Tenure-Preistrends — District 9

Die Einblicke in „Tenure & Price Trends“ vergleichen mittlere PSF- und Preis-pro-Einheits-Trends für freistehende (FH), 999-jährige und 99-jährige Pachtimmobilien in ganz Singapur. Die Daten stammen aus URA-Vorbehaltsaufzeichnungen, die bis ins Jahr 2010 zurückreichen, und werden monatlich aktualisiert. Das primäre Diagramm zeigt die FH/99-Jahres-Median-PSF-Lücke im Zeitverlauf – sowohl in absoluten Dollar pro Quadratfuß als auch in Prozent. In einer sekundären Ansicht wird dies nach Bezirk und Planungsgebiet aufgeschlüsselt, sodass Sie sehen können, ob die Tenure-Prämie an Ihrem Zielstandort über oder unter dem nationalen Durchschnitt liegt und ob sie in den letzten 5 Jahren gestiegen oder gesunken ist.

Sie können auf ShiokNest unter der Registerkarte Einblicke zugreifen. Wählen Sie einen Bezirk aus dem Filter aus, um die Preise für FH und Pachtpreise in einem bestimmten Gebiet zu vergleichen – nützlich, wenn Sie zwei in die engere Wahl gezogene Immobilien mit unterschiedlichen Besitzverhältnissen in derselben Nachbarschaft bewerten. Die KPI-Karten oben zeigen den aktuellen nationalen FH-Prämienprozentsatz, den Bezirk mit der größten Amtszeitlücke und die 5-Jahres-Trendrichtung. Diese Seite lässt sich natürlich mit dem Lease Decay Calculator kombinieren, der modelliert, was mit dem Preis einer 99-Jahres-Einheit passiert, wenn diese die verbleibende 60-Jahres-Marke überschreitet.

Die Entscheidung, Eigentum statt Pacht zu kaufen, ist eine der folgenreichsten und am wenigsten verstandenen Entscheidungen bei Immobilien in Singapur. Eine verpachtete Einheit mit einer Laufzeit von 99 Jahren an einem vergleichbaren Standort wird normalerweise mit einem PSF-Rabatt von 10–20 % gegenüber Eigentumswohnungen gehandelt – bei einem Kauf im Wert von 1,5 Mio. $ beträgt dieser Rabatt 150.000–300.000 $. Die FH-Prämie ist nicht willkürlich: Sie spiegelt die Preisgestaltung des Marktes für den Verfall von Mietverträgen wider, der sich stark beschleunigt, sobald eine Immobilie die 70-Jahres-Restmarke überschreitet (ungefähr 29 Jahre nach einer neuen 99-jährigen Einführung). Für Investitionskäufer, die beabsichtigen, die Immobilie zu halten und weiterzuverkaufen, bestimmt die Nutzungsdauer der Immobilie den Ausstiegsmarkt – und eine verpachtete Einheit, die mit einer Restlaufzeit von 40 Jahren verkauft wird, sieht sich im Vergleich zu derselben Einheit mit einer Restlaufzeit von 80 Jahren einem erheblich eingeschränkten Käuferpool gegenüber.

Die wichtigste Zahl, die diese Seite zeigt, ist der Tenure-Premium-Trend in den letzten drei bis fünf Jahren. Wenn sich die FH-Prämie erhöht, signalisiert dies, dass der Markt eher bereit ist, für die Dauerhaftigkeit zu zahlen – typischerweise in Bezirken mit hohen Grundstückskosten, in denen das Potenzial für einen Blockbau real ist oder in denen das Angebot an neuen FH-Beständen abnimmt. Wenn die Prämie sinkt, signalisiert dies, dass Käufer Pachtverträge als kostengünstigen Ersatz betrachten – häufig in Zeiten steigender Zinsen, in denen Käufer den Einstiegspreis über den langfristigen Wert stellen. Diese Trendrichtung ist bei jeder einzelnen Transaktion oder Auflistung nicht sichtbar, aber in diesem Diagramm sofort lesbar.

Der häufigste Fehler, den Käufer machen, besteht darin, eine neu eingeführte 99-Jahre-Einheit mit einer 10 Jahre alten FH-Einheit in derselben Straße zu vergleichen und zu dem Schluss zu kommen: „Der FH-Aufschlag beträgt nur 8 %.“ Dieser Vergleich ignoriert den Altersunterschied. Ein vergleichbarer Vergleich – gleiches Baujahr, gleicher Zustand, gleiche Grundfläche – zeigt typischerweise einen FH-Aufschlag von 15–20 % bei OCR, der auf 20–30 % bei RCR Prime Fringe ansteigt. Diese Seite steuert das Baujahr, indem Sie nach dem Fenster „Transaktionsjahr“ filtern können, sodass der Vergleich wirklich direkt erfolgt. Berücksichtigen Sie immer den Mindestfilterzeitraum von 5 Jahren, bevor Sie Schlussfolgerungen ziehen.

Die Erkenntnisse sind auch für Upgrade- und Entkopplungsentscheidungen wichtig. Wenn Sie derzeit eine 99-jährige Einheit besitzen, die vor 20 Jahren gekauft wurde (jetzt sind es noch etwa 79 Jahre), zeigt dieses Diagramm genau, wie der Markt diese verbleibende Laufzeit bewertet – und ob sie ihren Wert im Vergleich zu FH-Äquivalenten gehalten hat. Verwenden Sie dies zusammen mit dem Lease Decay Calculator und dem ROI-Rechner für ein vollständiges Bild.