Rentabilitätsbewertung — District 2

Die Profitability Score-Einsicht ordnet Entwicklungen nach dem Anteil ihrer letzten Wiederverkaufstransaktionen, die profitabel waren – insbesondere nach dem Prozentsatz der Unterverkaufs- und Wiederverkaufstransaktionen innerhalb der letzten 5 Jahre, bei denen der Verkäufer einen Gewinn erzielte (Verkaufspreis höher als ursprünglicher Kaufpreis). Die Bewertung umfasst außerdem den Median des Gewinns (der typische Dollar-Gewinn pro profitabler Transaktion), die mittlere Haltedauer vor dem Weiterverkauf und die jährliche Gewinnrate. Entwicklungen werden in einer Rangliste vom höchsten zum niedrigsten Rentabilitätswert eingestuft, mit Filtern nach Bezirk, Segment und Amtszeitart. Auf jeder Entwicklungskarte werden die profitable Transaktionsrate, der mittlere Gewinn und die aktuelle Punktzahl angezeigt.

Diesen Einblick finden Sie auf ShiokNest unter der Registerkarte Einblicke. Die zugrunde liegenden Transaktionsdaten stammen aus URA-Unterverkaufs- und Wiederverkaufsvorbehalten, die sowohl die Kauf- als auch die Wiederverkaufstransaktion für übereinstimmende Einheiten erfassen. Der Datensatz deckt das fortlaufende 5-Jahres-Fenster abgeschlossener Wiederverkaufstransaktionen ab. Entwicklungen mit weniger als 10 qualifizierenden übereinstimmenden Transaktionen im Fenster werden als „unzureichende Daten“ markiert und nicht mit einer möglicherweise irreführenden Bewertung basierend auf zu wenigen Vergleichswerten versehen. Diese Erkenntnis ist eine von vier Teilbewertungen im zusammengesetzten ShiokNest Score.

Bruttorendite und Papierwertsteigerung sind Standard-Investitionskennzahlen – sie sagen Ihnen jedoch nicht, ob tatsächliche Verkäufer einer bestimmten Entwicklung nach Berücksichtigung von Haltekosten, Stempelsteuer und Transaktionsgebühren Gewinne erzielt haben. Der Profitability Score überwindet diese Einschränkungen, indem er eine einfachere Frage stellt: Wie viel Prozent der Menschen, die diese Entwicklung gekauft und später verkauft haben, haben Geld verdient? Dadurch wird das realisierte Ergebnis und nicht das modellierte Ergebnis gemessen, was es zu einer stichhaltigen Überprüfung der Anlagequalität macht. Eine Entwicklung mit einer Rentabilitätsrate von 88 % bedeutet, dass 88 von 100 Verkäufern, die in den letzten 5 Jahren verkauft haben, mit ihrem Kauf einen nominalen Gewinn erzielt haben – ein starkes Signal für eine konstante Nachfrageunterstützung auf oder über dem Einkaufspreisniveau.

Die wichtigste Zahl auf dieser Seite ist der mittlere Gewinn pro Transaktion. Eine Entwicklung, bei der 85 % der Verkäufer einen Gewinn erzielten, der durchschnittliche Gewinn jedoch 32.000 US-Dollar beträgt, führt zu einem bescheidenen Kapitalzuwachs im Verhältnis zu den Transaktionskosten (BSD, ABSD, Maklergebühren, Anwaltskosten insgesamt 30.000 bis 80.000 US-Dollar bei einer typischen Privatimmobilientransaktion). Eine Entwicklung, bei der 78 % der Verkäufer einen Gewinn erzielten, der durchschnittliche Gewinn jedoch 190.000 US-Dollar beträgt, liefert selbst nach Reibungsverlusten bei den Transaktionskosten erhebliche Kapitalrenditen. Eine hohe Rentabilitätsrate allein garantiert keine gute Investition – auf die Quantität kommt es an.

Die jährliche Gewinnrate ist die am besten vergleichbare Kennzahl für Entwicklungen mit unterschiedlichen Haltedauern. Ein Gewinn von 200.000 US-Dollar über 12 Jahre entspricht einer jährlichen Rendite von 1,7 % bei einem Kauf von 1 Mio. US-Dollar – unter dem CPF-OA-Satz. Ein Gewinn von 200.000 US-Dollar über 4 Jahre entspricht einer jährlichen Rendite von 4,7 % – wettbewerbsfähig. Entwicklungen, bei denen der durchschnittliche Gewinn hoch ist, die durchschnittliche Haltedauer aber auch lang ist, können zu geringeren jährlichen Renditen führen, als es auf den ersten Blick scheint. Die Bewertung normalisiert sich für die Haltedauer, sodass Sie die Investitionsqualität über Entwicklungen hinweg mit unterschiedlichem typischem Verkäuferverhalten vergleichen können.

Für Käufer, die prüfen, ob sie in eine bestimmte Entwicklung einsteigen sollen, bietet die Rentabilitätsrate eine historische Basisrate für „Wie oft verdienen Käufer hier Geld?“ Dies ist keine Garantie für die zukünftige Leistung, aber eine Entwicklung mit einer Rentabilitätsrate von 25 % (75 % der Verkäufer erlitten einen Verlust) in den letzten fünf Jahren erfordert eine ernsthafte Untersuchung der Gründe dafür – Überangebot, Rückgang der Mieternachfrage, beschleunigter Mietverfall oder strukturelle Probleme mit der Entwicklung. Verwenden Sie dies zusammen mit dem Holding Returns Insight für ein vollständig zeitlich geschichtetes Renditeprofil nach Kaufjahr und dem Cashflow-Rechner zur Modellierung von Netto-Kostenrenditen.