在職期間の価格動向 — District 22

保有期間と価格のトレンドに関する分析では、シンガポール全土のフリーホールド (FH)、999 年、および 99 年の借地権の私有非土地不動産の PSF 中央値と単位当たりの価格の傾向を比較します。データは 2010 年に遡る URA 警告記録から取得され、毎月更新されます。主なグラフは、FH/99 年間の PSF ギャップ中央値を、平方フィートあたりの絶対金額とパーセンテージの両方で示しています。 2 番目のビューでは、これを地区および計画区域ごとに分類するため、対象地域の在職保険料が全国平均を上回っているか下回っているか、また過去 5 年間で拡大しているか縮小しているかを確認できます。

このインサイトは、ShiokNest の [インサイト] タブからアクセスできます。フィルターから地区を選択すると、特定のエリア内で FH と借地権の価格を比較できます。同じ近隣で契約期間が異なる 2 つの最終候補物件を評価する場合に便利です。上部の KPI カードには、現在の全国の FH 保険料率、在職期間のギャップが最も大きい地区、および 5 年間の傾向の方向が表示されます。このページは、リース減衰計算ツールと自然に組み合わされています。この計算ツールは、残り 60 年のマークを超えると 99 年のユニット価格に何が起こるかをモデル化します。

フリーホールドとリースホールドのどちらを購入するかの決定は、シンガポールの不動産において最も重要な選択の 1 つですが、あまり理解されていません。同等の場所にある 99 年の借地権ユニットは通常、フリーホールドに対して 10 ～ 20% の PSF 割引で取引されます。150 万ドルの購入の場合、その割引額は 15 万ドル ～ 30 万ドルです。 FH プレミアムは恣意的なものではありません。市場のリース劣化の価格設定を反映しており、不動産の残存期間が 70 年を超えると (99 年の新規発売から約 29 年後)、劣化は急激に加速します。保有および再販を計画している投資購入者にとって、不動産の保有期間が売却市場を決定します。また、残存期間 40 年で売却された借地権ユニットは、残存期間 80 年の同じユニットと比較して、購入者層が大幅に制限されることに直面します。

このページが示す最も重要な数字は、過去 3 ～ 5 年間の保有期間プレミアムの傾向です。 FHプレミアムが拡大するということは、市場が永続性に対してより積極的にお金を払うようになっているということを示している。典型的には、ブロック全体の可能性が実際にある、または新しいFH株の供給が減少している土地コストの高い地区である。プレミアムが縮小すると、買い手が借地権を費用対効果の高い代替品として扱っていることを示します。これは、買い手が長期価値よりも参入価格を優先する金利上昇期によく見られることです。このトレンドの方向性は、単一の取引や上場からは見えませんが、このチャートではすぐに読み取ることができます。

購入者が犯す最も一般的な間違いは、同じ通りにある新発売の 99 年物件と 10 年前の FH 物件を比較し、「FH プレミアムはわずか 8%」と結論付けることです。この比較では年齢差は無視されています。同じ建築年、同じ条件、同じ床面積での類似比較では、通常、OCR では 15 ～ 20% の FH プレミアムが示され、RCR プライム フリンジでは 20 ～ 30% に上昇します。このページでは、トランザクション年ウィンドウでフィルターできるようにしてビルド年を制御するため、比較は完全に同一になります。結論を導き出す前に、常に 5 年フィルターの最小値を使用してください。

洞察は、アップグレードやデカップリングの決定にも重要です。 20 年前に購入した 99 年のユニットを現在所有している場合 (現在、残り約 79 年)、このチャートは、市場がその残りの保有期間をどのように価格設定しているか、および FH 相当額と比較してその価値を維持しているかどうかを正確に示します。全体像を把握するには、これをリース減衰計算ツールおよびROI計算ツールと併せて使用してください。