IRR (internal rate of return) is the most comparable metric across property investments — it accounts for both rental income and capital appreciation on a time-weighted basis.
Singapore private property IRR has historically averaged 4–7% p.a. for OCR buy-and-hold — compare this against CPF OA (2.5%), fixed deposits (~3%), and S-REITs (~5%) before committing.
SSD can eliminate 3 years of returns if you exit within the holding period — always model Year 1, Year 2, and Year 3 exits to understand your liquidity risk.
Model exit at Year 5 and Year 10 — holding period has a dramatic effect on annualised returns once transaction costs are amortised over more years.
Total return and cash-on-cash return tell different stories: a negative cash-flow property can still deliver a strong IRR through capital appreciation.
그것이 하는 일
싱가포르에서 가장 포괄적인 부동산 투자 계산기. 1일차부터 종료까지 모든 비용(구매, 인지세, 자금 조달, 개조, 월간 운반비, 임대 수입, 세금 및 예상 IRR)을 분석합니다. 1달러를 투자하기 전에 순이익이 얼마나 될지 정확히 알아보세요.
이 계산기는 ShiokNest의 계산기 탭에서 찾을 수 있습니다. 입력을 조정하면 결과가 즉시 업데이트됩니다. 기다리거나 페이지를 다시 로드할 필요가 없습니다.
중요한 이유
부동산 투자는 스프레드시트 연습이 아닙니다. 적어도 간단한 스프레드시트로 수행해서는 안 됩니다. 수십 개의 상호 연결된 변수가 있으며 하나만 잘못되면(임대 소득, 점유율, 이자율, 종료 시점) 예상 이익이 실제 손실로 바뀔 수 있습니다. 엔드투엔드 계산기는 다음과 같은 이유로 중요합니다.
작동 방식
계산기로 이동 — ShiokNest 탐색 표시줄에서 '계산기' 탭을 클릭하세요. 26개의 계산기는 모두 쉽게 접근할 수 있도록 목적별로 그룹화되어 있습니다.
계산기 선택 — 계산기 목록에서 '엔드 투 엔드 투자 계산기 사용 방법'을 선택하세요. 이미 로드된 기본값이 표시되므로 즉시 탐색할 수 있습니다.
️ 값 입력 — 기본값을 원하는 숫자로 바꿉니다. 주요 필드는 다음과 같습니다.
결과 검토 — 입력 내용을 변경하면 계산기가 즉시 업데이트됩니다. 포괄적인 대시보드에는 현금 지출, 대출 금액, 월간 현금 흐름, 임대 수입, 유지 비용, 예상 IRR 등 투자자에게 필요한 모든 것이 표시됩니다.
가상 시나리오 실행 — 이것이 바로 진정한 힘이 있는 곳입니다. 한 번에 하나의 변수를 변경하여 그 영향을 확인하세요. 예를 들어 이자율을 1% 올리거나 보유기간을 5년 연장해 보세요. 결과가 어떻게 바뀌는지 확인하세요.
비교 및 결정 — 2~3가지 시나리오를 실행하고 결과를 기록해 보세요. 이는 단일 예측에 의존하는 대신 결정의 기반이 되는 다양한 결과를 제공합니다.
예
1,500,000달러짜리 콘도를 순수 임대 투자로 분석하는 노련한 투자자 Alex를 만나보세요…
결과
Cash Outlay (Down + BSD)
$419,600
Loan (75% LTV)
$1,125,000
Mortgage Payment
$5,632/mo
Expected Rent
$3,800/mo
이것을 읽는 방법:
1일차 현금 필요: Alex는 선불 $419,600(25% 계약금 + BSD $44,600)가 필요합니다. 법적 비용, 평가 및 개조를 추가하면 실제 현금 지출은 $473,100 이상이 될 수 있습니다. 월별 현금 흐름: 임대료 $3,800, 모기지 $5,632, 콘도 수수료 및 재산세를 포함하면 계산기는 이 부동산이 긍정적인 현금 흐름을 생성하는지 또는 월별 충전이 필요한지를 정확하게 보여줍니다. End-to-End 계산기는 ShiokNest의 가장 포괄적인 도구입니다. 추측할 여지가 전혀 없습니다.
팁과 함정
전문가 팁
현실적인 가정 사용 — 싱가포르 콘도 평가액은 역사적으로 연간 평균 2~4%였습니다. 지나치게 낙관적인 예측은 피하세요. 확실하지 않은 경우 3%를 기준으로 사용하세요.
모든 것을 스트레스 테스트 — 점유율 90%, 이자율 4.5%, 이율 2%를 동시에 적용하여 계산기를 실행하세요. 그래도 효과가 있다면 탄력적인 투자를 한 것입니다.
소득세 요소 — 임대 소득에는 과세 대상이 됩니다. 15%의 한계 이율로 인해 순수익률이 눈에 띄게 감소합니다.
일반적인 함정
체리피킹 가정 — 낙관적인 임대료 + 낙관적인 가치 상승 + 낮은 비용 = 환상적인 수익. 보수적인 숫자를 사용하고 즐겁게 놀라십시오.
종료 비용 무시 — 중개인 수수료(1-2%), 법률 수수료 및 잠재적인 SSD로 인해 수년간의 임대 수익이 사라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
내 데이터가 저장되나요?
아니요. 모든 계산은 전적으로 브라우저에서 실행됩니다. 어떤 것도 당사 서버에 저장되거나 제3자와 공유되지 않습니다.
어떤 감사율을 사용해야 합니까?
싱가포르 사유 재산은 연평균 2~4% 수준입니다. 역사적으로 감사합니다. 3%를 기본 사례로 사용한 다음 1%에서 비관적 시나리오를 실행하고 5%에서 낙관적 시나리오를 실행하여 IRR 결과의 범위를 확인합니다. 최근 최고 감사율(2021~2022년 일부 부문에서는 8~10%)을 기본 사례로 사용하지 마세요.
결과를 저장할 수 있나요?
로그인하여 대시보드에 시나리오를 저장하거나 공유 버튼을 사용하여 입력 내용을 인코딩하는 URL을 복사하세요.
IRR에는 대출 원금 상환이 포함됩니까?
예. 모든 모기지 현금 흐름(원금 및 이자)이 포함됩니다. IRR은 총 부동산 가치가 아니라 지분 투자에 대한 수익(실제로 투자한 현금)을 반영합니다. 이것이 바로 레버리지 부동산 IRR이 해당 부동산의 실제 평가율을 초과할 수 있는 이유입니다.
재직 기간이 길어지면 현금 흐름이 개선되지만 총 수익은 악화되는 이유는 무엇입니까?
임기가 길어지면 월별 모기지 지불액이 감소하지만(월별 현금 흐름 개선) 대출 기간 동안 지불되는 총 이자는 증가합니다(총 자산 이득 감소). 투자용 부동산의 경우 30년 동안 임대하면 부동산 가격의 60~80%를 이자로 다시 지불할 수 있습니다. 이는 동일한 대출 금액으로 20년 동안 임대하는 것에 비해 총 수익이 크게 감소합니다.