임대 소멸 효과

남은 임대가 부동산 가격에 미치는 영향

임대 붕괴 통찰력을 읽는 방법

주요 시사점

  • 이 통찰력은 매월 새로 고쳐지는 실시간 URA 및 HDB 거래 데이터를 통해 제공됩니다.
  • 특정 계획 영역으로 결과 범위를 좁히려면 차트 위의 구역 필터를 사용하세요.
  • 정확한 값과 거래 수를 확인하려면 차트의 데이터 지점에 마우스를 올리세요.

그것이 하는 일

리스 쇠퇴 통계는 남은 임대 기간(90년 이상, 80~89년, 70~79년, 60~69년, 50~59년, 40~49년, 40년 미만)별로 분류된 실제 URA 거래 데이터를 기반으로 남은 임대 기간이 줄어들면서 99년 임대 부동산에 대한 PSF 할인이 어떻게 증가하는지 추적합니다. 각 임대 범위에 대해 차트는 동일한 지역 및 부동산 유형의 동등한 자유 보유 PSF 중앙값을 기준으로 중앙 PSF를 표시합니다. 따라서 D15의 70~79년 임대 보유는 싱가포르 전체 자유 보유 평균이 아닌 D15의 자유 보유 부동산과 비교됩니다. 결과 할인 곡선은 시장 참여자가 남은 임대 할인을 적용하는 실증적 비율을 보여줍니다. 이는 SLA의 이론적인 임대 할인 표와 구별되며 때로는 더 크거나 더 작습니다.

이 통찰력은 ShiokNest의 통계 탭에서 찾을 수 있습니다. 지역 및 부동산 유형별로 필터링하여 부패 곡선이 위치에 따라 어떻게 다른지 확인하세요. 60년 임대에 대한 D10(Bukit Timah)의 경험적 할인은 D19의 할인과 다릅니다. 또한 차트에는 각 임대 구간에 대한 할인율의 연간 변화가 표시되어 전체 시장 분위기 변화에 따라 시장 참여자가 임대 할인 적용에 점점 더 공격적으로 변하는지 여부를 모니터링할 수 있습니다. 이 통찰력은 Tenure Trends Insight 및 임대 쇠퇴 계산기와 결합되어 임대 계약 축소의 가치 영향을 전방 모델링합니다.

중요한 이유

리스 소멸 위험은 싱가포르 부동산 투자에서 가장 체계적으로 저평가된 위험입니다. 60년 남은 시점에 구매한 99년 임차 부동산은 현재 시장 가격으로 같은 위치에 있는 동등한 자유 보유 부동산의 약 80~85%의 가치가 있습니다. 그러나 할인율은 40년이 남으면 자유 보유의 약 50~60%로 확대되고 30년이 남으면 30% 미만으로 확대됩니다. 이 할인의 복합적인 성격은 자유 보유에 대해 15~20% 할인을 받고 있다고 믿고 60년 임대 계약을 구매하는 구매자가 실제로 보유 기간에 걸쳐 상당히 증가할 할인을 받아들이는 것임을 의미합니다. 임대 붕괴 차트를 사용하면 이러한 미래 궤적을 미리 볼 수 있습니다.

이 차트에서 가장 중요한 통찰력은 경험적 시장 할인이 원활하고 예측 가능한 곡선을 따르지 않는다는 것입니다. 대신 두 개의 가속 영역이 있습니다. 첫 번째는 은행이 MAS 모기지 지침에 따라 가치 평가에 헤어컷을 적용하기 시작하는 약 70년 후에 발생합니다. 즉, 구매자의 LTV가 줄어들어 적격 구매자 풀이 줄어들고 가격이 압축됩니다. 두 번째 문제는 남은 약 40년 동안 발생합니다. 이때 SLA 임대 할인 테이블이 더욱 공격적으로 시작되고 HDB 업그레이드자(중간 시장 부동산의 가장 큰 구매자 그룹)가 남은 임대 계약이 가장 어린 구매자에게 95세까지 적용되지 않는 한 CPF 융자 자격을 잃게 됩니다. 이러한 임계값 효과는 차트에서 최대 70년 및 최대 40년 남은 임대에서 할인 곡선의 꼬임으로 볼 수 있습니다.

노후 임대 계약 판매자의 경우 차트는 얼마나 긴급하게 판매해야 하는지에 대한 질문에 답합니다. 1990년에 건설된 99년 임대 개발은 2026년까지 63년이 남았습니다. 이는 여전히 첫 번째 가속 구역보다 높습니다. 1983년에 건설된 개발은 56년 남았으며 첫 번째 할인 가속 임계값에 접근하고 있습니다. 향후 5~10년 내에 판매할 계획인 소유자는 판매 시점에 남은 70년 임계값 중 어느 쪽에 있을 것인지 결정을 내리고 있습니다. 소유 기간 동안 70년 임계값을 넘으면 임계값 초과 판매에 비해 PSF 할인이 약 5~8% 추가됩니다. 이는 $1M 이상의 부동산에 대한 실질적인 금액입니다.

구매자의 경우 임대 붕괴 차트는 "이 임대 보유 대 동등한 자유 보유에 대해 얼마나 많은 할인을 받아야 합니까?"에 대해 직접적으로 대답합니다. 시장이 현재 60년 임대 계약 가격을 자유 보유보다 18% 낮게 책정하고 있고 실증적 장기 평균이 22%인 경우, 임대 보유는 역사적 할인에 비해 상대적으로 비싸며, 자유 보유는 그 순간 상대적으로 더 나은 가치를 제공합니다. 할인이 25~28%로 확대되면(2013년 이후 임대 감정이 약화되었을 때 냉각 조치를 취한 것처럼), 자유 보유에 비해 평균보다 더 큰 할인으로 임대를 구매하는 것이 전술적 가치를 나타낼 수 있습니다. Tenure Trends Insight 및 리스 감쇠 계산기와 함께 이를 사용하여 예상 보유 기간 동안 임대 계약 감소에 따른 보유 비용을 모델링하세요.

작동 방식

  • 싱가포르 전역의 데이터를 보려면 필터에서 구역을 선택하거나 공백으로 남겨두세요.
  • 시간 범위 버튼(1년/2년/3년/5년/전체)을 사용하여 차트 창을 조정합니다.
  • 차트의 아무 지점이나 마우스로 가리키면 정확한 값과 기본 거래 수를 볼 수 있습니다.
  • 차트 위의 KPI 카드를 검토하여 헤드라인 번호를 한눈에 확인하세요.

예

D15 leasehold decay curve: 70yr threshold effect in practice

입력
District
D15 — East Coast / Katong
Metric
Leasehold PSF as % of freehold PSF by remaining lease band
Property type
Non-landed private residential
결과
90yr+ remaining lease
95% of FH PSF (−5% discount)
80–89yr remaining
92% of FH PSF (−8% discount)
70–79yr remaining
86% of FH PSF (−14% discount)
60–69yr remaining
81% of FH PSF (−19% discount)

이것을 읽는 방법: The D15 decay curve shows a meaningful acceleration in the discount as remaining lease crosses 80yr (discount widens from 5% to 8%) and again as it crosses 70yr (from 8% to 14%). This 6-percentage-point acceleration at the 70yr threshold is the bank valuation effect — lenders apply larger haircuts to sub-70yr properties, reducing LTV and therefore the effective buyer pool. For an owner of a D15 development currently at 72 years remaining, the unit is 3 years from crossing the 70yr threshold and incurring the acceleration. Selling at 72 years remaining versus 68 years remaining will likely deliver 5–6% higher PSF — a significant difference that compounds directly into exit proceeds.

Comparing empirical vs SLA discount: when market discounts more than theory

입력
Development
D19 leasehold condo, 58 years remaining
SLA table discount
~15% below freehold (theoretical)
Market observed
D19 transactions show −22% vs equivalent FH in same district
결과
SLA theoretical discount
−15%
Empirical market discount
−22%
Gap
−7% additional market discount vs SLA tables
Interpretation
Market more pessimistic on lease than SLA tables — likely CPF eligibility concern

이것을 읽는 방법: When the empirical market discount exceeds the SLA theoretical discount, it signals that market participants are pricing in a risk the SLA tables do not fully capture — in this case, concern about CPF financing eligibility for the youngest potential buyers. At 58 years remaining in 2026, a 30-year-old buyer would have the property run out of lease at age 88 — within the CPF requirement margin, but barely. Some banks and CPF members are more conservative, restricting financing. This creates a thinner buyer pool that pushes prices below the SLA-theoretical level. The lease decay chart surfaces this real-world discount directly from transaction data, without relying on SLA tables that may not reflect current market sentiment.

팁과 함정

전문가 팁

  • 단일 숫자를 개별적으로 읽는 대신 2~3개 구역을 나란히 비교하여 상대적인 특이점을 찾아보세요.
  • 항상 가격 지표와 함께 거래 수를 확인하세요. 작은 샘플 크기는 오해의 소지가 있는 평균을 생성할 수 있습니다.
  • 완전한 의사 결정 프레임워크를 위해 이 통찰력을 아래의 관련 계산기 및 지도와 결합하세요.

일반적인 함정

  • 단기 움직임(1년 미만)을 추세로 해석 — 싱가포르 부동산 데이터는 잡음이 많으므로 더 긴 기간이 필요합니다.
  • 중앙값과 평균값의 차이를 무시하면 평균은 주요 지역의 고급 이상값에 의해 추출됩니다.
  • 새로운 출시 가격은 헤드라인 데이터에 표시되지 않는 개발자 할인으로 보조를 받는 경우가 많다는 사실을 잊어버립니다.

자주 묻는 질문

데이터는 어디에서 오는가?
데이터는 URA(Urban Redevelopment Authority) 및 HDB(Housing & Development Board) 공식 API에서 제공되며 매월 업데이트됩니다.
이 통계는 얼마나 자주 업데이트되나요?
기본 거래 데이터는 URA 및 HDB에서 매월 동기화됩니다. 새 데이터가 도착하면 차트가 실시간으로 다시 계산됩니다.
지역별로 필터링할 수 있나요?
예. 차트 위의 구역 필터를 사용하세요. URL을 통해 특정 지역에 대한 딥링크를 공유할 수도 있습니다.

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