Xu hướng giá thuê — District 9

Thông tin chuyên sâu về Xu hướng Giá và Quyền sử dụng so sánh PSF trung bình và xu hướng giá mỗi căn đối với tài sản sở hữu vĩnh viễn (FH), tài sản tư nhân cho thuê có thời hạn 999 năm và 99 năm trên khắp Singapore. Dữ liệu được rút ra từ các bản ghi cảnh báo của URA từ năm 2010 và được làm mới hàng tháng. Biểu đồ chính cho thấy khoảng cách PSF trung bình của FH/99 năm theo thời gian - cả bằng đô la tuyệt đối trên mỗi foot vuông và tính theo phần trăm. Chế độ xem thứ cấp phân tích điều này theo quận và khu vực quy hoạch, để bạn có thể biết liệu phí bảo hiểm ở vị trí mục tiêu của mình cao hơn hay thấp hơn mức trung bình toàn quốc và liệu nó đã mở rộng hay thu hẹp trong 5 năm qua.

Bạn có thể truy cập thông tin chi tiết này trên ShiokNest trong tab Thông tin chi tiết. Chọn một quận từ bộ lọc để so sánh giá FH và giá cho thuê trong một khu vực cụ thể — hữu ích khi bạn đánh giá hai bất động sản trong danh sách rút gọn có quyền sử dụng khác nhau trong cùng một khu vực. Thẻ KPI ở trên cùng hiển thị tỷ lệ phần trăm phí bảo hiểm FH quốc gia hiện tại, quận có khoảng cách sử dụng lớn nhất và xu hướng 5 năm. Trang này kết hợp một cách tự nhiên với Công cụ tính mức giảm giá thuê, mô hình hóa những gì xảy ra với giá của một đơn vị trong 99 năm khi nó vượt quá mốc 60 năm còn lại.

Quyết định mua quyền sở hữu vĩnh viễn hay quyền sở hữu cho thuê là một trong những lựa chọn có hậu quả nhất và ít được hiểu rõ nhất trong lĩnh vực bất động sản ở Singapore. Một đơn vị cho thuê có thời hạn 99 năm ở một địa điểm tương đương thường giao dịch ở mức chiết khấu 10–20% PSF so với quyền sở hữu vĩnh viễn — khi mua 1,5 triệu đô la, mức chiết khấu đó là 150.000–300.000 đô la. Phí bảo hiểm FH không phải là tùy ý: nó phản ánh sự suy giảm giá thuê của thị trường, tăng nhanh khi tài sản vượt qua mốc 70 năm còn lại (khoảng 29 năm sau 99 năm ra mắt mới). Đối với những người mua đầu tư có kế hoạch nắm giữ và bán lại, quyền sở hữu tài sản sẽ quyết định thị trường rút lui — và một căn hộ cho thuê được bán trong thời hạn 40 năm còn lại phải đối mặt với nhóm người mua bị hạn chế đáng kể so với cùng một căn nhà trong 80 năm còn lại.

Con số quan trọng nhất mà trang này hiển thị là xu hướng phí bảo hiểm quyền sử dụng trong 3–5 năm qua. Khi phí bảo hiểm FH mở rộng, điều đó báo hiệu rằng thị trường đang sẵn sàng trả tiền lâu dài hơn - điển hình là ở các quận có giá đất cao, nơi có tiềm năng toàn khối hoặc nơi nguồn cung cấp cổ phiếu FH mới đang giảm dần. Khi phí bảo hiểm thu hẹp, điều đó báo hiệu rằng người mua đang coi tài sản thuê như một sự thay thế hiệu quả về mặt chi phí - phổ biến trong thời kỳ giá tăng khi người mua ưu tiên giá đầu vào hơn giá trị dài hạn. Hướng xu hướng này không thể nhìn thấy được trong bất kỳ giao dịch hoặc danh sách đơn lẻ nào nhưng có thể đọc được ngay trên biểu đồ này.

Sai lầm phổ biến nhất mà người mua mắc phải là so sánh một căn hộ mới ra mắt 99 năm với một căn hộ FH 10 tuổi trên cùng một con phố và kết luận "phí bảo hiểm FH chỉ là 8%". Sự so sánh đó bỏ qua sự khác biệt về tuổi tác. Một so sánh tương tự - cùng năm xây dựng, cùng điều kiện, cùng diện tích sàn - thường cho thấy mức phí bảo hiểm FH 15–20% trong OCR, tăng lên 20–30% ở rìa chính RCR. Trang này kiểm soát năm xây dựng bằng cách cho phép bạn lọc theo khoảng thời gian năm giao dịch, do đó việc so sánh thực sự rất giống nhau. Luôn sử dụng bộ lọc tối thiểu 5 năm trước khi đưa ra kết luận.

Thông tin chi tiết cũng quan trọng đối với các quyết định nâng cấp và tách rời. Nếu bạn hiện đang sở hữu một căn hộ 99 năm được mua cách đây 20 năm (hiện còn ~ 79 năm), biểu đồ này cho thấy chính xác thị trường đang định giá như thế nào trong thời hạn còn lại - và liệu nó có giữ giá trị so với các khoản tương đương của FH hay không. Sử dụng công cụ này cùng với Máy tính phân rã hợp đồng thuê và Máy tính ROI để có bức tranh hoàn chỉnh.