Xu hướng giá đất — District 21

Thông tin chi tiết về Landed Trends theo dõi PSF trung bình và khối lượng giao dịch cho phân khúc nhà ở trên đất liền của Singapore — bao gồm nhà liền kề, nhà liền kề, nhà biệt lập (bungalow) và Nhà gỗ hạng tốt (GCB) — trên tất cả 28 quận quy hoạch có giao dịch trên đất liền. Biểu đồ chính biểu thị PSF trung bình theo loại đất theo thời gian, do đó bạn có thể so sánh giá trị nhà liền kề và liền kề như thế nào so với giá trị nhà liền kề và biệt lập, cũng như liệu phí bảo hiểm cho nhà biệt lập (danh mục sử dụng nhiều đất nhất) đang tăng hay giảm. Biểu đồ phụ hiển thị khối lượng giao dịch hàng năm theo loại, cung cấp hồ sơ thanh khoản cho từng phân khúc. Tính năng lọc quận tách biệt hiệu suất với các khu đất cụ thể như D10 (Bukit Timah / Holland) hoặc D19 (Serangoon / Hougang).

Bạn có thể tìm thấy thông tin chi tiết này trên ShiokNest trong tab Thông tin chi tiết trong phần Landed. Dữ liệu được lấy từ các cảnh báo của URA bao gồm tất cả các giao dịch nhà ở trên đất liền kể từ năm 2000, được làm mới hàng tháng. Thông tin chi tiết này kết hợp với tab Phân tích đất đai cho dữ liệu đất nền ở cấp độ phát triển và Công cụ tính giá trị đất để tính toán thành phần đất cơ bản của bất động sản đất đai mục tiêu.

Bất động sản trên đất ở Singapore chiếm một vị trí độc nhất trong thị trường bất động sản: đây là loại tài sản duy nhất mà người nước ngoài bị hạn chế mua (ngoại trừ Sentosa Cove được chính phủ phê duyệt), nguồn cung bị hạn chế theo hiến pháp (quy hoạch đất đai không thể được phân vùng lại cho nhà cao tầng) và thành phần đất — chứ không phải công trình kiến ​​trúc — là yếu tố thúc đẩy giá trị chính. Một ngôi nhà có sân thượng về cơ bản không phải là một ngôi nhà; đó là hợp đồng thuê một lô đất tạo ra giá cao khi bán lại khi cường độ phát triển xung quanh tăng lên. Thông tin chi tiết về Landed Trends theo dõi chu kỳ định giá theo giá trị đất này trên tất cả các loại bất động sản trên đất và quận, cung cấp cho các nhà đầu tư và người nâng cấp dữ liệu về thời gian mua cũng như hiểu được giá trị tương đối giữa các phân khúc.

Xu hướng quan trọng nhất cần theo dõi trên biểu đồ này là tỷ lệ phí bảo hiểm PSF tách rời khỏi sân thượng. Trong những thời kỳ thị trường có niềm tin cao điểm (2007, 2011, 2022), mức phí bảo hiểm riêng lẻ trên sân thượng đã tăng mạnh - những người mua giàu có đặt giá thầu lên mức đất cao cấp nhất một cách không tương xứng. Trong quá trình điều chỉnh (2013–2019, 2020), phần bù được nén dưới dạng thanh khoản tách rời cạn kiệt nhanh hơn thanh khoản trên sân thượng. Một nhà đầu tư đánh giá một căn hộ bán liền kề trong khoảng thời gian mà khoảng cách biệt lập với sân thượng gần mức tối đa lịch sử của nó đang ngầm đặt cược vào việc tiếp tục mở rộng phí bảo hiểm — một khoản đặt cược đã đảo chiều về mặt lịch sử trong vòng 2–3 năm kể từ mức chênh lệch cao nhất.

Biểu đồ khối lượng là cần thiết để hiểu lý do tại sao giá đất nền có thể giảm mạnh và nhanh chóng. Khối lượng giao dịch đất liền hàng năm trên khắp Singapore thường là 2.500–4.000 đơn vị – một phần nhỏ trong số 18.000–24.000 giao dịch tư nhân không đất liền trong một năm nhất định. Với khối lượng mỏng như vậy, thậm chí nhu cầu giảm ở mức độ vừa phải (ít người mua giàu có hơn trên thị trường) có thể khiến giá giao dịch riêng lẻ dao động 8–15% vì mỗi giao dịch chiếm thị phần lớn hơn trên thị trường. Một nhà đầu tư dựa vào một giao dịch có thể so sánh gần đây để định giá một bất động sản gắn liền với đất đang làm việc với một mẫu không đáng tin cậy về mặt thống kê. Biểu đồ khối lượng cho bạn biết chính xác thị trường đất nền ở một quận nhất định mỏng đến mức nào trong một năm nhất định.

Để các chủ nhà đánh giá xem có nên nâng cấp từ HDB hay căn hộ không có đất lên đất liền hay không, dữ liệu xu hướng trả lời câu hỏi quan trọng là liệu đất đã có đất đắt hay không so với đất không có đất. PSF đã hạ cánh trong lịch sử đã đưa ra yêu cầu giảm giá đối với PSF chung cư CCR cao cấp - bởi vì tài sản trên đất thường lớn (2.000–8.000 mét vuông) và người mua phải trả tiền mua đất chứ không chỉ diện tích sàn. Khi PSF đã hạ cánh tuyệt đối tiếp cận PSF chưa hạ cánh trong cùng một quận, PSF đã hạ cánh mang lại giá trị kém so với không gian được giao; khi PSF đã đất đai thấp hơn đáng kể so với PSF không đất, giá đất tương đối rẻ. Sử dụng biểu đồ này cùng với Thông tin chi tiết về phân khúc thị trường để so sánh đồng thời xu hướng giá đã hạ cánh và không hạ cánh.