토지 가치 계산자

토지 가치 추정기

토지의 토지 구성 요소 가치 추정

총 바닥 면적(GFA) -
추정 건물 가치 -
추정 토지 가치 -
평방피트당 토지 가치(토지) -
가격 대비 토지 비율 -
임대 조정 계수 -

토지자산의 토지가치 추정

주요 시사점

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

그것이 하는 일

필지 비율, GFA, 비교 가능한 토지 거래를 사용하여 토지의 토지 가치 구성 요소를 추정합니다. 토지와 건물에 대해 얼마를 지불하는지 이해하세요. 이는 A&A 및 재건축 결정에 필수적입니다.

이 계산기는 ShiokNest의 계산기 탭에서 찾을 수 있습니다. 입력을 조정하면 결과가 즉시 업데이트됩니다. 기다리거나 페이지를 다시 로드할 필요가 없습니다.

중요한 이유

토지 가치는 싱가포르의 모든 개발 결정의 기초입니다. 개발자는 일괄 입찰 또는 정부 토지 매매(GLS)에 입찰하기 전에 잔여 토지 가치, 즉 토지에 대해 지불할 수 있는 최대 가격을 추정해야 하며 목표 이익률을 달성해야 합니다. 이 잔여 토지 가치 계산은 집단 매매 성공 여부, GLS 입찰이 경쟁력 있는지, 일괄 가격 기대치가 현실적인지 여부를 결정합니다.

이 계산기가 표시하는 가장 중요한 숫자는 토지 입찰을 벤치마킹하는 데 사용하는 표준 미터법 개발자와 감정인인 토지 비율의 평방피트당 잔여 토지 가치입니다. 부지의 잔여 토지 가치가 $1,200 psf ppr(부지당 평방피트당 비율)인 경우 개발자는 해당 토지의 총 연면적에 최대 $1,200를 지불하고도 여전히 목표 수익률을 달성할 수 있습니다. 잔여 지가를 크게 초과하는 집합분양 예정가는 입찰을 유치할 가능성이 낮습니다. 잔여 토지 가치 이하인 예비 가격은 경쟁 입찰을 유치할 것입니다.

일괄 위원회 구성원이 저지르는 가장 일반적인 실수는 개발 경제(개발자가 지불할 수 있는 금액)보다는 열망(각 소유자가 원하는 정도)을 기준으로 예비 가격을 설정하는 것입니다. 잔여 토지 가치보다 30% 높은 예비 가격은 개발자의 관심을 끌지 못할 것이 거의 확실하며 결과 없이 판매 시도를 낭비하게 됩니다. 계산기를 사용하면 상향식 점검이 가능합니다. 예상 판매 가격에서 시작하여 개발 비용과 이익을 공제하고 지원 가능한 최대 토지 비용에 도달한 다음 제안된 예비 가격과 비교합니다.

부동산 분리 계산기 및 현금과 함께 이 계산기를 사용하세요. 수익 계산기를 사용하면 일괄 판매 또는 개별 판매 중 더 나은 재정적 결과를 얻을 수 있는지 평가할 수 있습니다.

작동 방식

  • 계산기로 이동 — ShiokNest 탐색 표시줄에서 '계산기' 탭을 클릭하세요. 47개의 계산기는 모두 쉽게 접근할 수 있도록 목적별로 그룹화되어 있습니다.
  • 계산기 선택 — 계산기 목록에서 '토지 가치 추정 방법'을 선택하세요. 이미 로드된 기본값이 표시되므로 즉시 탐색할 수 있습니다.
  • ️ 값 입력 — 기본값을 원하는 숫자로 바꿉니다. 주요 필드는 다음과 같습니다.
  • 결과 검토 — 입력 내용을 변경하면 계산기가 즉시 업데이트됩니다. 주요 결과는 입력을 조정하면 업데이트되는 KPI 카드 및 차트에 표시됩니다.
  • 가상 시나리오 실행 — 이것이 바로 진정한 힘이 있는 곳입니다. 한 번에 하나의 변수를 변경하여 그 영향을 확인하세요. 예를 들어 이자율을 1% 올리거나 보유기간을 5년 연장해 보세요. 결과가 어떻게 바뀌는지 확인하세요.
  • 비교 및 결정 — 2~3가지 시나리오를 실행하고 결과를 기록해 보세요. 이는 단일 예측에 의존하는 대신 결정의 기반이 되는 다양한 결과를 제공합니다.

예

D19 공동매매 현장 : 개발자 경제학을 통한 잔여 토지 가치 추정

입력
부지 면적
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
예상 신제품 출시 가격
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
공사비
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
개발자 마진
18% on GDV
결과
GDV(총개발가치)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
건축 + 교수 수수료
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
개발자 이익 (18%)
$31,752,000
잔여 토지 가치
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

이것을 읽는 방법: 잔여 토지 가치는 $92.6M 또는 $1,103psf ppr입니다. 이는 개발자의 관심을 끌기 위해서는 일괄 예약 가격을 9,260만 달러 이하로 설정해야 함을 의미합니다. 개발 중인 28개 유닛이 공동으로 $100M(자주 인용되는 "우리는 각각 $X를 원합니다")를 요구하는 경우 해당 요구액은 잔여 토지 가치보다 8% 높습니다. 18% 마진으로 1억 달러를 지불하는 개발자는 새로운 출시 가격이 2,270psf가 되어야 합니다. 이는 해당 하위 시장에서 달성할 수도 있고 달성하지 못할 수도 있습니다. 계산기는 최저 가격이 시장 펀더멘털에 의해 뒷받침되는지 아니면 희망적인 가격인지 보여줍니다.

두 사이트 비교: 동일한 GFA가 다른 토지 가치를 제공하는 이유

입력
사이트 A - D10 프라임
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
사이트 B — 중앙 외부 D23
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
공사비 둘 다
$480 psf (similar specification)
개발자 마진 모두
17%
결과
부지 A 잔여 토지 가치
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
부지 B 잔여 토지 가치
$36,180,000 ($603 psf ppr)
땅값 차이
$69,720,000 — 193% more for prime location
주요 드라이버
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

이것을 읽는 방법: 크기, 부지 비율, 건설 비용이 동일한 두 부지의 토지 가치는 193% 차이가 납니다. 이는 전적으로 평방피트당 예상 판매 가격에 따라 결정됩니다. 이는 토지 가치가 위치별로 다른 이유를 보여줍니다. 건설 비용은 싱가포르 전역에서 대체로 비슷하지만 평방피트당 GDV는 극적으로 다릅니다. 구매자가 새 아파트에 대해 $3,500psf를 지불하기 때문에 D10 사이트는 $1,765psf ppr 토지 가격을 지원할 수 있습니다. D23 사이트는 시장이 동일한 평방피트 아파트에 대해 $1,900psf 이상을 지불하지 않기 때문에 $603psf ppr만 지원할 수 있습니다. 통합 위원회 구성원은 종종 매우 다른 위치의 토지 가치를 비교합니다. 이 계산기는 이러한 비교가 왜 의미가 없는지 명확하게 보여줍니다.

팁과 함정

전문가 팁

  • 현실적인 가정 사용 — 싱가포르 콘도 평가액은 역사적으로 연간 평균 2~4%였습니다. 지나치게 낙관적인 예측은 피하세요. 확실하지 않은 경우 3%를 기준으로 사용하세요.

일반적인 함정

  • 개발자의 경제성 확인 없이 예약 가격 설정 — 가장 일반적인 일괄 실패 모드는 개발자가 감당할 수 있는 금액이 아닌 원하는 이익을 기준으로 소유자가 설정하는 예약 가격입니다. 항상 잔여 토지 가치 분석에서 예비 가격을 도출한 다음 5~10% 협상 버퍼를 추가합니다. 그 반대는 아닙니다.
  • DC 테이블에 대한 개발 비용 무시 — 사이트가 현재 사용보다 더 높은 강도로 개발될 수 있는 경우 개발자는 더 높은 플롯 비율에 도달하기 위해 개발 비용을 지불해야 합니다. 이 DC($50-$150 ppr)는 일괄 판매에 사용할 수 있는 잔여 토지 가치를 줄입니다. 입찰 가격을 책정하기 전에 URA의 DC 계산기를 사용하여 요금을 추정하세요.
  • 피크 사이클 GDV 가정 사용 — GDV 추정치(신개발의 예상 판매 가격)는 피크 가정이 아닌 현실적인 시장 상황을 반영해야 합니다. 유사한 프로젝트가 $2,000psf에 판매되는 시장에서 새 콘도에 대한 $2,500psf 판매 가격을 기준으로 한 토지 가치 추정치는 개발자가 인수하지 않을 부풀려진 토지 가치를 생성합니다.

자주 묻는 질문

내 데이터가 저장되나요?
아니요. 모든 계산은 전적으로 브라우저에서 실행됩니다. 어떤 것도 당사 서버에 저장되거나 제3자와 공유되지 않습니다.
"psf ppr"은 무엇이며 왜 사용됩니까?
"Psf ppr"은 "평방피트당 토지 비율"을 의미합니다. 이는 다양한 토지 비율에 대해 정규화되는 싱가포르의 표준 토지 가격 책정 단위입니다. 부지 면적이 10,000평방피트이고 부지 비율이 3.0인 부지에는 건축 가능한 GFA가 30,000평방피트입니다. 토지의 가치가 $3,600만이면 토지 가치는 $36M ¼ 30,000 sqft = $1,200psf ppr입니다. 이를 통해 다양한 규모와 강도의 사이트를 직접 비교할 수 있습니다.
결과를 저장할 수 있나요?
로그인하여 대시보드에 시나리오를 저장하거나 공유 버튼을 사용하여 입력 내용을 인코딩하는 URL을 복사하세요.
공사비는 얼마로 해야 하나요?
싱가포르 주거용 개발을 위한 건설 비용은 일반적으로 사양(기본 및 프리미엄), 건물 높이 및 현재 BCA 입찰 가격에 따라 GFA $350~$600psf입니다. 고층 콘도(30층 이상)는 구조적 요구 사항으로 인해 중층 콘도보다 평방피트당 비용이 더 높습니다. 전문 비용(건축 비용의 10-15%)과 우발 비용(5%)을 추가하여 총 개발 비용을 계산합니다. BCA는 교차 점검으로 사용할 수 있는 분기별 건설 비용 데이터를 게시합니다.

관련 자료

기사 토지 투자와 콘도 투자를 비교하는 방법 기사 토지 인지세 계산 방법 기사 신규 출시 콘도와 재판매 콘도를 비교하는 방법 기사 EC 자격을 확인하는 방법 기사 HDB 재판매 부과금 계산 방법 계산자 토지 투자와 콘도 투자를 비교하는 방법
부인 성명: 표시된 수치는 계획 목적으로만 추정된 수치입니다. 요율, 규칙 및 보조금 금액은 자주 변경됩니다. 조치를 취하기 전에 은행, HDB 또는 자격증이 있는 재정 자문가에게 확인하십시오.