상업적 수확량 계산자

상업용 임대수익률 계산기

상업용 부동산의 총수익률 및 순수익률 계산

총 임대료 -
순임대료 -
총수익률 -
순수익률 -
PSF -

상업용 부동산 수익률 및 운영 비용

주요 시사점

  • Commercial property operating costs (property tax, management fees, vacancy, insurance) typically consume 20–35% of gross rent — always calculate net yield, never stop at gross.
  • Singapore commercial property tax is assessed on Annual Value at significantly higher effective rates than owner-occupied residential — factor in IRAS's commercial property tax schedule.
  • Vacancy risk is higher for commercial than residential — plan for 8–15% vacancy in yield calculations, not the 0–5% that residential investors typically assume.
  • Gross-to-net yield spread varies by property type: retail has higher management costs, industrial has lower management but higher maintenance, shophouses are often self-managed at lower cost.
  • Net yield below 3.5% for commercial is difficult to justify vs residential alternatives — unless capital appreciation or redevelopment potential provides additional return.

그것이 하는 일

사무실, 소매점, 산업 시설 등 상업용 부동산의 총 임대수익률과 순 임대수익률을 계산합니다. 주거용 수익률과 비교하고 다양한 비용 구조, 임대 조건 및 세금 처리를 이해하세요.

이 계산기는 ShiokNest의 계산기 탭에서 찾을 수 있습니다. 입력을 조정하면 결과가 즉시 업데이트됩니다. 기다리거나 페이지를 다시 로드할 필요가 없습니다.

중요한 이유

상업용 수익률 분석은 주거용 수익률 분석과 근본적으로 다릅니다. 주거용 투자자가 총수익률(연간 임대료 ¼ 구매 가격)에 중점을 두는 경우 상업용 투자자는 임대료에서 공실, 관리비, 재산세(비소유 상업용 상업용의 경우 더 높음), 보험 및 유지 관리비를 뺀 순 운영 수입을 바탕으로 작업해야 합니다. 이러한 공제는 일반적으로 총 임대료의 20~35%를 소비하므로 전체 계산을 실행하지 않으면 '6% 상업용 부동산'과 실제 순수익률 4.2% 사이의 차이가 보이지 않게 됩니다.

이 계산기가 표시하는 가장 중요한 숫자는 순수익률입니다. 즉, 모든 운영 비용을 뺀 실제 수익을 구매 가격의 백분율로 표시합니다. 이는 동일한 가격에서 상업용 부동산이 주거용 투자보다 더 매력적인지, 덜 매력적인지 여부를 결정하는 숫자입니다. 총 수익률 5%의 싱가포르 사무용 부동산은 운영 비용 비율 24% 이후 순익이 3.8%에 불과할 수 있습니다. 총 수익률 5.5%의 싱가포르 상점은 운영 비용 절감 후 4.6%의 순익을 얻을 수 있습니다. 총액이 아닌 순수익률 비교가 투자 결정을 좌우합니다.

상업용 부동산 투자자가 저지르는 가장 흔한 실수는 총 상업용 수익률과 총 주거용 수익률을 비교하여 상업용이 우월하다고 결론을 내리는 것입니다. Operating costs for commercial (property tax, management, maintenance) are typically higher in absolute terms and often contractually borne by the landlord rather than passed to tenants. 상업용 부동산이 주거용 부동산보다 실적이 좋다고 가정하기 전에 두 가지 모두에 대해 순수익률 계산을 실행해 보세요.

이 계산기를 상한율 계산기 및 싱가포르 상업용 부동산 데이터와 함께 사용하여 시장 표준과 비교하여 분석을 벤치마킹하세요.

작동 방식

  • 계산기로 이동 — ShiokNest 탐색 표시줄에서 '계산기' 탭을 클릭하세요. 47개의 계산기는 모두 쉽게 접근할 수 있도록 목적별로 그룹화되어 있습니다.
  • 계산기 선택 — 계산기 목록에서 '상업용 부동산 수익률 계산 방법'을 선택하세요. 이미 로드된 기본값이 표시되므로 즉시 탐색할 수 있습니다.
  • ️ 값 입력 — 기본값을 원하는 숫자로 바꿉니다. 주요 필드는 다음과 같습니다.
  • 결과 검토 — 입력 내용을 변경하면 계산기가 즉시 업데이트됩니다. 주요 결과는 입력을 조정하면 업데이트되는 KPI 카드 및 차트에 표시됩니다.
  • 가상 시나리오 실행 — 이것이 바로 진정한 힘이 있는 곳입니다. 한 번에 하나의 변수를 변경하여 그 영향을 확인하세요. 예를 들어 이자율을 1% 올리거나 보유기간을 5년 연장해 보세요. 결과가 어떻게 바뀌는지 확인하세요.
  • 비교 및 결정 — 2~3가지 시나리오를 실행하고 결과를 기록해 보세요. 이는 단일 예측에 의존하는 대신 결정의 기반이 되는 다양한 결과를 제공합니다.

예

D1 상점 단위: 총수익률과 순수익률 분석

입력
구매 가격
$3,200,000
총 연간 임대료
$192,000 ($16,000/month)
연간 재산세
$18,000
관리 + 보험 + 유지보수
$14,400/year | Vacancy: 8%
결과
총수익률
6.0%
유효 임대료(공실 조정됨)
$176,640/year
순영업이익
$144,240 (after all expenses)
순수익률
4.51% — significantly below the 6.0% gross yield

이것을 읽는 방법: 6.0%의 총 수익률은 공실, 재산세 및 운영 비용을 공제하면 순수익률 4.51%로 떨어집니다. 1.49%의 총순수익률 압축률은 싱가포르 상점에서 일반적입니다. 주요 비용 항목은 8% 공실 수당($15,360), 연간 재산세($18,000), 관리/보험/유지 관리비($14,400)입니다. 구매자가 이 숍하우스를 총 수익 3.2%(일반적으로 관리 및 세금 후 순익 ~2.9%)를 산출하는 주거용 콘도와 비교하는 경우 순수익 4.51%의 상점은 여전히 ​​의미 있게 우수합니다. 그러나 전체 순 수익률 계산을 실행하지 않고 6.0%의 총 수익률은 오해의 소지가 있는 매력적인 그림을 만듭니다.

Strata 사무실 유닛과 주거용 콘도: 순수익률 비교

입력
스트라타 사무실
$1,800,000 | Gross rent: $7,500/month | Operating costs: 28%
주거용 콘도
$1,800,000 | Gross rent: $5,000/month | Operating costs: 12%
공석 — 사무실
12% | Residential: 5%
질문
Which provides better net yield?
결과
사무실 총수익률
5.0%
사무실 순수익률
3.3% (after 12% vacancy + 28% operating costs)
주거용 총수익률
3.3%
주거용 순수익률
2.8% — office wins, but by less than gross yield suggests

이것을 읽는 방법: 상업용 사무실은 공실 위험과 운영 비용을 적용하면 총 수익률이 1.7% 더 높지만 순 수익률은 0.5%에 불과합니다. 사무실(1.7%)의 총 순액 압축률은 주거용(0.5%)보다 훨씬 큽니다. 이는 핵심 상업 수익률 분석 통찰력을 보여줍니다. 총 수익률이 높은 부동산은 운영 비용 비율이 높은 경우가 많습니다. 주거용 건물에 비해 사무실의 0.5% 순수익률 이점은 상업용 임차 관리의 추가적인 복잡성, 긴 무효 기간 및 SC 1차 부동산 구매자에 대한 ABSD 절감 효과를 정당화할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 계산기는 투자자가 의식적으로 절충을 할 수 있도록 비교를 명시적으로 만듭니다.

팁과 함정

전문가 팁

  • 현실적인 가정 사용 — 싱가포르 콘도 평가액은 역사적으로 연간 평균 2~4%였습니다. 지나치게 낙관적인 예측은 피하세요. 확실하지 않은 경우 3%를 기준으로 사용하세요.

일반적인 함정

  • 총수익률을 결정 지표로 사용 — 상업용 부동산 총수익률 압축률은 일반적으로 1.2~1.8%입니다. 총수익률이 6%인 부동산은 순수익률이 4.4%만 제공될 수 있습니다. 항상 부동산 유형 전반에 걸쳐 순수익률과 순수익률을 비교하십시오.
  • 임대 간의 무효 기간 무시 — 상업용 임대는 일반적으로 2~3년입니다. 시장이 침체된 경우 세입자가 집을 비울 때 상업용 공간을 대체할 공간을 찾는 데 3~6개월이 걸릴 수 있습니다. 월 $10,000 단위의 6개월 공백으로 인해 $60,000의 수입 손실이 발생합니다. 이는 1년 동안 $10M 부동산 가치의 0.6%에 해당합니다.
  • 임대료가 시장 임대료와 같다고 가정 — 임차인이 시장 임대료보다 낮은 가격에 갇혀 있는 상업용 부동산은 수익률이 저하될 것입니다. 현재 수익률이 대표적인지 결정하기 전에 임대 만료일과 시장 임대 비교 대상을 확인하십시오.

자주 묻는 질문

내 데이터가 저장되나요?
아니요. 모든 계산은 전적으로 브라우저에서 실행됩니다. 어떤 것도 당사 서버에 저장되거나 제3자와 공유되지 않습니다.
싱가포르 광고의 일반적인 총수익률 압축은 무엇입니까?
부동산 유형별 일반적인 총순액 압축: 상점: 1.0–1.5%(관리 비용이 낮고 종종 자체 관리됨). Strata 소매: 1.5–2.0%(관리 회사 수수료, 유지 관리 비용 증가). Strata 사무실: 1.5–2.0%(공실 위험 높음, 서비스 요금). 산업용/평면형 공장: 1.0~1.5%(운영 비용은 낮지만 유지 관리 비용은 높음) 이는 광범위한 범위입니다. 정확한 압축은 부동산, 임대 구조 및 관리 계약에 따라 다릅니다.
결과를 저장할 수 있나요?
로그인하여 대시보드에 시나리오를 저장하거나 공유 버튼을 사용하여 입력 내용을 인코딩하는 URL을 복사하세요.
상업용 부동산에도 재산세 우대 세율이 적용되나요?
아니요. 상업용 부동산에는 소유자 점유 여부에 관계없이 연간 가치의 10%가 과세됩니다. 주거용 소유자가 거주하는 부동산은 누진세율 감소(0~16%) 혜택을 받습니다. 상업 투자자에게 재산세는 중요한 운영 비용입니다. 일반적으로 임대가 좋은 상업용 부동산의 경우 총 임대료의 1.5~3%입니다. 운영 비용 가정에는 항상 일반적인 백분율이 아닌 실제 IRAS 재산세를 포함하십시오.

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부인 성명: 표시된 수치는 계획 목적으로만 추정된 수치입니다. 요율, 규칙 및 보조금 금액은 자주 변경됩니다. 조치를 취하기 전에 은행, HDB 또는 자격증이 있는 재정 자문가에게 확인하십시오.