투자 시나리오 계산자

시나리오 분석기

취득 비용, 현금 흐름, 수익, 경제성 등을 고려하여 부동산에 대한 종합적인 평가를 받아보세요.

부동산 구입 시나리오 비교

주요 시사점

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

그것이 하는 일

최고 사례, 기본 사례, 최악 사례 투자 시나리오를 나란히 모델링합니다. 자본금을 투입하기 전에 평가액, 공실률, 이자율 및 임대 증가율을 조정하여 부동산 투자 논문에 대한 스트레스 테스트를 해보세요.

이 계산기는 ShiokNest의 계산기 탭에서 찾을 수 있습니다. 입력을 조정하면 결과가 즉시 업데이트됩니다. 기다리거나 페이지를 다시 로드할 필요가 없습니다.

중요한 이유

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

작동 방식

  • 계산기로 이동 — ShiokNest 탐색 표시줄에서 '계산기' 탭을 클릭하세요. 47개의 계산기는 모두 쉽게 접근할 수 있도록 목적별로 그룹화되어 있습니다.
  • 계산기 선택 — 계산기 목록에서 '투자 시나리오 구축 방법'을 선택합니다. 이미 로드된 기본값이 표시되므로 즉시 탐색할 수 있습니다.
  • ️ 값 입력 — 기본값을 원하는 숫자로 바꿉니다. 주요 필드는 다음과 같습니다.
  • 결과 검토 — 입력 내용을 변경하면 계산기가 즉시 업데이트됩니다. 주요 결과는 입력을 조정하면 업데이트되는 KPI 카드 및 차트에 표시됩니다.
  • 가상 시나리오 실행 — 이것이 바로 진정한 힘이 있는 곳입니다. 한 번에 하나의 변수를 변경하여 그 영향을 확인하세요. 예를 들어 이자율을 1% 올리거나 보유기간을 5년 연장해 보세요. 결과가 어떻게 바뀌는지 확인하세요.
  • 비교 및 결정 — 2~3가지 시나리오를 실행하고 결과를 기록해 보세요. 이는 단일 예측에 의존하는 대신 결정의 기반이 되는 다양한 결과를 제공합니다.

예

OCR Buy-to-Let: 2BR 콘도($120만)

입력
구매 가격
$1,200,000
LTV/대출금액
75% / $900,000
이자율
3.5% p.a.
월세
$3,200
연간 감사
3% (base case)
결과
총수익률
3.2%
현금 환급
6.8% (yr 1)
예상 종료 가치(5년)
$1,391,000
IRR(5년 보유)
8.4%

이것을 읽는 방법: 이 OCR 2베드는 부채 비용인 3.5%보다 낮은 3.2%의 총 수익률을 제공하지만 레버리지는 주식 수익을 크게 증폭시킵니다. $300,000의 자체 현금을 배치하여(25% 다운 + 세금 및 수수료 $60,000) 투자자는 5년 동안 약 $192,000의 임대 수입을 모으고 약 $139M의 수익을 얻습니다. 약 $810,000의 미결제 대출 잔액을 상환한 후 세전 순수익은 약 $581,000입니다. 이는 배포된 $300,000 자기자본에서 $281,000의 이익을 얻어 약 8.4%의 IRR을 산출합니다. 주요 위험은 공실률이 10%를 초과하거나 이자율이 4.5%를 초과하는 것인데, 둘 중 하나가 IRR을 5% 미만으로 압축합니다.

CCR 구매 후 판매: 1BR 180만 달러, 3년 전환

입력
구매 가격
$1,800,000
LTV/대출금액
75% / $1,350,000
이자율
3.5% p.a.
월세
$4,800
연간 감사
4% (optimistic)
결과
총수익률
3.2%
월별 현금 흐름
-$280 (negative)
예상 종료 가치(3년)
$2,025,000
IRR(3년 보유)
11.2%

이것을 읽는 방법: 이 CCR 1베드룸은 소득 전략이 아닌 자본 성장 전략입니다. 월 임대 수입 $4,800는 이자와 유지비를 합한 약 $5,080보다 약간 낮습니다. 이는 투자자가 월 $280, 즉 3년 동안 총 $10,080를 상회한다는 의미입니다. 그러나 해당 부동산이 연간 4%씩 가치가 상승하면 $2.025M로 종료됩니다. 미결제 대출금 129만 달러를 상환한 후 순 수익금은 약 $480,000(계약금 + 인지세 + 보충)의 자본 배치에 대해 $735,000이며 IRR은 11.2%입니다. 중요한 위험은 2.5% 미만의 가치 상승입니다. 해당 수준에서 거래 비용을 포함하면 IRR이 거의 0으로 떨어지므로 마이너스 캐리가 정당화될 수 없습니다. 서명하기 전에 이 시나리오를 사용하여 허용 가능한 최소 감사 임계값을 설정하세요.

팁과 함정

전문가 팁

  • 현실적인 가정 사용 — 싱가포르 콘도 평가액은 역사적으로 연간 평균 2~4%였습니다. 지나치게 낙관적인 예측은 피하세요. 확실하지 않은 경우 3%를 기준으로 사용하세요.

일반적인 함정

  • 모든 지역에 동일한 감사율을 사용합니다. 구매자는 위치에 관계없이 모든 시나리오에 걸쳐 균일하게 3% 감사율을 적용하는 경우가 많습니다. CCR(핵심 중앙 지역) 부동산은 역사적으로 연간 1.5~2.5% 상승한 반면 OCR 부동산은 평균 3~4% 상승했습니다. 단일 금리를 적용하면 수익률과 성장 사이의 근본적인 상충 관계가 가려지고 시스템적으로 CCR 매수 가치가 과대평가되거나 OCR 매수 가치가 과소평가됩니다. 학군에 적합한 벤치마크를 사용하여 시나리오를 실행하거나 최소한 1.5%~4.5% 범위를 테스트하세요.
  • 단기 보유에 대한 SSD(판매자 인지세)를 무시합니다. 구매 후 1년 이내에 판매된 부동산에는 SSD 12%가 적용됩니다. 2년 이내에는 8%; 3년 내에는 4%. SSD를 잊어버린 180만 달러 자산에 대해 3년 간의 전환을 계획하는 구매자는 순수익을 72,000달러 초과하게 됩니다. 계산기에서 항상 보유 기간을 최소 3년으로 설정하거나 더 빨리 종료할 계획이라면 종료 비용 필드에 SSD를 명시적으로 설명하세요.
  • 총수익률을 실적 측정항목으로 취급합니다. 총수익률(연간 임대료를 구매 가격으로 나눈 값)은 깨끗해 보이지만 관리비, 재산세, 보험, 중개 수수료, 공실 및 대출 이자를 무시합니다. 총액 3.2%의 수익을 내는 120만 달러 콘도는 일반적으로 비용을 제하고 순수익률이 1.8~2.2%에 불과합니다. 시나리오를 모델링할 때 순수익률을 사용하십시오(또는 현금 흐름 섹션에서 자동으로 수행하도록 함). 그렇지 않으면 IRR이 1.5~2% 포인트 과장되어 한계 투자가 매력적으로 보일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

내 데이터가 저장되나요?
아니요. 모든 계산은 전적으로 브라우저에서 실행됩니다. 귀하가 입력한 어떤 내용도 당사 서버로 전송되거나 어디에도 저장되지 않습니다. 탭을 닫으면 입력 내용이 사라지므로 보관하고 싶은 시나리오를 적어 두세요.
IRR은 무엇이며 수익률보다 나은 이유는 무엇입니까?
IRR(내부 수익률)은 각 지불 입출금의 정확한 시점을 고려하여 현금 1달러에 대한 연간 수익률입니다. 총수익률은 연간 임대료와 구매 가격만 비교하고 자본 이득, 금융 비용 및 거래 시기는 무시합니다. 총 수익률이 3.5%로 동일한 두 부동산의 IRR은 각각 한 곳을 레버리지로 5년 동안 보유하고 다른 한 곳을 전액 현금으로 구매하여 두 번에 걸쳐 판매할 경우 각각 5%와 11%가 될 수 있습니다. 투자 옵션을 비교할 때는 항상 IRR을 사용하십시오.
최악의 시나리오를 어떻게 모델링합니까?
가치 상승률을 0% 또는 심지어 -1%로 설정하고, 이자율을 4.5~5%(잠재적 이자율 주기를 반영하여)로 높이고, 연간 1개월의 공실을 가정하고(유효 임대료를 헤드라인 임대료의 91.7%로 설정), 유지 관리 및 유지 비용에 10~15%를 추가합니다. 이러한 조건에서 IRR이 여전히 양수이면 투자는 합리적인 안전 마진을 가지고 있는 것입니다. 마이너스로 변하면 모든 것이 제대로 진행되고 있다는 뜻입니다. 이는 수백만 달러 자산에 대한 위험한 포지션입니다.
계산기는 ABSD와 SSD를 고려합니까?
취득 비용 섹션에서는 구매자 프로필 및 구매 가격을 기준으로 BSD 및 ABSD를 계산합니다. 보유 기간이 3년 미만인 경우 SSD는 종료 비용에 포함됩니다. 싱가포르 시민이 2차 부동산을 150만 달러에 구매하는 경우 ABSD만으로 선불 비용에 30만 달러(20%)가 추가됩니다. 이는 초기에 IRR을 의미있게 억제하는 수치이며 2차 부동산 구매자에게 일반적으로 단기 보유가 비경제적인 주된 이유입니다.
싱가포르 콘도에는 어떤 감사율을 사용해야 합니까?
싱가포르 개인 주택 가격은 실질 기준(인플레이션 조정)으로 2000년부터 2024년까지 평균 연간 약 2.1% 상승했지만, 명목 가치 상승률은 평균 3.5~4%에 가까웠습니다. OCR 속성은 일반적으로 백분율 기준으로 CCR을 능가합니다. 보수적인 계획의 경우 기본 사례에는 2~3%, 최악의 경우에는 0%, 최상의 경우에는 4~5%를 사용합니다. 지속적인 기간 동안 연간 5%를 초과하는 모델링을 피하십시오. 이는 14년마다 두 배로 증가하는 것을 의미하며 이는 단 한 번만 발생했습니다(2005~2013년 실행).

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부인 성명: 표시된 수치는 계획 목적으로만 추정된 수치입니다. 요율, 규칙 및 보조금 금액은 자주 변경됩니다. 조치를 취하기 전에 은행, HDB 또는 자격증이 있는 재정 자문가에게 확인하십시오.