SPI Methodology

Lo ShiokNest Property Index (SPI) è un indice dei prezzi composito mensile calcolato in modo trasparente in base agli avvertimenti URA e ai dati di rivendita data.gov.sg HDB. Ogni input, soglia e peso sono documentati di seguito.

Periodo base

Tutti gli indici di segmento sono ribasati a febbraio 2021 = 100.000. Il periodo di base si trova all'interno della finestra mobile di 5 anni di URA REALIS, quindi le mediane di base rimangono calcolabili ed è sufficientemente recente da consentire a ogni cella dello strato primario di avere un volume di transazioni sufficiente per avviare una mediana di base stabile.

Stratificazione

Ogni segmento è diviso in celle prima di calcolare le mediane, per controllare la distorsione da mix-shift:

  • Private: CCR / RCR / OCR × apartment / condo / EC × low (floors 1–6) / mid (7–15) / high (16+)
  • HDB: Town (26 towns) × Flat type (2 / 3 / 4 / 5-room / Executive)
  • Landed: Detached / Semi-Detached / Terrace × CCR / RCR / OCR district group

Pesi

Utilizziamo pesi fissi in stile Laspeyres congelati annualmente come "annate di peso". Il peso di ciascuna cella equivale alla sua quota del volume delle transazioni dei 5 anni precedenti; i pesi a livello di segmento equivalgono alla quota di ciascun segmento del valore totale della transazione nella stessa finestra.

Annata attiva: 2026 (2026-05-16 22:01:46)

Pesi dei segmenti: Private 76.0% · Hdb 20.1% · Landed 3.9% ·

Soppressione e porte di qualità

  • Le celle con meno di 5 transazioni in un mese vengono eliminate.
  • Livelli minimi di volume a livello di segmento: privati ​​≥ 200, HDB ≥ 500, effettuate ≥ 25 transazioni al mese. Landed utilizza una soglia più bassa perché il mercato fondiario di Singapore è strutturalmente sottile (~30-80 transazioni al mese). Sotto il pavimento sopprimiamo quel segmento e rinormalizziamo i pesi compositi.
  • I valori PSF vengono winsorizzati su [P1, P99] negli ultimi 24 mesi per cella.

Ancorato rispetto agli indici ufficiali

Ogni passaggio di calcolo aggrega SPI-HDB in medie trimestrali e confronta con l'indice dei prezzi di rivendita (RPI) HDB ufficiale di data.gov.sg. Allo stesso modo, SPI-Private viene confrontato con l'indice dei prezzi delle proprietà residenziali private (PPPI) di URA.

Cronologia delle versioni

  • v1.0 efficace da 2026-05-16 — Initial ShiokNest Property Index methodology. Stratified volume-weighted median PSF with fixed Laspeyres weights frozen as annual vintages. Base: January 2020 = 100. Segments: private (CCR/RCR/OCR × bucket × floor band), HDB (town × flat type), landed (prop_type × district group). Cell winsorization at [P1, P99] on trailing 24-month window. Min cell n=5, segment volume floors private 200/HDB 500/landed 50.

Origini dei dati

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