플로어 프리미엄

층수에 따라 가격이 달라지는 방식 - 콘도 및 HDB

플로어 프리미엄 인사이트 읽는 방법

주요 시사점

  • 이 통찰력은 매월 새로 고쳐지는 실시간 URA 및 HDB 거래 데이터를 통해 제공됩니다.
  • 특정 계획 영역으로 결과 범위를 좁히려면 차트 위의 구역 필터를 사용하세요.
  • 정확한 값과 거래 수를 확인하려면 차트의 데이터 지점에 마우스를 올리세요.

그것이 하는 일

Floor Premium 통계는 싱가포르 전역의 비토지 주거용 부동산의 높이에 대해 PSF 구매자가 지불하는 금액을 측정합니다. URA 경고 기록을 사용하여 거래를 1~5층, 6~10층, 11~15층, 16~20층, 21~30층, 31층 이상 등 6개 층 밴드로 그룹화하고 선택한 구역 및 시간 범위 내에서 각 밴드에 대한 PSF 중앙값을 계산합니다. 메인 차트는 바닥 밴드별 PSF를 막대 차트로 표시하며, 선 오버레이는 바닥 기준선에 대한 각 밴드의 프리미엄 비율을 표시합니다. 보조 보기는 5년에 걸쳐 바닥 프리미엄이 어떻게 변화했는지 보여줍니다. 이는 고층 유닛이 건물이 새로 착공되었을 때보다 상대적으로 더 높거나 더 저렴해졌는지 이해하는 데 도움이 됩니다.

이 통찰력은 ShiokNest의 인사이트 탭에서 찾을 수 있습니다. 인사이트 메뉴에서 '층 프리미엄'을 선택하세요. 구역별 또는 특정 프로젝트 이름(사용 가능한 경우)별로 필터링하여 건물 내 바닥 가격을 비교하세요. KPI 카드에는 가장 높은 하한선 밴드, 하한선 프리미엄 곡선이 가장 가파른 지역, 한계 프리미엄이 평탄해지는 하한선 수준(일반적으로 대부분의 OCR 개발에서 20~25층 정도)에 대한 전국 평균 프리미엄이 표시됩니다.

중요한 이유

싱가포르 콘도 시장에서 바닥 프리미엄은 실질적이고 물질적입니다. 2015년 이후 모든 비착륙 민간 거래에서 21~30층 유닛의 PSF 중앙값은 동일한 개발에서 1~5층에 있는 유사 유닛의 PSF 중앙값보다 약 8~12% 높았고, 31층 이상에서는 15~25%까지 상승했습니다. 150만 달러 구매 시 스프레드는 120,000~375,000달러입니다. 따라서 귀하가 선택하는 최저 수준과 개발자 가격이 아닌 실제 시장 데이터를 기반으로 협상하는지 여부에 따라 구입 비용이 25만 달러 정도 바뀔 수 있습니다. 대부분의 구매자는 개발자 최저 가격을 고정된 가격으로 받아들입니다. 이 통계는 비교 가능한 거래가 실제로 청산된 금액을 보여줍니다.

이 페이지에서 공개하는 가장 중요한 수치는 최상층 프리미엄뿐만 아니라 층별 한계 프리미엄입니다. 많은 OCR 개발에서 프리미엄 곡선은 1~10층(소음, 프라이버시, 시야 부족) 사이에서 가파르고 15~25층 사이에서는 상당히 평탄해집니다. 18층에 있는 유닛은 지상층에 비해 프리미엄의 30~40%로 25층의 전망 이점이 80%인 경우가 많습니다. 곡선의 '무릎' 부분을 목표로 하는 구매자는 소수의 구매자 풀에서 초고층 건물이 요구하는 얇은 프리미엄을 지불하지 않고도 실용적인 라이프스타일 혜택을 대부분 누릴 수 있습니다.

하한 프리미엄은 재판매 가격 책정에도 중요합니다. 고층 유닛 판매자는 출시 시 지불한 뷰 프리미엄에 대한 감정적 애착을 바탕으로 가격을 초과하는 경우가 많습니다. 그러나 지역의 바닥 프리미엄 곡선이 구입한 이후 압축된 경우(새로운 높은 블록이 이전의 프리미엄 전망을 차단했거나 인근 지역이 고급화되고 저층 유닛의 가격이 상향 조정되었기 때문에) 그들이 달성할 수 있는 실제 재판매 프리미엄은 지불한 것보다 상당히 낮을 수 있습니다. 이 페이지에서는 판매자가 최저 프리미엄 가정이 현재 거래 증거에 근거하는지 확인할 수 있습니다.

최저 프리미엄은 개발 유형과 지역에 따라 크게 다릅니다. 고밀도 OCR 대중시장 콘도는 일반적으로 낮은 층이 소음과 조망으로 인해 심한 영향을 받기 때문에 가파른 바닥 곡선을 나타냅니다. CCR 럭셔리 개발은 낮은 층에도 높은 사양이 있고 높은 층에는 실제로 제한적으로 공급되는 초럭셔리 프리미엄이 있기 때문에 더 평평한 곡선을 보이는 경우가 많습니다. 이 통찰력을 모기지 계산기와 함께 사용하여 층 위나 아래로 이동할 때의 자금 조달 영향을 모델링하고, 임대 수익률 통찰력과 함께 임대 수요가 투자 구매에 대해 더 높은 층의 PSF 프리미엄을 정당화하는지 확인하세요.

작동 방식

  • 싱가포르 전역의 데이터를 보려면 필터에서 구역을 선택하거나 공백으로 남겨두세요.
  • 시간 범위 버튼(1년/2년/3년/5년/전체)을 사용하여 차트 창을 조정합니다.
  • 차트의 아무 지점이나 마우스로 가리키면 정확한 값과 기본 거래 수를 볼 수 있습니다.
  • 차트 위의 KPI 카드를 검토하여 헤드라인 번호를 한눈에 확인하세요.

예

D5 (Buona Vista): Floor premium curve for a 30-storey OCR condo

입력
District
D5 — Buona Vista / West Coast / Clementi
Development type
Mass-market private condo (99-yr, 30 storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30
Time range
3 years (2023–2025)
Property type
Non-landed private, 3-bedroom
결과
Floors 1–5 median PSF
$1,580
Floors 11–15 median PSF
$1,680 (+6.3%)
Floors 21–30 median PSF
$1,760 (+11.4%)
Curve knee (flattening)
Around floor 15

이것을 읽는 방법: The premium jumps sharply between floors 1–5 and 6–15 (noise, overlooking relief), then flattens between floors 15–30 as the view improvement is marginal. A buyer targeting floor 14 pays only $100 PSF more than floor 5 — about $120,000 on a 1,200 sqft unit — but avoids the noise and privacy issues of the low floors. Floor 25 adds another $80 PSF over floor 15 for incrementally better views. Whether that extra $96,000 is worth it depends on the individual buyer's priorities, but the data shows it is not capturing proportionally more rental income.

D9 (Orchard): High-rise luxury — near-flat premium curve above floor 20

입력
District
D9 — Orchard / River Valley (CCR)
Development type
Luxury condominium (FH, 40+ storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–20, 21–30, 31–40
Time range
5 years
결과
Floors 1–5 median PSF
$3,100
Floors 11–20 median PSF
$3,380 (+9%)
Floors 31–40 median PSF
$3,520 (+13.5%)
Curve above floor 20
Largely flat — ~1% per 5 floors

이것을 읽는 방법: In D9 luxury towers, the floor premium above level 20 is minimal — approximately 1% per 5-floor increment. The steeper part of the curve (floors 1–15) reflects genuine noise and privacy improvement. Above floor 20, the view premium is captured by a small pool of ultra-high-net-worth buyers, and the data confirms most of them are not paying dramatically more per sqft. For an investor targeting rental yield, this means floors 22 and 35 in the same building are near-identical in rental rate — so the PSF premium on floor 35 directly reduces yield. The model says: buy floor 20–22 for yield, floor 35+ only if personal use justifies the premium.

팁과 함정

전문가 팁

  • 단일 숫자를 개별적으로 읽는 대신 2~3개 구역을 나란히 비교하여 상대적인 특이점을 찾아보세요.
  • 항상 가격 지표와 함께 거래 수를 확인하세요. 작은 샘플 크기는 오해의 소지가 있는 평균을 생성할 수 있습니다.
  • 완전한 의사 결정 프레임워크를 위해 이 통찰력을 아래의 관련 계산기 및 지도와 결합하세요.

일반적인 함정

  • 단기 움직임(1년 미만)을 추세로 해석 — 싱가포르 부동산 데이터는 잡음이 많으므로 더 긴 기간이 필요합니다.
  • 중앙값과 평균값의 차이를 무시하면 평균은 주요 지역의 고급 이상값에 의해 추출됩니다.
  • 새로운 출시 가격은 헤드라인 데이터에 표시되지 않는 개발자 할인으로 보조를 받는 경우가 많다는 사실을 잊어버립니다.

자주 묻는 질문

데이터는 어디에서 오는가?
데이터는 URA(Urban Redevelopment Authority) 및 HDB(Housing & Development Board) 공식 API에서 제공되며 매월 업데이트됩니다.
이 통계는 얼마나 자주 업데이트되나요?
기본 거래 데이터는 URA 및 HDB에서 매월 동기화됩니다. 새 데이터가 도착하면 차트가 실시간으로 다시 계산됩니다.
지역별로 필터링할 수 있나요?
예. 차트 위의 구역 필터를 사용하세요. URL을 통해 특정 지역에 대한 딥링크를 공유할 수도 있습니다.

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