陸揚げ価格の推移 — District 11

Landed Trends の分析情報は、シンガポールの土地取引が存在する 28 の計画地区すべてにわたって、テラスハウス、半戸建て住宅、一戸建て住宅 (バンガロー)、およびグッドクラス バンガロー (GCB) を対象とする、シンガポールの土地住宅セグメントの PSF と取引量の中央値を追跡します。主要なグラフは、一定期間にわたる土地タイプ別の PSF 中央値をプロットしているため、テラス ハウスの価格が半戸建ておよび戸建ての値に対してどのように推移しているか、また、戸建て (最も土地を多く使用するカテゴリー) のプレミアムが拡大しているか圧縮しているかを比較できます。 2番目のグラフには、タイプ別の年間取引量が表示され、各セグメントの流動性プロファイルが提供されます。地区フィルタリングにより、D10 (オランダのブキティマ) や D19 (セラングーン / ホウガン) などの特定の陸地へのパフォーマンスが分離されます。

この分析情報は、ShiokNest の [陸地] セクションの [インサイト] タブで確認できます。データは、2000 年以降のすべての土地付き住宅取引を対象とする URA の警告から得られており、毎月更新されます。この分析情報は、開発レベルの土地データの 土地分析タブと、対象の土地の基礎となる土地構成要素を計算するための 土地価値計算ツールと組み合わされます。

シンガポールの土地所有物件は、不動産市場において独特の地位を占めています。外国人の購入が断固として制限されている唯一の資産クラスであり (政府の承認を得たセントーサ コーブを除く)、供給は憲法上制限されており (土地区画を高層用地に変更することはできません)、建設された構造物ではなく、土地の構成要素が主な価値の原動力となっています。テラスハウスは本来家ではありません。これは、周囲の開発が進むにつれて再販プレミアムが発生する土地のリースです。 Landed Trends の分析情報は、すべての土地の種類と地区にわたるこの土地価値に基づく価格設定サイクルを追跡し、投資家とアップグレード業者に購入のタイミングを決定し、セグメント間の相対価値を理解するためのデータを提供します。

このグラフで監視すべき最も重要な傾向は、戸建住宅とテラスの PSF プレミアム比率です。市場の信頼がピークに達していた時期（2007年、2011年、2022年）には、テラスを超える独立したプレミアムは急激に拡大しました。裕福な買い手は、最もプレミアムな着地層を不釣り合いに入札しました。調整中（2013年から2019年、2020年）、分離流動性がテラス流動性よりも早く枯渇したため、プレミアムは圧縮されました。戸建住宅とテラス戸とのギャップが歴史的最大値に近い時期に半戸建て住宅を評価している投資家は、暗黙のうちに保険料拡大の継続に賭けていることになります。この賭けは歴史的に見てスプレッドのピークから 2 ～ 3 年以内に逆転しています。

出来高チャートは、なぜ土地価格が急激かつ急速に下落するのかを理解するために不可欠です。シンガポール全土の年間陸揚げ取引量は通常 2,500 ～ 4,000 単位であり、年間 18,000 ～ 24,000 件の非陸揚げ民間取引のほんの一部です。このように取引量が少ない場合、たとえ中程度の需要の軟化（市場の裕福な購入者の減少）であっても、各取引が市場のより大きなシェアを占めるため、個々の取引価格が 8 ～ 15% 変動する可能性があります。投資家は、最近の単一の比較可能な取引に依存して土地物件の価格を決定していますが、統計的に信頼できないサンプルを使用しています。出来高グラフは、特定の年に特定の地区で土地付き市場がどれだけ薄いかを正確に示します。

HDB または土地なしコンドミニアムから土地付きコンドミニアムにアップグレードするかどうかを検討している住宅所有者にとって、傾向データは、土地付きが非土地付きと比較して高価であるかどうかという重要な質問に答えます。土地所有の PSF は歴史的に、CCR コンドミニアム PSF に対して割引を指示してきました。土地所有物件は通常、大規模 (2,000 ～ 8,000 平方フィート) であり、買い手は床面積だけでなく土地の代金も支払うためです。同じ地区内で絶対上陸 PSF が非上陸 PSF に近づくと、上陸は提供されるスペースに比べて価値が低くなります。陸揚げされた PSF が非陸揚げされた PSF を大幅に下回る場合、土地プレミアムは比較的安くなります。このグラフを市場セグメント分析と併用して、陸揚げ価格と非陸揚げ価格の傾向を同時に比較します。