Тенденции цен на владение недвижимостью — District 19

В отчете «Тенденции владения и цен» сравниваются медианные тенденции PSF и цены за единицу для частной недвижимости без земельного владения (FH), 999-летней и 99-летней аренды частной недвижимости по всему Сингапуру. Данные взяты из записей предупреждений URA за 2010 год и обновляются ежемесячно. На основной диаграмме показан средний разрыв PSF за 99 лет с течением времени — как в абсолютных долларах за квадратный фут, так и в процентах. Во вторичном представлении эти данные разбиваются по округам и регионам планирования, поэтому вы можете увидеть, превышает или ниже средний размер премии по стране в вашем целевом регионе, а также увеличивается или уменьшается она за последние 5 лет.

Вы можете получить доступ к этой информации на ShiokNest на вкладке Статистика. Выберите район из фильтра, чтобы сравнить цены FH и арендованного жилья в определенном районе — это полезно, когда вы оцениваете два объекта недвижимости, включенных в короткий список, с разными сроками владения в одном районе. Карты KPI вверху показывают текущий национальный процент страховых взносов FH, округ с самым большим разрывом в стаже и направление 5-летней тенденции. Эта страница естественным образом сочетается с Калькулятором снижения срока аренды, который моделирует, что происходит с ценой 99-летней квартиры по мере того, как она стареет после оставшегося 60-летнего срока.

Решение о покупке права собственности вместо аренды является одним из наиболее важных и наименее понятных решений в сфере недвижимости в Сингапуре. Объект, арендованный на 99 лет в сопоставимом месте, обычно продается со скидкой PSF 10–20% по отношению к владению в собственность — при покупке на 1,5 миллиона долларов эта скидка составляет 150 000–300 000 долларов. Премия FH не является произвольной: она отражает рыночную цену снижения срока аренды, которая резко ускоряется, как только недвижимость проходит оставшуюся отметку в 70 лет (примерно через 29 лет после запуска нового 99-летнего периода). Для покупателей-инвесторов, которые планируют удерживать и перепродавать, срок владения недвижимостью определяет выходной рынок, а арендованная недвижимость, проданная через 40 лет, сталкивается со значительно ограниченным кругом покупателей по сравнению с той же самой недвижимостью, оставшейся 80 лет.

Самая важная цифра, показанная на этой странице, — это тенденция премии за владение за последние 3–5 лет. Когда премия FH увеличивается, это сигнализирует о том, что рынок становится более готовым платить за постоянство — обычно в районах с высокой стоимостью земли, где потенциал объединения блоков реален или где предложение новых акций FH сокращается. Когда премия сужается, это сигнализирует о том, что покупатели рассматривают аренду как экономически эффективную замену — обычное явление в периоды роста ставок, когда покупатели отдают предпочтение начальной цене над долгосрочной стоимостью. Это направление тренда не видно ни в одной транзакции или листинге, но сразу читается на этом графике.

Самая распространенная ошибка покупателей — сравнивать новую квартиру 99-летней давности с квартирой FH 10-летней давности на той же улице и делать вывод, что «премия FH составляет всего 8%». Это сравнение игнорирует разницу в возрасте. Аналогичное сравнение — тот же год постройки, то же состояние, та же площадь — обычно показывает премию FH в размере 15–20 % в OCR, увеличивающуюся до 20–30 % в премиум-классе RCR. Эта страница контролирует год сборки, позволяя вам фильтровать по окну года транзакции, поэтому сравнение действительно является равным. Прежде чем делать выводы, всегда используйте фильтр минимум за 5 лет.

Эта информация также важна для специалистов по обновлению и принятия решений о развязке. Если в настоящее время вы владеете 99-летней квартирой, купленной 20 лет назад (сейчас осталось около 79 лет), эта диаграмма показывает, как именно рынок оценивает оставшийся срок владения — и сохранила ли она свою стоимость по сравнению с эквивалентами FH. Используйте его вместе с Калькулятором снижения стоимости аренды и Калькулятором рентабельности инвестиций для получения полной картины.