권장 유동 순자산은 목표 GCB 가격의 1.5배입니다. 여기에는 계약금, 인지세, 법적 수수료 및 12개월 운영 준비금이 포함됩니다.
$30M GCB의 구매 시 현금은 일반적으로 $11M+입니다(30% 다운 + ~$170만 BSD + 0-30% ABSD + 법적 수수료). 초우량 토지의 경우 LTV가 더 높은 경우는 드뭅니다.
연간 보유 비용은 부동산 가치의 평균 1.5~1.6%입니다. 재산세가 상위 누진 등급에서 가장 큰 비중을 차지하고 그 다음이 유지 관리, 보안, 원예 및 보험입니다.
싱가포르 시민만이 자유 보유 GCB를 소유할 수 있습니다. 영주권자는 LDAU 예외가 필요합니다(드물게 부여됨). 외국인은 전면 차단됩니다.
그것이 하는 일
귀하의 자산이 Good Class Bungalow 인수를 뒷받침하는지 여부와 예상되는 10년 순이익을 추정해 보세요. 계산기는 최소 순자산, 구매 시 필요한 현금, 연간 보유 비용, S&P 500 벤치마크 대비 예상 ROI를 계산합니다.
중요한 이유
GCB는 비유동 트로피 자산입니다. 구매 결정은 cap rate에 관한 것이 아닙니다. 이는 세대에 걸쳐 자본을 보존하고, 상태를 알리고, 부를 비재무적 형태로 전환하는 것입니다. 그러나 금융 규율은 여전히 적용됩니다. 현금 끌림은 현실이고 보유 비용은 적지 않으며 GCB와 다각화된 포트폴리오의 기회 비용 3천만 달러는 10년 보유에 따른 결과입니다.
이 계산기는 첫 번째 자산 테스트입니다. (1) 유동 순자산 ≥ 1.5× 목표 가격, (2) 보유 현금 ≥ 구매 시 현금, (3) 현실적인 가치 상승 가정 등 해당 입력보다 결코 낮아서는 안 되는 세 가지 숫자를 나타냅니다. 세 가지 중 하나라도 확장되면 분석에서 플래그를 지정합니다.
작동 방식
목표 GCB 가격을 입력합니다(2025년 중앙값은 ~$30M입니다. Nassim/Cluny의 트로피 플롯은 $50~200M에 도달할 수 있습니다).
유동 순자산을 입력하세요(GCB 자체 및 기타 비유동 자산 제외).
기존 자산 수를 선택하세요. 이는 ABSD 요율(SC의 경우 0% / 20% / 30%)을 결정합니다.
보유 기간 및 예상 가치 상승 설정 - 장기 GCB 가치 상승률은 평균 ~4%/년이지만 변동성이 높습니다.
이것을 읽는 방법:
연간 가치 상승률 4%로 $30M GCB는 10년 내에 ~$4440만까지 성장하며 누적 보유 비용 $480만 감소 — 순이익 ~$960만(총 ~32%). 7% S&P 500 벤치마크 화합물에 동일한 3,000만 달러를 투자하여 ~$5,900만 — ~$2,900만 이익을 얻습니다. GCB는 10년 동안 공공 시장 벤치마크를 약 1,900만 달러만큼 추월합니다. 절충: GCB는 부를 공공 주식이 복제할 수 없는 상속 가능하고 지위를 보유하며 통화 대비 헤지 자산으로 전환합니다.
팁과 함정
전문가 팁
최고 누진 등급인 3,000만 달러 GCB에 대한 재산세는 연간 재산 가치의 최대 1%에 달할 수 있습니다. 유지 관리, 보안, 정원 가꾸기를 합치면 이것이 지배적인 보유 비용입니다.
은행은 $30M 이상의 착륙에 대해 75% LTV를 거의 빌려주지 않습니다. 안전을 위해 30~40%의 현금을 인출한다고 가정합니다.
GCB 순 IRR을 공공 주식 벤치마크와 비교하십시오. 그러나 GCB는 비재무적 수익(상태, 세대 간 사용, 통화 헤지)도 제공한다는 점을 기억하십시오.
일반적인 함정
GCB 구매를 수익률 플레이로 간주합니다. 3,000만 달러 GCB의 순 임대 수익률은 일반적으로 1% 미만입니다. 이는 현금 흐름 플레이가 아닌 자본 보존 플레이입니다.
갇힌 자본 무시: 판매하는 데 12~24개월이 걸리는 비유동 자산에 3천만 달러가 묶여 있습니다. 유동성을 스트레스 테스트해보세요.
PR 또는 외국 해결 방법을 가정합니다. LDAU 예외는 연간 최대 1~5명의 지원자에게 부여됩니다. 시민 전용 소유권을 계획하세요.
자주 묻는 질문
누가 GCB를 구입할 수 있나요?
싱가포르 시민만이 제한 없이 자유보유 GCB를 소유할 수 있습니다. 영주권자는 토지 거래 승인 부서의 LDAU 예외가 필요합니다(드물게 상당한 경제적 기여를 위해 부여됨). 외국인은 차단됩니다. GCB에는 센토사 스타일의 분할이 존재하지 않습니다.
GCB로 간주되는 것은 무엇입니까?
부지는 (a) 크기가 최소 1,400제곱미터 이상이어야 하며, (b) 공보로 지정된 39개의 Good Class Bungalow 지역(주로 10, 11, 21, 23 구역) 중 하나 내에 있어야 하며, (c) 2층과 지하/다락방으로 제한되어야 하며, (d) 부지 면적이 최대 35%이어야 합니다. 이 지역 밖의 단독 주택은 GCB가 아닙니다.
권장 순자산이 가격의 1.5배인 이유는 무엇입니까?
1.5배 버퍼는 (1) ~30% 현금 다운 + BSD + ABSD + 구매 시 법적, (2) 보유 비용 및 우발 상황에 대한 12개월 운영 준비금, (3) 경기 침체 시 강제 매각에 대한 안전 마진을 다룹니다(GCB는 공정 가치로 판매하는 데 12~24개월이 걸릴 수 있음). 트로피 자산을 최대한으로 차용하는 것은 2008년과 2020년에 많은 유명 레버리지 플레이어를 놀라게 한 것입니다.
1순위 SC의 경우 ABSD가 정말 0%인가요?
예. 싱가포르 시민은 첫 번째 주거용 부동산 구입 시 0% ABSD를 지불합니다. 두 번째 속성 = 20%, 세 번째 이상 = 30%. $30M GCB에서 20%~30%는 추가로 $6M~$9M의 선지급 세금을 의미할 수 있습니다. 이것이 바로 해당 부문에서 디커플링 전략이 일반적인 이유입니다(GCB 디커플링에 대한 롱테일 가이드 참조).