Andamento dei prezzi di possesso — District 11

L'analisi delle tendenze di possesso e prezzo confronta la PSF mediana e le tendenze del prezzo unitario per le proprietà private non fondiarie di proprietà (FH), di 999 anni e di 99 anni in tutta Singapore. I dati vengono estratti dai record di avvertimento dell'URA risalenti al 2010 e aggiornati mensilmente. Il grafico principale mostra il divario PSF medio FH/99 anni nel tempo, sia in dollari assoluti per piede quadrato che in percentuale. Una visualizzazione secondaria suddivide i dati per distretto e area di pianificazione, in modo da poter vedere se il premio di possesso nella tua località target è superiore o inferiore alla media nazionale e se si è ampliato o ridotto negli ultimi 5 anni.

Puoi accedere a queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti. Seleziona un distretto dal filtro per confrontare i prezzi di FH e dei beni di locazione all'interno di un'area specifica: utile quando stai valutando due proprietà selezionate con proprietà diverse nello stesso quartiere. Le schede KPI in alto mostrano l'attuale percentuale nazionale del premio FH, il distretto con il maggiore divario di mandato e la direzione del trend a 5 anni. Questa pagina si abbina naturalmente al calcolatore del decadimento del leasing, che modella ciò che accade al prezzo di un'unità di 99 anni man mano che invecchia oltre la soglia dei 60 anni rimanenti.

La decisione di acquistare proprietà assoluta o locazione è una delle scelte più consequenziali e meno comprese nel settore immobiliare di Singapore. Un'unità in locazione di 99 anni in una posizione comparabile viene generalmente scambiata con uno sconto PSF del 10-20% rispetto alla proprietà assoluta: su un acquisto di 1,5 milioni di dollari, lo sconto è di 150.000-300.000 dollari. Il premio FH non è arbitrario: riflette il prezzo del mercato del decadimento del contratto di locazione, che accelera bruscamente una volta che una proprietà supera la soglia dei 70 anni rimanenti (circa 29 anni dopo un nuovo lancio di 99 anni). Per gli acquirenti di investimenti che intendono mantenere e rivendere, il possesso della proprietà determina il mercato di uscita e un'unità in locazione venduta a 40 anni rimanenti si trova ad affrontare un pool di acquirenti significativamente limitato rispetto alla stessa unità a 80 anni rimanenti.

Il numero più importante mostrato da questa pagina è la tendenza del premio di possesso negli ultimi 3-5 anni. Quando il premio FH aumenta, segnala che il mercato sta diventando più disposto a pagare per la permanenza, in genere nei distretti ad alto costo del terreno dove il potenziale di blocco è reale o dove l’offerta di nuove scorte di FH sta diminuendo. Quando il premio si riduce, segnala che gli acquirenti considerano i beni di locazione come un sostituto economicamente vantaggioso, cosa comune in periodi di tassi in aumento in cui gli acquirenti danno priorità al prezzo di entrata rispetto al valore a lungo termine. Questa direzione di tendenza è invisibile da ogni singola transazione o inserzione, ma è immediatamente leggibile su questo grafico.

L'errore più comune commesso dagli acquirenti è confrontare un'unità FH di 99 anni di nuovo lancio con un'unità FH di 10 anni nella stessa strada e concludere che "il premio FH è solo dell'8%". Questo confronto ignora la differenza di età. Un confronto comparabile (stesso anno di costruzione, stesse condizioni, stessa superficie) mostra tipicamente un premio FH del 15-20% in OCR, che sale al 20-30% nella fascia primaria RCR. Questa pagina controlla l'anno di costruzione consentendoti di filtrare in base alla finestra dell'anno della transazione, quindi il confronto è veramente da mele a mele. Utilizza sempre il filtro minimo di 5 anni prima di trarre conclusioni.

L'intuizione è importante anche per gli upgrade e le decisioni di disaccoppiamento. Se attualmente possiedi un'unità da 99 anni acquistata 20 anni fa (ora a circa 79 anni rimanenti), questo grafico mostra esattamente come il mercato sta valutando quel possesso rimanente e se ha mantenuto il suo valore rispetto agli equivalenti FH. Utilizzalo insieme al calcolatore del decadimento del leasing e al calcolatore del ROI per un quadro completo.