Земельная недвижимость в Сингапуре занимает уникальное положение на рынке недвижимости: это единственный класс активов, покупку которого иностранцам категорически запрещено (за исключением бухты Сентоза с одобрения правительства), предложение ограничено конституцией (земельное зонирование не может быть перераспределено под высотные здания), а земельный компонент, а не построенная конструкция, является основным фактором стоимости. Дом с террасой — это прежде всего не дом; это аренда земельного участка, которая приносит премию при перепродаже по мере увеличения интенсивности окружающего развития. Анализ «Тенденции земельных участков» отслеживает этот ценовой цикл, зависящий от стоимости земли, во всех типах земельной собственности и районах, предоставляя инвесторам и специалистам по модернизации данные для определения времени покупок и понимания относительной стоимости по сегментам.
Единственной наиболее важной тенденцией, которую следует отслеживать на этой диаграмме, является коэффициент премии PSF за отдельно стоящие террасы. В периоды пиковой уверенности рынка (2007, 2011, 2022 годы) отдельная премия за террасу резко увеличивалась — богатые покупатели непропорционально повышали цену на самый премиальный земельный уровень. Во время коррекций (2013–2019, 2020 гг.) премия, сжатая в виде отделенной ликвидности, иссякла быстрее, чем террасная ликвидность. Инвестор, оценивающий двухквартирный дом в период, когда разрыв между отдельно стоящим домом и террасой близок к своему историческому максимуму, неявно делает ставку на продолжение роста премий — ставка, которая исторически менялась в течение 2–3 лет после пикового спреда.
Диаграмма объема важна для понимания того, почему цены на суше могут резко и быстро снизиться. Ежегодный объем земельных транзакций в Сингапуре обычно составляет 2 500–4 000 единиц — небольшая часть от 18 000–24 000 частных транзакций без земельных участков в данном году. При таком небольшом объеме даже умеренное снижение спроса (меньше богатых покупателей на рынке) может привести к падению цен отдельных сделок на 8–15%, поскольку каждая сделка представляет собой большую долю рынка. Инвестор, полагающийся на одну недавнюю сопоставимую сделку для оценки земельной собственности, работает со статистически ненадежной выборкой. Диаграмма объемов показывает, насколько тонким является рынок земли в данном районе в данный год.
Для домовладельцев, оценивающих, стоит ли переходить с HDB или квартиры без земли на квартиру с землей, данные о тенденциях отвечают на важный вопрос о том, является ли недвижимость с землей дорогой по сравнению с недвижимостью без земли. PSF с землей исторически давал скидку на кондоминиум PSF премиум-класса CCR — потому что земельные участки обычно большие (2 000–8 000 кв. Футов), и покупатели платят за землю, а не только за площадь. Когда абсолютная PSF с земельными участками приближается к PSF без земельных участков в том же районе, земельные площади предлагают низкую ценность по сравнению с предоставленной площадью; когда PSF с землей значительно ниже PSF без земли, премия за землю относительно низкая. Используйте эту диаграмму вместе с Сведениями о сегментах рынка, чтобы одновременно сравнивать тенденции ценообразования на целевых и неполных рынках.