상한선율 계산자

자본화 비율 계산기

상업용 부동산 평가에 대한 한도율 계산

유효 총소득 -
순영업이익 -
상한선율 -
총 임대료 승수 -

상업용 부동산의 자본화 비율

주요 시사점

  • Cap rate = NOI ÷ Property Value — always use Net Operating Income (after vacancy and expenses), never gross rent.
  • Singapore office cap rates have historically ranged 3.5–5.5%, retail 4.5–6.5%, industrial/logistics 5.5–7.5% — use sector benchmarks to assess if a property is priced correctly.
  • Lower cap rate = higher price relative to income = lower current yield (often signals high-quality asset or growth potential); higher cap rate = higher yield but potentially higher risk.
  • Cap rate compression (falling rates) increases property values; cap rate expansion (rising rates) deflates values — track quarterly changes in sector benchmarks.
  • When comparing cap rates across properties, ensure vacancy assumptions and expense ratios are consistent — a 7% cap rate with 15% vacancy assumed is very different from 7% at 5% vacancy.

그것이 하는 일

상업용 부동산 평가의 표준 지표인 Cap Rate를 이해하고 계산합니다. 부동산 유형(사무실, 소매, 산업)에 걸쳐 한도율을 비교하고 이를 사용하여 순 영업 소득에서 공정 시장 가치를 추정합니다.

이 계산기는 ShiokNest의 계산기 탭에서 찾을 수 있습니다. 입력을 조정하면 결과가 즉시 업데이트됩니다. 기다리거나 페이지를 다시 로드할 필요가 없습니다.

중요한 이유

Cap rate(자본화 비율)은 상업용 부동산 평가의 보편적인 언어입니다. 부채가 없다고 가정할 때 해당 부동산이 그 가치의 백분율로 창출하는 수익을 알려줍니다. 300만 달러와 400만 달러의 두 상업용 부동산은 가격만으로는 비교할 수 없습니다. 하지만 5.2% 한도 비율과 4.8% 한도 비율은 투자 품질을 즉시 읽을 수 있는 비교입니다. 싱가포르의 모든 상업용 부동산 거래는 내재된 상한선에 따라 효과적으로 가격이 결정됩니다.

이 계산기가 나타내는 가장 중요한 숫자는 구매 가격과 순 운영 수입에서 파생된 내재된 상한선입니다. $200만 달러의 상점이 연간 NOI로 $100,000를 창출한다면 그 상한율은 5.0%입니다. 같은 거리에 있는 유사한 상점이 4.5% 한도 금리로 거래되는 경우 이 부동산은 시장보다 약간 높습니다(구매자에게 더 나은 수익률). 5.5%에 거래되는 경우 이 부동산의 가격은 시장보다 낮은 것입니다(판매자가 돈을 남겨두거나 위험 요소가 있음). 계산기는 이러한 시장 비교를 명확하게 해줍니다.

상업용 부동산 투자자들이 저지르는 가장 흔한 실수는 총 수익률과 상한선율을 혼동하는 것입니다. 총 수익률은 운영 비용을 무시하고 총 임대료를 구매 가격으로 나눕니다. 한도율은 순영업소득(총 임대료에서 공실, 부동산 관리, 보험, 유지 관리 및 재산세를 뺀 값)을 사용합니다. 운영 비용이 20%인 상업용 부동산의 경우 총 수익률 6%는 상한율 4.8%로 해석됩니다. 이는 투자 사례를 바꾸는 중요한 차이입니다.

상업용 수익률 계산기 및 싱가포르 상업용 부동산과 함께 이 계산기를 사용하세요. 데이터를 사용하여 부문별 현재 시가총액 비율과 비교하여 대상 자산을 벤치마킹합니다.

작동 방식

  • 계산기로 이동 — ShiokNest 탐색 표시줄에서 '계산기' 탭을 클릭하세요. 47개의 계산기는 모두 쉽게 접근할 수 있도록 목적별로 그룹화되어 있습니다.
  • 계산기 선택 — 계산기 목록에서 '자본화율 계산 방법'을 선택합니다. 이미 로드된 기본값이 표시되므로 즉시 탐색할 수 있습니다.
  • ️ 값 입력 — 기본값을 원하는 숫자로 바꿉니다. 주요 필드는 다음과 같습니다.
  • 결과 검토 — 입력 내용을 변경하면 계산기가 즉시 업데이트됩니다. 주요 결과는 입력을 조정하면 업데이트되는 KPI 카드 및 차트에 표시됩니다.
  • 가상 시나리오 실행 — 이것이 바로 진정한 힘이 있는 곳입니다. 한 번에 하나의 변수를 변경하여 그 영향을 확인하세요. 예를 들어 이자율을 1% 올리거나 보유기간을 5년 연장해 보세요. 결과가 어떻게 바뀌는지 확인하세요.
  • 비교 및 결정 — 2~3가지 시나리오를 실행하고 결과를 기록해 보세요. 이는 단일 예측에 의존하는 대신 결정의 기반이 되는 다양한 결과를 제공합니다.

예

D1 샵하우스: 요구 가격에서 내재된 캡레이트 계산

입력
구매 가격
$3,200,000
총 연간 임대료
$192,000 ($16,000/month)
공석 수당
8% ($15,360)
운영비
$24,000/year (property tax + insurance + maintenance)
결과
총수익률
6.0% ($192K ÷ $3.2M)
순영업이익
$152,640 (gross rent − vacancy − expenses)
상한율
4.77% ($152,640 ÷ $3,200,000)
시장 벤치마크(D1 상점)
~4.5–5.0% — this property is within market range

이것을 읽는 방법: 총수익률 6%가 매력적으로 보이지만 Cap Rate 4.77%가 관련 비교 지표입니다. 4.77%의 이 숍하우스 가격은 D1 시장 범위 4.5~5.0% 내에서 책정됩니다. 이는 판매자가 시장에 비해 가격을 올바르게 책정했음을 의미합니다. 즉, 뚜렷한 할인이나 프리미엄이 없습니다. 시장보다 높은 수익을 원하는 구매자에게는 이 부동산이 제공되지 않습니다. 또한 계산기는 공실 가정을 15%(어려운 임대 환경을 반영하여)로 밀어붙이면 NOI가 $139,200로 떨어지고 캡 요율이 4.35%로 떨어지며 이는 시장 바닥 아래로 떨어지며 위험을 나타냅니다.

역캡 이자율: 200만 달러 규모의 산업 단위가 가격을 정당화하려면 얼마의 임대료를 달성해야 합니까?

입력
구매 가격
$2,000,000
목표 상한비율
6.0% (JTC industrial benchmark)
운영비 + 공실
$20,000/year + 10% vacancy
질문
What monthly rent justifies the $2M asking price?
결과
6% 캡레이트에서 필수 NOI
$120,000/year
필수 총 임대료(역계산)
$155,556/year ($12,963/month)
유사한 JTC 유닛의 시장 임대료
~$10,500–$11,500/month
평결
Property is overpriced at $2M — implied cap rate at market rent is ~5.1%

이것을 읽는 방법: 역방향 캡 요율 계산은 틀림없이 이 도구의 가장 강력한 용도일 것입니다. 주어진 가격에서 캡 요율을 계산하는 대신 목표 캡 요율을 입력하고 필요한 임대료를 구하세요. 유사한 JTC 유닛의 시장 임대료가 $10,500-$11,500/월이지만 6% 상한율로 $2M를 정당화하는 데 필요한 임대료가 $12,963/월인 경우 해당 부동산의 가격은 너무 높습니다. 구매자는 6% 벤치마크 대신 5.1% 캡레이트를 수락해야 합니다. 5.1%의 한도율이 허용되는지 여부는 임대 계약의 질, 임차인 약정 및 위치에 따라 다르지만 계산기는 협상이 시작되기 전에 절충안을 명시적으로 보여줍니다.

팁과 함정

전문가 팁

  • 현실적인 가정 사용 — 싱가포르 콘도 평가액은 역사적으로 연간 평균 2~4%였습니다. 지나치게 낙관적인 예측은 피하세요. 확실하지 않은 경우 3%를 기준으로 사용하세요.

일반적인 함정

  • NOI 대신 총 임대료 사용 — 순영업소득을 기준으로 한도율을 계산해야 합니다. 공실, 관리비, 보험료, 유지 관리비를 공제하지 않고 총 임대료를 사용하면 상한선율이 15~25% 과장됩니다.
  • 공실률 무시 — 상업용 부동산은 일반적으로 5~15%의 공실을 경험합니다. 공실률이 0%라고 가정하면 실제 수익을 반영하지 않는 캡 요율이 생성됩니다. 부문 및 위치에 대한 시장 공실률을 사용합니다.
  • 부문별 한도 비율 비교 — CBD 사무실의 한도 비율 5%는 매우 좋습니다. JTC 산업 단위의 5% 한도율은 시장보다 낮습니다. 항상 일반 시장이 아닌 동일 부문의 비교 대상을 기준으로 벤치마킹하십시오.

자주 묻는 질문

내 데이터가 저장되나요?
아니요. 모든 계산은 전적으로 브라우저에서 실행됩니다. 어떤 것도 당사 서버에 저장되거나 제3자와 공유되지 않습니다.
싱가포르 상업용 부동산에 대한 적절한 한도율은 얼마입니까?
벤치마크는 부문과 위치에 따라 크게 다릅니다. A 등급 CBD 사무실: 3.0–4.0%. 상점(D1~D9): 4.0~5.5%. 교외 소매: 5.0–6.5%. JTC 산업(평평한 공장): 5.5~7.0%. 첨단산업: 5.0~6.5%. 이러한 벤치마크는 금리 주기에 따라 변경됩니다. 즉, 무위험 금리가 상승하면 한도 금리가 상승하는 경향이 있습니다(가격이 하락합니다). 현재 시가총액 비율은 상업 탭에서 최근 거래 데이터를 확인하세요.
결과를 저장할 수 있나요?
로그인하여 대시보드에 시나리오를 저장하거나 공유 버튼을 사용하여 입력 내용을 인코딩하는 URL을 복사하세요.
캡레이트에 모기지 융자가 포함되나요?
아니요. Cap Rate는 활용되지 않는 측정 기준입니다. 부채가 없다고 가정할 때 전체 부동산 가치에 대한 수익을 측정합니다. 이는 금융 구조와 관계없이 부동산을 비교하는 데 유용합니다. 레버리지 수익률(현금현금 수익률)을 계산하려면 NOI에서 모기지 지불금을 공제하고 배포된 자본으로 나누어야 합니다. 4% 이자비용에 65% LTV, 4.8% 캡레이트 부동산의 경우 현금현금 자기자본 수익률은 약 5.6%입니다.

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부인 성명: 표시된 수치는 계획 목적으로만 추정된 수치입니다. 요율, 규칙 및 보조금 금액은 자주 변경됩니다. 조치를 취하기 전에 은행, HDB 또는 자격증이 있는 재정 자문가에게 확인하십시오.