일괄 확률 계산자

일괄 확률 계산기

ShiokNest의 En-Bloc Score Insight를 지원하는 동일한 5단계 점수 모델을 사용하여 싱가포르 콘도 개발이 공동 판매를 통해 재개발될 가능성을 추정합니다.

부동산 사실
플롯 비율 향상(선택 사항)
시장심리(질적)
확률 점수(/100) -
판정 등급 -
감정 조정 점수 -
감정 조정 평결 -

일괄 확률 계산기를 사용하는 방법

주요 시사점

  • 점수는 En-Bloc Score Insight와 동일한 5가지 요소 모델(건물 연령, 남은 임대 기간, 단위 수, 시장 부문 및 토지 비율 향상)을 사용합니다.
  • 부지면적 증가는 가장 강력한 신호입니다. 허용되는 GPR보다 훨씬 낮게 건설된 부지는 재개발 가치가 가장 높습니다.
  • 65점 이상의 점수는 "높은" 확률 계층을 의미합니다. 즉, 개발은 역사적인 일괄 성공과 동일한 대역에 위치합니다.
  • 감정 조정 점수는 시나리오 계획에만 사용됩니다. 표준 숫자 점수(공개 순위에 사용됨)는 주관적인 입력을 무시합니다.

그것이 하는 일

이 계산기는 싱가포르 콘도가 일괄 판매(일괄)를 통해 재개발될 확률을 추정합니다. 개발 기간, 남은 임대 기간, 총 단위, 시장 부문, 현재 토지 비율과 허용 토지 비율 간의 격차를 입력합니다. 계산기는

중요한 이유

일괄 재개발은 싱가포르에서 가장 큰 단일 거래 횡재 중 일부를 가져왔으며, 개발 비용을 지불하고 대체 비용보다 낮은 공동 판매 제안을 받은 구매자에게 가장 고통스러운 놀라움 중 일부를 가져왔습니다. 구매하기 전에 일괄 확률을 알면 이를 동전 던지기보다는 위험 관리 입력으로 처리할 수 있습니다.

모델에서 가장 강력한 신호는 플롯 비율 향상입니다. 즉, 사이트의 현재 구축된 총 플롯 비율과 비율 사이의 비율입니다.

작동 방식

  • 부동산 정보 입력 — 건물 연령, 잔여 임대(또는 자유 보유 선택), 총 단위 및 시장 부문.
  • 부지 비율 증가 입력 — 현재 구축된 GPR(일반적인 범위 1.0~2.5) 및 URA 마스터 플랜에 따라 허용되는 GPR입니다. 둘 다 URA SPACE에서 볼 수 있습니다.
  • 질적 슬라이더 설정 — ABSD 환경(시장의 냉각으로 인해 재개발 경제가 위축됨) 및 개발자 선호도(수요가 증가하면 입찰 범위가 넓어짐).
  • 결과 읽기 — 헤드라인 점수는 공개 순위와 일치하는 데이터에서 파생된 숫자입니다. 감정이 조정된 선은 정성적 입력이 어떻게 평결을 바꾸는지 보여줍니다.
  • 리그 표와 비교 — En-Bloc Score Insight를 방문하여 ShiokNest의 3,400개 콘도 순위와 비교하여 귀하의 점수가 어디에 있는지 확인하세요.

예

강력한 GPR 향상을 통한 노후화된 RCR 개발

입력
건축연령
47 years
남은 임대
32 years
총 단위
600
분절
RCR
현재/허용 GPR
1.4 / 2.8 (2× uplift)
결과
점수
~75 / 100
평결
High

이것을 읽는 방법: RCR에 32년이 남아 있는 47년 된 임대 주택은 건물 연령(30포인트), 남은 임대 기간(25포인트), 위치(10포인트) 및 토지 비율 상승(10포인트)의 5가지 요소 중 4가지가 일치하기 때문에 높은 점수를 얻습니다. 유일한 소프트 팩터는 단위 수입니다. 단위가 600개이면 80% 소유자 동의 임계값을 지우기가 더 어렵습니다. 이 프로필은 역사적인 일괄 대상 대역에 위치합니다.

새로운 자유 보유 CCR 부티크

입력
건축연령
2 years
보유
Freehold
총 단위
50
분절
CCR
GPR 향상
Already at permissible
결과
점수
~40 / 100
평결
Moderate

이것을 읽는 방법: 새로운 자유 보유 부티크 개발은 CCR에서도 중간 정도의 점수를 받았습니다. 작은 유닛 수와 CCR 위치는 점수를 높이지만, 젊은 나이와 제로 플롯 비율 상승은 점수를 떨어뜨립니다. 소유자는 20년 이상 동안 심각한 일괄 접근 방식을 보지 못할 것입니다.

팁과 함정

전문가 팁

  • 허용되는 GPR에 URA SPACE를 사용하세요. 이는 개발자 브로셔가 아닌 URA 마스터 플랜 레이어 오버레이입니다.
  • 남은 임대는 은행이 보는 것입니다 — 80년 된 99년 임대의 경우 대답은 80이 아니라 19입니다.
  • 질적 슬라이더를 보수적으로 취급 — 둘 다 기본값을 3으로 설정하면 표준 점수가 정직하게 유지됩니다.

일반적인 함정

  • 혼란스러운 자유 보유 및 999년 임대 보유 기간 입력 - 둘 다 동일한 임대 포인트 3점을 얻습니다(모델은 자유 보유를 더 많은 것이 아니라 더 적은 통합 압력을 갖는 것으로 간주합니다).
  • 높은 점수를 소유주들에게 희소식으로 읽는 것은 자신이 통제할 수 없는 가격으로 강제 퇴출될 수도 있다는 통지이기도 합니다.
  • 매우 다른 시장 부문의 점수를 비교합니다. 부문은 15점을 가지므로 OCR 비교는 이웃 OCR과 가장 잘 이루어집니다.

자주 묻는 질문

남은 임대에 대한 자유 보유 점수가 왜 그렇게 낮은가요?
자유 보유 소유자는 통합에 대한 압력이 가장 적습니다. 즉, 그들을 출구로 밀어붙이는 쇠퇴하는 임대가 없습니다. 모델은 자유 보유의 가치가 덜하기 때문에 더 낮은 일괄 확률을 반영하기 위해 최소 3개의 임대 포인트를 자유 보유로 부여합니다.
개발에 허용되는 GPR은 어디서 찾을 수 있나요?
URA SPACE의 URA 마스터 플랜 레이어에는 구획당 허용되는 GPR이 표시됩니다. 사이트를 클릭하고 구역 세부정보를 확인한 후 "GPR" 값을 찾으세요. 현재 건설된 GPR은 거의 게시되지 않습니다. 평면도 데이터를 사용하여 (총 GFA / 토지 면적)로 추정하거나 오래된 교외 콘도에 대해 일반적인 1.4를 가정할 수 있습니다.
이 점수는 En-Bloc Score Insight 순위와 어떤 관련이 있나요?
계산기와 Insight 순위는 공유 서비스를 통해 완전히 동일한 점수 공식을 사용합니다. 유일한 차이점은 공개 순위에서는 모든 부동산에 대한 GPR 데이터가 없기 때문에 부지 비율을 약 4/10 자리 표시자로 처리한다는 것입니다. 실제 GPR 값을 제공하면 계산기는 Insight 열보다 더 정확한 점수를 제공할 수 있습니다.
"ABSD 기후"가 5이면 항상 점수가 높아지나요?
예. 하지만 표준 점수가 아닌 감정 조정 라인에서만 가능합니다. 완화된 냉각 조치를 갖춘 뜨거운 시장은 개발자가 단위당 더 많은 비용을 지불할 수 있음을 의미하며, 이는 일괄적인 경제성을 향상시킵니다. 냉각 조치 조임을 모델링하려면 슬라이더를 1로 이동하십시오.
이 계산기는 일괄 판매 가격을 예측합니까?
아니요. 가치가 아니라 확률을 추정합니다. 가치를 추정하려면 허용 가능한 GFA에 개발자 대상 토지 요율(종종 동일한 지역에서 최근 비교 가능한 토지 입찰의 60-75%)을 곱한 다음 단위당 수익금에 대한 현재 소유자 수로 나눕니다.

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부인 성명: 일괄 확률 채점은 예측이 아닌 계획 지원입니다. 실제 공동 판매 결과는 소유자 동의, 개발자 요구, 일반적인 냉각 조치 및 어떤 모델도 포착할 수 없는 구획별 요인에 따라 달라집니다. 이 계산기의 결과에 따라 조치를 취하기 전에 항상 CEA 허가 대리인 및 법률 고문과 상담하십시오.