como métrica de decisión: la compresión del rendimiento bruto-neto de las propiedades comerciales suele ser del 1,2 % al 1,8 %. Una propiedad con un rendimiento bruto del 6% sólo puede generar un 4,4% neto. Compare siempre el rendimiento neto con el rendimiento neto entre tipos de propiedades.
  • Ignorar los períodos de anulación entre arrendamientos: los arrendamientos comerciales suelen durar entre 2 y 3 años. Cuando un inquilino se va, encontrar un reemplazo para el espacio comercial puede llevar de 3 a 6 meses en mercados más lentos. Una anulación de 6 meses en una unidad de $10,000/mes cuesta $60,000 en ingresos perdidos, equivalente al 0,6% del valor de una propiedad de $10 millones en un solo año.
  • Suponiendo que el alquiler transitorio sea igual al alquiler del mercado: una propiedad comercial con un inquilino sujeto a un alquiler inferior al del mercado mostrará un rendimiento reducido. Verifique la fecha de vencimiento del arrendamiento y los alquileres comparables del mercado antes de decidir si el rendimiento actual es representativo.

Preguntas frecuentes

¿Se guardan mis datos?
No. Todos los cálculos se ejecutan íntegramente en su navegador. Nada se almacena en nuestros servidores ni se comparte con terceros.
¿Cuál es una compresión típica del rendimiento bruto-neto para el sector comercial de Singapur?
Compresión típica de valor bruto-neto por tipo de propiedad: Locales comerciales: 1,0–1,5% (costos de gestión más bajos, a menudo autogestionados). Comercio minorista de estratos: 1,5-2,0% (comisiones de la sociedad gestora, mayor mantenimiento). Oficina de estrato: 1,5–2,0% (mayor riesgo de desocupación, cargo por servicio). Fábrica industrial/plana: 1,0–1,5% (menores costos operativos pero mayor mantenimiento). Estos son rangos amplios: la compresión exacta depende de la propiedad, la estructura del arrendamiento y el acuerdo de administración.
¿Puedo guardar mis resultados?
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¿La propiedad comercial califica para tasas impositivas preferenciales sobre la propiedad?
No. Las propiedades comerciales pagan un impuesto del 10% del valor anual, independientemente de la ocupación por parte del propietario. Las propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios se benefician de tasas progresivas reducidas (0–16%). Para los inversores comerciales, el impuesto a la propiedad es un gasto operativo importante: normalmente entre el 1,5% y el 3% del alquiler bruto en el caso de propiedades comerciales bien alquiladas. Incluya siempre el impuesto a la propiedad IRAS real en sus supuestos de costos operativos, no un porcentaje genérico.

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Descargo de responsabilidad: Las cifras mostradas son estimaciones únicamente para fines de planificación. Las tasas, reglas y cantidades de subvención cambian con frecuencia; verifique con su banco, HDB o un asesor financiero autorizado antes de actuar.